外國人在日本買住宅能否申請房貸？居留身分、收入來源與銀行審批現實

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理外國人在日本購買住宅時申請房貸（按揭）的條件，寫給住在台灣、香港，或已在日本工作、正在考慮在日本置產的讀者。

可以申請，但能否取得貸款、可以向哪些機構申請，取決於你的居留身分與貸款機構。截至2026年9月，官方公開借款人條件的房貸只有住宅金融支援機構的 Flat 35（フラット35）：申請人須為日本國籍、永住者或特別永住者，住宅也限本人或親屬居住。

民間銀行對外國人及住在海外者的房貸條件，由各銀行自行決定，沒有官方統一標準。部分銀行公開了沒有永住權也可以申請的商品；對於住在台灣或香港、不住在日本的人，在所查的銀行中，目前公開申請條件的只有東京スター銀行的一款不動產投資貸款，並非一般自住房貸。

先看六個重點

Flat 35 限日本國籍、永住者與特別永住者：持工作簽證等其他在留資格的外國人，不符合 Flat 35 的申請資格。
民間銀行各自決定：條件載於各銀行的商品說明，隨時可能調整。沒有永住權的人，可以查找公開受理非永住者的商品。
住在海外，公開的選擇很少：所查的銀行中，目前公開申請條件的是東京スター銀行為台灣、香港居民設計的不動產投資貸款，採變動利率。
海外收入如何認定，多半沒有公開：在海外賺取的收入能否計入、如何換算，Flat 35 交由承辦金融機構判斷，民間銀行多半沒有公開。
利率以變動型占多數，政策利率已調到1.25%左右：2024年度新承作的房貸金額中，變動利率型占83.5%。日本銀行的政策利率自2026年9月24日起為1.25%左右，但政策利率不等於房貸利率。
貸款會影響稅與費用：住宅貸款減稅以本人入住為原則（因轉勤等由家人入住另有例外）；抵押權登記的登錄免許稅、借款契約的印紙稅，是只有貸款才有的費用。

Flat 35 是什麼？哪些人可以申請？

Flat 35 是住宅金融支援機構（住宅金融支援機構，獨立行政法人）與民間金融機構合作提供的長期固定利率房貸，最長35年。申請須向承辦金融機構（取扱金融機関，承辦 Flat 35 的銀行等）提出，而非直接向機構提出。利率與融資手續費由各承辦金融機構決定。

以下是公開的主要條件，均以2026年4月1日現在的版本為準。

項目	Flat 35 的條件
申請人	日本國籍、永住者（永住者）或特別永住者（特別永住者）；共有人是外國人時，也須具備同樣資格
用途	本人或親屬居住的住宅；不得用於出租給第三人等投資用途
親屬居住	入住的親屬也須為日本國籍、永住者或特別永住者
申請年齡	未滿70歲（使用親子接力還款時另有規定）
總還款負擔率（総返済負担率）	年收入未滿400萬日圓：30%以下；400萬日圓以上：35%以下。其他房貸、車貸、卡債等借款一併計入
年收入的認定	原則上以申請前一年的日本公的證明書認定，例如住民稅納稅證明書
貸款金額	100萬至1億2,000萬日圓，且不超過建設費或購買價格
貸款年限	最短15年（60歲以上為10年），最長取「80歲減申請時年齡（未滿1年進位）」與35年兩者中較短者
住宅條件	符合機構的技術基準並取得適合證明書；獨棟等50平方公尺以上，公寓30平方公尺以上
利率	全期間固定，適用撥款時的利率；貸款成數（融資率）超過9成時利率較高
團體信用壽險（団体信用生命保険，簡稱團信）	可以不加入，不加入時利率減0.2%
保證人、保證費、提前還款手續費	均不需要
火災保險	還清前須投保

有兩點值得先留意。第一，機構會以寄送不得轉寄的郵件等方式，定期確認本人或親屬實際居住；若發現住宅出租給第三人等作為投資用途，須一次清償全部借款。第二，不具永住者或特別永住者資格卻取得借款者，事後若被發現，同樣須一次清償。

機構的外國籍申請人傳單（2020年4月1日現在版）也提醒，對「沒有永住資格也能用 Flat 35」這類招攬須十分小心。另外，即使符合上表條件，審查結果仍可能不如申請人所願。

沒有永住權，或住在海外，還能向哪裡借？

取決於你的身分。Flat 35 只受理日本國籍、永住者與特別永住者；民間銀行則各有條件。以下是銀行在自家商品說明中公開的例子（2026年9月底查閱）。各銀行條件隨時可能調整，以該行最新公告為準。

永住者、特別永住者：身分上可以申請 Flat 35。銀行商品方面，例如三菱UFJ銀行的住宅貸款商品說明書（2026年6月17日現在），申請人須為日本國籍或已取得永住許可的外國籍人士；特別永住者是否屬於各行所寫的「永住許可」，以各行說明為準，例如三井住友銀行的特設頁寫明確認在留資格欄為「永住者」或「特別永住者」。年齡、團信等其他條件仍依各商品。
持其他在留資格、住在日本：不符合 Flat 35，但部分銀行公開了非永住者的方案。例如 SMBC信託銀行在常見問答（2025年10月3日更新）寫明，住在日本、持短期滯在以外在留資格的外國籍客戶，沒有永住權也可申請，條件包括前年度年收1,000萬日圓以上。東京スター銀行另有專為非永住外國籍人士設計的自住房貸（見下方例子）。
住在台灣或香港，不住在日本：一般自住房貸的公開條件，例如樂天銀行（2026年9月8日基準），要求住在日本國內並已做住民登錄，簽約時也須人在日本。索尼銀行則寫明，日本國籍的客戶遷居國外後，也無法新申請住宅貸款。目前公開申請條件的，是東京スター銀行「東京招福星」的台灣居住者版與香港居住者版，屬不動產投資貸款，採變動利率。
具日本國籍或永住資格，但長住海外：Flat 35 只寫明，派駐海外、預期回國且能入住，並經承辦金融機構判斷契約手續沒有問題的人，可以申請自住住宅。長住海外、沒有回日本居住計畫的人，目前沒有公開的 Flat 35 申請途徑。

永住與其他在留資格在制度上的差別是：永住者的在留期間沒有期限；技術・人文知識・國際業務等工作類在留資格，每次許可的在留期間是5年、3年、1年或3個月。銀行為何以永住為條件，各行沒有公開說明。

哪家銀行的公開條件與你相符，須看你的在留資格、居住地、收入與住宅用途。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

例子：在東京工作的張小姐

張小姐來自台灣，持技術・人文知識・國際業務的在留資格，在東京一家公司擔任正職員工，想購買一間自住公寓。她沒有永住許可，不符合 Flat 35 的申請資格；要求日本國籍或永住許可的銀行商品，她也不符合。

她可以對照公開受理非永住者的商品。例如東京スター銀行的「スター住宅ローン（永住権のない外国籍の方向け）」（2025年11月4日現在）列出：住在日本、能讀寫日語、25歲以上65歲以下；能以公的文件證明以正職員身分工作1年以上；稅前年收400萬日圓以上，或300萬日圓以上且為40歲以下正職員；物件在主要都市圈，並限本人或共同生計的家人自住。

她須以自己的年資、年收、日語能力與物件所在地，逐項對照各行最新的商品說明。能否核貸，由銀行審查決定。

細節：外國人在日本可以做房貸嗎？永住、工作簽與非居民的差異

銀行審批會看哪些條件？

年齡、健康、收入、工作年資、房子的擔保價值與還款負擔，列入審查的金融機構均超過九成；國籍也是審查項目之一。國土交通省2026年3月公布的調查中，回答審查項目的994家民間金融機構，列為審查項目的比例如下：

還清時的年齡98.4%、借款時的年齡96.2%、健康狀態96.1%
年收94.2%、在職年數（勤続年数）93.9%
擔保評價91.0%、還款負擔率90.9%
國籍80.6%

80.6%是「把國籍列入審查」的機構比例，不是拒絕率。調查在國籍項下只提供四個選項：日本國籍、永住許可・特別永住者、日本國籍者的配偶，以及其他。調查沒有把在留資格、是否住在海外或海外收入列為審查項目。各銀行如何看待這幾點，須參考各行的說明。

還款負擔：Flat 35 公開的總還款負擔率上限是30%或35%。民間銀行的基準沒有官方公開；例如樂天銀行在商品說明中列出30%～35%以下，上限由審查時決定。
頭期款（首期）：Flat 35 沒有公開最低頭期款比例，借款金額不得超過購買價格；貸款成數超過9成時利率較高，審查也更審慎。民間銀行對外國人要求多少頭期款，目前沒有官方公開的標準。
信用紀錄：日本國內有3家信用情報機構（信用情報機関，登錄貸款與信用卡還款紀錄的機構），彼此交流延滯等資訊。目前查不到日本的金融機構查詢台灣或香港信用紀錄的公開機制。

細節：日本銀行審批房貸看什麼？收入、在留資格、信用紀錄與首期

收入在台灣或香港，可以用來申請嗎？

在海外賺取的收入能否計入、如何換算，Flat 35 交由承辦金融機構判斷，民間銀行多半沒有公開；所查銀行中，只有東京スター銀行的非居住者貸款寫明以台灣或香港的公的收入證明，按申請時匯率換算。

Flat 35 的年收入，原則上以申請前一年日本的公的證明書認定，例如市區町村發行的住民稅納稅證明書。具永住等資格、被派駐海外的人申請時，年收入如何計算，須洽承辦金融機構。

民間銀行公開列出的收入文件，是日本國內的稅務與薪資文件。例如三井住友銀行列出源泉徵收票（源泉徴収票，日本的薪資扣繳憑單），或確定申告書與納稅證明書。

例子：住在香港的何先生

何先生持香港身分證，收入來自香港，想在東京購買一間公寓，供自己和家人前往日本時居住。他不是永住者，不符合 Flat 35；一般自住房貸的公開條件，例如樂天銀行，要求住在日本國內。

他可以對照東京スター銀行「東京招福星」的香港居住者版（2025年4月1日現在）：對象是不住在日本、持香港身分證、主要收入在香港並能提交收入公的證明的人。門檻是前年度年收1,500萬日圓以上，或純資產4,500萬日圓以上，按該行申請時的匯率換算日圓。這是不動產投資貸款，資金用途包括第二住宅；融資金額2,000萬日圓以上、期間25年以內、變動利率，事務手續費為借款金額的2.0%。台灣居住者版的門檻與手續費不同，不可互相套用。

外國人原則上推定為外匯法上的非居住者；不論付現或貸款，非居住者取得日本房產後20日內均須報告。他須先確認這類貸款的條件與費用，再與付現比較。

細節：海外收入能否申請日本房貸？銀行文件、匯率與收入穩定性

固定利率還是浮動利率？現在的利率在什麼水準？

日本房貸的利率分三種，差別在於利率固定多久；如何選擇沒有標準答案，取決於利率上升時你能承受多少還款額變動。目前的水準：Flat 35（全期間固定）2026年10月撥款、附機構團信、貸款年限21年至35年且成數9成以下的利率，最多承辦金融機構採用年3.830%（9月為年3.460%）；日本銀行的政策利率自2026年9月24日起為1.25%左右。

截至2026年9月，官方資料沒有顯示外國籍借款人在選擇利率類型時適用不同規則。

類型	利率如何變動	須留意的地方
全期間固定型（全期間固定金利型）	簽約時確定整個還款期間的利率（也包括事先約定分段調整的階段利率）	市場利率下降時還款額也不變；一般而言利率設定比變動利率型高
固定期間選擇型（固定金利期間選択型）	最初一段期間固定，例如2年、3年、5年、10年	固定期結束後的還款額，借款時無法得知
變動利率型（変動金利型）	隨金融情勢定期調整	利率上升時還款額增加；急升時可能產生未付利息

變動利率型（即浮動利率）的利率一般每半年檢視一次，每月還款額一般每5年檢視一次，實際依各銀行契約而定。很多變動利率房貸在簽約時設定「5年規則」（5年ルール，每月還款額每5年才重新計算）與「125%規則」（125％ルール，重新計算後不超過原還款額的1.25倍）。這是契約條款，不是法律；也有銀行不採用，例如索尼銀行。利率急升時，超出還款額的利息會成為未付利息（未払利息），不會因此消失；除非另外支付，會一直累積到還款結束。

實際選擇的比例：2024年度民間金融機構新承作的房貸金額中，變動利率型占83.5%、固定期間選擇型9.5%、全期間固定型2.0%、Flat 35 等證券化貸款4.9%（國土交通省調查）。住宅金融支援機構2026年1月的網路問卷，受訪者是2025年4月至9月借款的人，其中75.0%選擇變動型、14.9%固定期間選擇型、10.1%全期間固定型。

Flat 35 屬全期間固定型，適用撥款時的利率。2026年10月撥款、附機構團信的利率，貸款年限21年至35年、成數9成以下為年3.830%至5.840%，最多承辦金融機構採用的是年3.830%（9月為年3.460%至5.690%，最多採用年3.460%）。這是各承辦機構提供的範圍，不代表任何人均可取得這個利率。

政策利率方面，日本銀行（日銀）2026年9月18日決定，自9月24日起將政策利率調到1.25%左右。自2024年3月的0～0.1%左右起，政策利率先後調升到0.25%、0.5%、0.75%、1.0%，再到目前的1.25%左右。政策利率是銀行間隔夜拆款利率的目標，不是房貸利率。

政策利率調升後，既有變動利率房貸的利率也曾隨之上升。日銀2026年4月的報告觀察到，2024年7月與2025年1月兩次調升後，多數變動利率房貸的適用利率分別上升0.15與0.25個百分點。日銀在2026年9月18日表示，將視經濟、物價與金融情勢，繼續提高政策利率；這是日銀當天的表述，不是對房貸利率的預測。

對變動利率型與固定期間選擇型房貸，最遲在簽約時，銀行原則上會以書面說明利率如何變動、還款額如何調整、固定期結束後如何處理，並以不同於借款時的利率試算還款額；這是銀行業界的約定，金融廳的監督指針也引用。取得說明後，先看利率上升時，每月還款額會增加多少。

細節：日本固定利率與浮動利率怎樣選？房貸成本與風險取捨

付現還是貸款，會差在哪裡？

差別主要在減稅與費用。外匯法報告、身分確認等手續，不因付款方式而改變。

住宅貸款減稅：本人入住才用得上

住宅貸款減稅（住宅借入金等特別控除，俗稱住宅ローン控除）以房貸的年末餘額為基礎，從日本的所得稅額扣除；目前適用於2030年12月31日前入住的人。借款須為10年以上分期償還，向銀行、住宅金融支援機構等借入；向親屬或朋友借的不算。全額付現沒有貸款餘額，也就沒有這項減稅。

額度：控除率0.7%。2026年以後入住者，一般額度的借款上限為2,000萬至4,500萬日圓、控除期間10年或13年，依新建或中古、節能性能而定；不符合節能基準的新建住宅，2024年以後入住原則上不適用，另有例外。
面積與所得：床面積原則上須50平方公尺以上，當年合計所得金額2,000萬日圓以下；40平方公尺以上未滿50平方公尺的住宅，所得上限為1,000萬日圓，另有條件。
居住要件：須在取得後6個月內入住，並在適用那一年的12月31日前持續居住。

住在海外的人須特別留意。2016年4月1日以後取得的住宅，所得稅法上的非居住者若符合其他要件，也可以適用；只不過，本人不入住，就不符合居住要件。例外是本人因轉勤等不得已的事由無法同住，而配偶等同一生計的親屬在6個月內入住並持續居住，另有其他條件。

只有貸款才有的費用

抵押權設定登記的登錄免許稅（登録免許税）：借款金額的0.4%；個人自住住宅符合條件者，2027年3月31日前減為0.1%。
借款契約的印紙稅（印紙税）：金錢消費借貸契約書按契約金額課稅，例如超過1,000萬至5,000萬日圓為2萬日圓，另有其他級距。
銀行的手續費與保證費：沒有官方統一金額，依銀行與商品而定。例如三菱UFJ銀行的商品說明書（2026年6月17日現在）列出借款金額2.2%（含消費稅）的事務手續費，不收保證料（以該行最新公告為準）；Flat 35 不需要保證費，但還清前須投保火災保險。

不因付款方式而改變的事

外匯法報告：外匯法（外国為替及び外国貿易法）上的非居住者取得日本房產，須在20日內經日本銀行向財務大臣報告，付現或貸款均相同；2026年4月1日以後取得者，不問目的均須報告。
大額收付報告：日本與海外之間每次超過3,000萬日圓相當額的收付，由外匯法上的居住者事後報告，非居住者免除。
身分確認：透過不動產業者買賣時，業者須確認買方的身分與交易目的等，不分付現或貸款。
付現本身：目前日本沒有對不貸款買房設金額上限，也沒有只因不貸款而須另外辦理的申報。

外匯法與所得稅法對「非居住者」的判斷標準不同，同一個人在兩部法律下的結果可能不同。

細節：現金買房還是做日本房貸？外國買家的資金安排思路。買賣契約與貸款如何銜接，見日本買房流程怎樣走？

開始找房貸之前，先確認這幾件事

你的在留資格：日本國籍、永住者、特別永住者，或其他在留資格。
你住在哪裡：日本國內，或台灣、香港等海外。
住宅的用途：本人自住、家人居住、度假，或出租。
你能提供哪一種收入證明：日本的公的證明書，或海外的收入證明。
想申請的商品說明書是哪一天的版本，條件是否仍相同。
利率類型與還款額的調整規則，簽約前取得書面說明。

想釐清自己的情況

身分、居住地與用途不同，能申請的房貸也不同。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

外國人申請日本房貸問答 FAQ

外國人沒有永住權，可以在日本做按揭嗎？

無法申請 Flat 35，但部分民間銀行公開了非永住者可以申請的商品，例如 SMBC信託銀行與東京スター銀行的方案，均以住在日本為前提，另有年收等條件。各銀行條件隨時可能調整，以該行最新公告為準；能否核貸，由銀行審查決定。

住在台灣或香港，可以向日本的銀行申請房貸嗎？

一般自住房貸的公開條件，例如樂天銀行，要求住在日本國內並完成住民登錄。對於住在台灣或香港的人，在所查的銀行中，目前公開申請條件的是東京スター銀行「東京招福星」，屬不動產投資貸款，採變動利率；台灣版與香港版的年收或純資產門檻不同。

日本的銀行會查我在台灣或香港的信用紀錄嗎？

目前查不到日本的金融機構查詢台灣或香港信用紀錄的公開機制。日本國內的3家信用情報機構之間會交流延滯等資訊；各銀行審查時查詢哪幾家，各行沒有在商品說明中公開。

在日本買樓付現，需要另外申報嗎？

目前沒有只因付現而須另外辦理的申報。須辦的手續取決於其他條件：外匯法上的非居住者取得後20日內須報告，貸款購買也一樣；居住者與海外之間每次收付超過3,000萬日圓相當額時，須事後報告。

名詞小詞典

住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）：與民間金融機構合作提供 Flat 35 的獨立行政法人。
Flat 35（フラット35）：住宅金融支援機構與民間金融機構合作的長期固定利率房貸。
承辦金融機構（取扱金融機関）：受理 Flat 35 申請、決定利率與手續費的銀行等。
在留資格（在留資格）：外國人在日本居留的身分類別。
永住者（永住者）：取得法務大臣永住許可的外國人，在留期間沒有期限。
特別永住者（特別永住者）：依入管特例法取得特別永住資格的人，持特別永住者證明書。
總還款負擔率（総返済負担率）：所有借款的年度還款總額占年收入的比率。
貸款成數（融資率）：借款額占建設費或購買價格的比率。
團體信用壽險（団体信用生命保険，簡稱團信）：借款人身故等情形時，以保險金清償剩餘房貸的保險。
信用情報機構（信用情報機関）：登錄貸款與信用卡契約及還款紀錄的機構，日本國內有3家。
變動利率型、固定期間選擇型、全期間固定型：日本房貸的三種利率類型，差別在利率固定多久。
5年規則、125%規則：變動利率房貸在契約中約定的還款額調整方式，不是法律規定。
未付利息（未払利息）：利息超過每期還款額時，沒有付到的部分，會累積到還款結束。
政策利率：日本銀行為無擔保隔夜拆款利率設定的目標，不是房貸利率。
住宅貸款減稅（住宅借入金等特別控除／住宅ローン控除）：以房貸年末餘額為基礎，從所得稅額扣除的制度。
抵押權（抵当権）：以住宅擔保借款的權利，貸款時須登記。
登錄免許稅（登録免許税）：辦理登記時繳納的稅。
印紙稅（印紙税）：對契約書等文件課徵的稅。
外匯法（外国為替及び外国貿易法）：規範日本與海外之間資金往來與不動產取得報告的法律。
非居住者（非居住者）：外匯法與所得稅法各有定義，判斷標準不同。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是住宅金融支援機構、國土交通省、日本銀行、出入國在留管理廳、國稅廳、財務省與金融廳的官方資料，以及各銀行、全國銀行協會與信用情報機構自行公開的說明。
以下結論是從官方文件歸納而來，官方沒有一句話直接寫明：「官方公開借款人條件的房貸只有 Flat 35、民間銀行沒有官方統一標準」（查核國土交通省民間房貸調查的報告與調查票、出入國在留管理廳監修的生活・就勞指南第8版，均未見外國人房貸的規定）；「長住海外、沒有回日本居住計畫者沒有公開的 Flat 35 途徑」；「海外收入如何認定未公開」「查不到查詢台灣或香港信用紀錄的公開機制」（查核 Flat 35 條件與常見問答、各銀行商品頁與三家信用情報機構的說明）；「5年規則與125%規則不是法律」「外國籍借款人在利率類型上沒有不同規則」；「本人不入住就不符合減稅居住要件」「付現沒有這項減稅」；「民間銀行手續費與保證費沒有統一金額」；「付現沒有金額上限或額外申報」。
銀行的例子取自各行自行公開的商品說明、常見問答或網頁，日期以文中所列為準；部分銀行的商品頁面在查核時無法讀取，本文未引用。住在海外者的公開商品，僅就所查銀行而言。國土交通省調查記錄的是金融機構勾選了哪些審查項目，不是核貸率或拒絕率；住宅金融支援機構的比例來自網路問卷。
利率變動規則的一般說明與書面說明的約定，來自全國銀行協會等業界團體，並非法律條文。Flat 35 利率為2026年10月撥款適用（2026年10月3日依住宅金融支援機構公布的10月利率更新）；日銀之後的政策決定未納入。住宅貸款減稅目前適用到2030年底入住，抵押權登錄免許稅的減輕到2027年3月31日，之後是否延長，取決於屆時的稅制修正。