海外收入能否申請日本房貸？銀行文件、匯率與收入穩定性

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理收入來自日本以外時，申請日本房貸（按揭）會遇到的收入文件、匯率換算與收入穩定性問題，提供在台灣或香港有收入、正在考慮在日本置產的讀者參考。

在所查資料中，公開寫明可以用海外收入申請的只有一款貸款（分台灣與香港兩個版本），而且沒有官方統一的規則。在海外賺取的收入能否計入、如何換算，Flat 35 交由承辦金融機構判斷，民間銀行多半沒有公開；所查銀行中，只有東京スター銀行的非居住者貸款寫明以台灣或香港的公的收入證明，按申請時匯率換算。

截至2026年9月，Flat 35 認定年收入的依據是前一年日本的公的證明書；其他所查銀行公開要求的收入文件，也均為日本的稅務與薪資文件。東京スター銀行的這款貸款是不動產投資貸款，不是一般自住房貸。能否核貸，均由各機構審查決定。

為什麼收入在海外，申請房貸會卡住？

因為 Flat 35 與所查銀行公開要求的收入文件，除東京スター銀行的非居住者貸款外，均為日本的文件。Flat 35（フラット35）是住宅金融支援機構（住宅金融支援機構，獨立行政法人）與民間金融機構合作的長期固定利率房貸，須向承辦金融機構（取扱金融機関，受理 Flat 35 的銀行等）申請；認定收入時，依據的是日本市區町村或稅務署發行的證明書。所查銀行列出的文件，則包括源泉徵收票（源泉徴収票，日本的薪資扣繳憑單）、確定申告書（確定申告書，向稅務署申報所得的文件）等。

收入在台灣或香港時，證明這筆收入的是當地文件，不在上述清單之內。官方統計也沒有涵蓋這一點：國土交通省2026年3月公布的民間房貸調查，沒有把海外收入列為審查項目。

如果你的收入在海外、人也住在海外，除了收入，還須先確認居住條件。例如樂天銀行（2026年9月8日基準）要求申請人住在日本國內並已做住民登錄。居住地的問題見外國人在日本可以做房貸嗎？，本文只談收入。

銀行公開要哪些收入文件？

以下是所查資料中公開要求的收入文件，均依各機構自己的說明整理，於2026年9月底查閱。各銀行條件隨時可能調整，以該行最新公告為準。

機構與商品（文件日期）	公開的收入文件	海外收入怎麼處理
住宅金融支援機構 Flat 35（條件頁2026年4月1日現在）	申請前一年收入的公的證明書。只有薪資收入者，以市區町村發行的住民稅納稅證明書（住民税納税証明書）等所載的支付薪資總額認定；其他人，以住民稅納稅證明書等或稅務署發行的納稅證明書（所得金額用）所載的所得金額認定	未記載；前一年或當年有海外勤務者，洽承辦金融機構
三井住友銀行 WEB申込専用住宅ローン（特設頁，2026年9月底查閱）	上班族：最近一期的源泉徵收票；沒有時，改交最近3個月薪資明細與最近2次獎金明細。有做確定申告者：確定申告書（第1表）／納稅證明書（その1、その2，發行後3個月內，均為最近3期）	未記載
SMBC信託銀行申請必要文件一覽表（2026年9月底查閱）	薪資所得者、公司經營者：源泉徵收票、住民稅課稅決定通知書或課稅證明書（課税証明書）、確定申告書（僅限有做確定申告者）；剛轉職者另交可確認年收的錄用通知（オファーレター）。自營業者：確定申告書、稅務署發行的納稅證明書（その1・その2）、可了解業務內容的資料。公司經營者另交所經營公司的法人決算書與法人確定申告書	未記載
東京スター銀行「東京招福星」台灣居住者版（2025年3月7日現在）	依適用的稅法為台灣居民者，提交收入的公的證明；以前年度公的年收證明所載的年收判斷	年收與純資產門檻按該行所定申請時點的匯率換算日圓
東京スター銀行「東京招福星」香港居住者版（2025年4月1日現在）	主要收入在香港者，提交收入的公的證明；以前年度公的年收證明所載的年收判斷	同上

閱讀這張表，先注意三點：

「未記載」不等於不收，也不等於會收：這些商品說明沒有寫明在海外賺取的收入如何處理，只能向該行確認。
東京招福星只寫「收入的公的證明」：哪一份台灣或香港文件符合要求，商品說明沒有逐一列出，須向該行確認。
Flat 35 在1月至5月左右另有處理：這段期間尚無法取得前一年的公的證明書，申請時的處理方式依金融機構而異。

你手上的收入文件能否被接受，取決於收入來源、在哪裡報稅，以及申請的是哪一款商品；可以把這些情況告訴問問宅點。

收入在台灣或香港，東京招福星怎麼看收入？

東京スター銀行「東京招福星」是該行為不住在日本的人設計的不動產投資貸款，資金用途包括投資用不動產、第二住宅與家人居住的住宅，融資金額2,000萬日圓以上，採變動利率。兩個版本對收入的要求不同，不可互相套用：

台灣居住者版（2025年3月7日現在）：持中華民國（台灣）護照、住在台灣，依適用的稅法為台灣居民、且不屬其他國家或地區的居民，並能提交收入的公的證明。前年度年收1,000萬日圓以上，或純資產3,000萬日圓以上；申請時滿20歲以上、完済時75歲以下；事務手續費為借款金額的0.1%（免稅）。
香港居住者版（2025年4月1日現在）：持香港身分證，主要收入在香港並能提交收入的公的證明。前年度年收1,500萬日圓以上，或純資產4,500萬日圓以上；完済時65歲以下；事務手續費為借款金額的2.0%（免稅）。

兩個版本的年收與純資產，均按該行所定申請時點的匯率換算成日圓，簽約時也均須能到該行總行辦理。這對你有兩個意義。第一，年收之外另有純資產選項，年收未達門檻時，可以確認純資產是否達標。第二，台灣版要求依稅法為台灣居民、且不屬其他國家或地區的居民；同時是其他地區稅務居民的人，不符合這項條件。

例子：住在台中的陳先生

陳先生持台灣護照，住在台中，在台灣的公司任職，依台灣稅法是台灣居民。他想在東京買一間公寓，供家人去日本時居住。他不是永住者，Flat 35 不適用；所查銀行中，公開受理台灣居住者的是東京招福星台灣居住者版。

他須準備能證明前年度年收的台灣公的證明。年收是否達到1,000萬日圓，按該行申請時點的匯率把台幣換算成日圓；未達時，另看純資產是否達到3,000萬日圓。

他須先向該行確認哪一份台灣文件符合「收入的公的證明」，並留意換算時的匯率。能否核貸，由銀行審查決定。

被派駐海外或剛回日本，Flat 35 怎麼算收入？

這一段只適用於日本國籍、永住者或特別永住者，因為 Flat 35 只受理這些人（見主文）。

派駐海外期間申請：申請自住住宅，須有回國的預期、能入住，並經承辦金融機構判斷契約的意思確認與文件提交沒有問題；申請時的年收入如何計算，須洽承辦金融機構。申請後才被派駐海外者，同樣由承辦金融機構判斷。
前一年回到日本國內勤務後申請：可以申請。只有薪資收入者，須請雇主出具「回國內勤務後收入的證明文件」。
有薪資以外收入者：以前一年的確定申告書影本等為基礎，把國內勤務期間的所得按國內勤務日數換算成一年分，作為年收入（日割計算）；例如2026年申請時，看的是2025年1月至12月。在2026年1月至12月間才回國內勤務者，2026年內不能申請，須自2027年1月起申請。

回國的時間點，會影響你何時能申請，以及年收入如何計算。Flat 35 常見問答的算法以國內勤務期間的所得為基礎；派駐期間在海外賺取的收入如何認定，常見問答沒有另外說明，詳情以承辦金融機構的答覆為準。

收入是外幣，匯率會影響什麼？

匯率會在兩個環節影響你：審查時的門檻換算，以及日後的還款。

門檻換算：公開換算方法的只有東京招福星，按該行所定申請時點的匯率換算。同樣的台幣或港幣年收，換算時的匯率不同，換算後的日圓金額也不同；年收接近門檻的人，是否達標可能取決於申請時的匯率。Flat 35 與其他所查銀行，換算方法沒有公開。
還款：東京招福星的融資金額以日圓計。如果用台幣或港幣收入償還日圓貸款，每期須償還的日圓金額依契約計算，換算成台幣或港幣後須支付多少，則隨匯率變動；這款貸款採變動利率，還款額如何隨利率調整，以該行契約說明為準。

銀行怎麼看收入穩定？

公開資料能看到的只有幾項一般條件，均沒有針對海外收入的說明；東京招福星則只寫以前年度公的年收證明所載的年收判斷。國土交通省2026年3月公布的調查中，994家金融機構有93.9%把在職年數（勤続年数）、70.6%把雇用形態（雇用形態）列為審查項目；這是列入審查的比例，不是門檻。

以下兩個銀行公開的例子，均以住在日本為前提；各銀行條件隨時可能調整，以該行最新公告為準：

SMBC信託銀行：常見問答（2025年10月3日更新）列出前年度年收1,000萬日圓以上、且有安定的收入；如何認定安定，該常見問答沒有說明。該行的申請文件表另列，剛轉職者可提交能確認年收的錄用通知。
東京スター銀行スター住宅ローン（永住権のない外国籍の方向け，2025年11月4日現在）：能以公的文件證明以正職員身分工作1年以上，或以公司董事、自營業者身分有3期以上的安定收入。

對你而言，能提交哪一年、哪一種文件，會影響收入如何被認定。剛換工作、剛回國，或是自營業者、公司經營者，申請前先確認該行要求的文件種類與期數。

聽到這些說法，先停下來確認

「海外收入也能申請日本房貸」「海外收入一律不算」：所查資料均無法支持這兩種說法；公開寫明海外收入證明與換算方法的，只有東京招福星。
「台灣版和香港版條件一樣」：年收與純資產門檻、完済年齡與手續費均不同。
「用東京招福星買房，和一般房貸一樣」：它是不動產投資貸款，採變動利率，不是一般自住房貸。
「我在台灣的信用紀錄良好，日本銀行會參考」：目前查不到日本的金融機構查詢台灣或香港信用紀錄的公開機制。
「年收換算後剛好達標，就能借到」：換算使用的是申請時點的匯率，而且符合門檻不等於核貸。

下一步怎麼判斷？

你的收入記載在哪裡：日本的公的證明書，或台灣、香港的收入公的證明。
你住在哪裡：住在日本，或住在海外。住在海外時，先確認居住條件。
想申請的商品，商品說明是哪一天的版本，是否寫明海外收入與匯率如何處理；沒有寫明，就直接向該行確認。
如果考慮東京招福星，確認你符合台灣版還是香港版，以及年收或純資產按申請時的匯率換算後是否達標。
如果你是被派駐海外或剛回日本的日本國籍、永住者，確認回國時間點與可以申請 Flat 35 的時間。
剛轉職者、自營業者、公司經營者，確認該行要求的文件種類與期數。

想先了解身分、利率與費用的全貌，可回到主文外國人在日本買住宅能否申請房貸？。

想釐清自己的情況

收入來源、報稅地與居住地不同，能使用的文件也不同。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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海外收入申請日本房貸問答 FAQ

我在台灣報稅，台灣的收入證明可以拿來申請日本按揭嗎？

所查資料中，寫明接受台灣收入公的證明的只有東京招福星台灣居住者版，但沒有逐一列出符合要求的文件，須向該行確認。Flat 35 與其他所查銀行公開要求的，均為日本的稅務與薪資文件。

年收換算成日圓，用的是哪一天的匯率？

公開換算方法的只有東京招福星：年收與純資產均按該行所定申請時點的匯率換算成日圓。Flat 35 與其他所查銀行沒有公開換算方法，須向申請的機構確認。

剛從海外調回日本，什麼時候可以申請 Flat 35？

限日本國籍、永住者等。前一年回國者可以申請，只有薪資收入者須請雇主出具回國後的收入證明；有薪資以外收入者，例如2026年才回國，須自2027年1月起申請。

名詞小詞典

承辦金融機構（取扱金融機関）：受理 Flat 35 申請的銀行等。
公的證明書（公的証明書）：政府機關發行的證明文件；Flat 35 指日本市區町村或稅務署發行的收入、納稅證明。
源泉徵收票（源泉徴収票）：日本的薪資扣繳憑單。
確定申告書（確定申告書）：向日本稅務署申報一年所得的申報書。
課稅證明書（課税証明書）：市區町村發行的住民稅課稅證明。
在職年數（勤続年数）：在目前的雇主連續任職的年數。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是住宅金融支援機構的 Flat 35 條件與常見問答、國土交通省2026年3月公布的民間房貸調查，以及各銀行自行公開的商品說明、常見問答與文件清單。
以下結論是從文件歸納而來，官方沒有直接寫明：「Flat 35 如何認定在海外賺取的收入、沒有日本公的證明書可用什麼代替，官方未公開」（查核 Flat 35 條件頁與多則常見問答，未見海外收入或匯率的規定）；「所查銀行中只有東京スター銀行的東京招福星寫明海外收入證明與匯率換算」（查核三菱UFJ、三井住友、瑞穗、SMBC信託、SBI新生、住信SBI、樂天、auじぶん、索尼、駿河等銀行及東京スター銀行スター住宅ローン的商品說明或常見問答）；「國土交通省調查沒有海外收入項目」（查核報告全文與調查票）；「查不到查詢台灣或香港信用紀錄的公開機制」（查核日本國內3家信用情報機構的說明）。
所查資料沒有匯率變動對還款影響幅度的數據，本文不做估算；文中關於匯率的說明，僅說明換算原理。
銀行資料以文中所列日期為準；東京招福星兩份商品說明分別為2025年3月7日與2025年4月1日現在的版本，查核日仍刊載於該行網站。SMBC信託銀行文件表中各文件須提交幾期，本文未列。Flat 35 回國後的年收計算，常見問答以2026年申請為例。