日本買房有沒有外國人配額？與其他亞洲市場的制度差異

本文是宅點百科「日本置產」中「外國人購房規則」系列的一篇，回答一個問題：外國人在日本買房，會不會受到配額或持有比例的限制。系列的整體規則見主文外國人在日本買房前要先理解的事。

沒有。截至2026年9月，日本沒有外國人持有比例或配額制度，制度上不存在「這棟的外國人名額已經用盡」的情況。日本目前採取的是另一種做法：要求買家申報，掌握是誰在買房（買樓）。以下先說明日本，再對照泰國、越南、菲律賓、新加坡、韓國的做法。

在日本買房，要先確認外國人名額嗎？

無須確認。目前日本沒有外國人配額，也沒有外國人持有比例的上限。

不動產交易不區分外國人或日本人，原則上同樣自由。明顯的例外是農地：農地的買賣須經農業委員會（農業委員会）等許可。

此處指的是國家層級的制度。個別公寓（マンション）的管理規約、建商的銷售條件不在此列，簽約前應直接向該物件確認。

沒有配額，那日本管外國買家什麼？

管的是「申報」，不是「名額」。日本2026年的四項措施，目的均在掌握誰在買：

登記時申報國籍：2026年10月5日起，辦理登記、將成為所有權登記名義人的個人須申報國籍。日本人也須申報，法人不適用。
買森林土地：2026年4月起，新成為森林土地所有人者，申報時須填寫國籍。
法人提出申報：2026年4月起，法人依森林法、國土利用計畫法、重要土地等調查法（重要土地等調査法）申報時，須填寫代表人的國籍等。
住在國外的買家：依外為法（外国為替及び外国貿易法）提出的不動產取得報告，2026年4月起擴大至投資目的以外的取得。

對買家而言，這些是須辦理的手續，而非能否取得的門檻。簽約前應問清楚各項申報由誰辦理。

其他亞洲市場怎麼管？

五個市場，做法各不相同：有的管比例，有的管年期，有的以稅調節，有的採許可制。

市場	主要手段	內容
泰國	面積比例	每棟公寓大樓，法律所列的外國人與法人合計持有，不得超過全部單位面積的49%，以公寓大樓登記時判斷。土地原則上不得由外國人擁有，另有例外。
越南	戶數上限、年期	法律所列的外國組織與個人，可在住宅投資開發案中擁有住宅，國防安全區域的開發案除外。上限為一棟公寓大樓總戶數的30%；獨立住宅在人口相當於一個坊的區域內為250戶。外國個人的擁有期間，自核發證書之日起不超過50年，可延長一次、再50年。與越南公民結婚且現居越南者，擁有住宅的權利與越南公民相同。
菲律賓	土地、公寓外資上限	私有土地只能移轉給有資格取得或持有公有土地的人，世襲繼承除外；喪失國籍的原生菲律賓公民，在法律所定限制內可以受讓。公寓的共用部分由公司持有時，單位移轉不得使該公司的外國人權益超過現行法律所定的上限。
新加坡	核准、稅	外國人購買有地住宅須申請核准，購買公寓單位則不必。外國人購買任何住宅不動產，須繳納60%的額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty），依買價或市價較高者計算，2023年4月27日起適用。依自由貿易協定享有公民待遇者另有例外。
韓國	區域許可	首都圈設有外國人土地交易許可區域（외국인 토지거래허가구역），效力期間為2026年8月26日至2027年8月25日。對象是居住地區超過6平方公尺、商業地區超過15平方公尺的住宅交易；依日本政府資料的整理，永久居民除外。

泰國、越南、菲律賓三列依據的是英譯本或日本官方的整理，截至查核日尚未核對當地官方文本，一切以當地官方現行規定為準。

關於新加坡的例外，稅務局舉的例子是新加坡永久居民兼美國公民：這樣的人購買第一間住宅，無須繳納這筆稅。其他身分的待遇須另行查詢。

因此，「名額還有沒有」是比例制市場才需要問的問題。各地條文會修正，簽約前應再查一次。

日本之後會不會設限？

仍在研究，尚未定案。依截至2026年7月24日公布的政府文件，日本政府正在檢討公寓取得規制等對策，並會參考各國做法。

其後的進展，本文未能確認。準備簽約前，宜再查一次最新公告。

外國人在日本買了多少？

2025年東京都心6區交易的公寓中，推定為外國人的買家（外國人類推者，外国人類推者）占11.9%，新建與中古均包含在內。

就全國而言，登記住所在國外的所有人（國外居住者，国外居住者），持有土地12.7萬筆（0.06%）、建物10.8萬個（0.2%）。

這兩組數字不得相加。前者是從申報或登記姓名等推定；後者依據的是登記住所，住在海外的日本人也包括在內。

下一步要確認什麼？

看中日本的某間公寓：向該物件確認管理規約與銷售條件。
同時比較幾個市場：先分清楚對方管的是比例、年期、稅還是許可，再向當地主管機關核對現行規定。
想了解日本買房前後的登記、申報與報告：回到主文外國人在日本買房前要先理解的規則。

想再問清楚

如果你對日本與其他市場的制度差異仍有疑問，可以到問問宅點提問。

問問宅點

日本外國人配額問答 FAQ

日本買樓（買房）會遇到外國人名額賣完的情況嗎？

制度上不會。截至2026年9月，日本沒有外國人配額或持有比例上限。個別公寓的管理規約與建商銷售條件，須向該物件確認。

泰國的49%和越南的30%，算法一樣嗎？

不一樣。泰國計算的是面積：以公寓大樓全部單位面積為準，在公寓大樓登記時判斷。越南計算的是戶數：以一棟公寓大樓的總戶數為準。兩者均以當地官方現行規定為準。

新加坡的60%是外國人持有比例的上限嗎？

不是，60%是稅率。外國人在新加坡購買住宅不動產須繳納額外買方印花稅，與持有比例無關。依自由貿易協定享有公民待遇者另有例外。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月29日。「日本沒有外國人配額」是從官方文件歸納的結論：查核的三份文件（衆議院調查局報告、內閣官房的兩份資料）列出不動產登記、外為法報告、森林法申報、農地法許可、國土利用計畫法申報、重要土地等調查法申報等手續，其中沒有持有比例或配額制度，但官方並未直接寫出「沒有配額」這句話。個別公寓的管理規約、建商銷售條件、不動產協會的自律措施、地方自治體條例，不在查核範圍。

泰國公寓法與越南住宅法採用的是非官方英譯本，菲律賓公寓法取自法律資料庫，泰國土地一項依日本國土交通省的整理；這些均未能核對當地官方文本。11.9%出自內閣官房的彙整，「新建與中古均包含在內」出自國土交通省同日的新聞稿。

公寓取得規制等對策仍在檢討，依據是截至2026年7月24日公布的政府文件，之後可能改變。