外國人可以在日本買哪些房產？土地、公寓、獨棟住宅（一戸建て）與商用不動產規則

本文是宅點百科「日本置產」中「外國人購房規則」系列的一篇，回答一個常被問到的問題：外國人在日本可以買哪些類型的房產。系列的整體規則見主文外國人在日本買房前要先理解的事。

土地、公寓、獨棟住宅、店鋪和辦公室，外國人均可購買。日本目前並無一份「外國人可買清單」，各類房產（物業）適用的是同一套不分國籍的規則。須確認的是另外幾件事：土地是否為農地或森林、土地的權利屬於哪一種，以及房產的位置和面積。

外國人在日本可以買哪些房產？

四種類型均可購買，取得的權利和日本人相同。目前日本對不動產買賣不區分外國人或日本人，唯一明顯的例外是農地；農地的買賣須先取得許可。

「可以買」不代表沒有手續，登記、申報和報告的義務照樣適用。此外，政府正在研究從安全保障角度調整土地取得規則；依截至2026年7月24日公布的政府文件，此事仍在檢討中。

只買土地可以嗎？

可以，但須先確認這塊地是否為農地或森林；這兩種土地各有一道手續。

農地須先取得許可。以耕作為目的購買農地，須經當地農業委員會（農業委員会）許可，未經許可的交易無效，另有免許可的情形。這項許可不分國籍，只核給能有效率利用農地的人，因此住在海外的外國人基本上很難取得農地。

森林是取得後申報。成為森林土地的所有人後，須在90日內向市町村長申報，個人或法人均同，面積再小也須申報。適用對象是列入地域森林計畫（地域森林計画）的森林；已依國土利用計畫法申報過土地買賣契約者無須再報。2026年4月起，申報書須填寫所有人的國籍。

這是事後申報，不是許可。即使登記上的地目不是森林，只要現況是森林，就很可能須申報。

買獨棟住宅，土地也是我的嗎？

未必，取決於土地的權利是所有權還是借地權（借地権）。所有權是土地歸你，目前法律並未對所有權設定年期。借地權則是房子歸你、土地向地主承租，有期限。

借地權的期間為30年，契約約定更長者，從其約定。另有一種定期借地權（定期借地権），期間定在50年以上，契約可以約定到期不更新、興建房屋也不延長、不得要求地主買下房屋。這些約定必須以公證書等書面訂立。借地權還有其他類型，期間規則不同，實際年期須看個別契約。

公寓、店鋪、辦公室的規則一樣嗎？

一樣。區分所有法（建物の区分所有等に関する法律）規定，一棟建物中構造上分開、可以獨立使用的部分，可以各自成為所有權的標的。條文將住宅、店鋪、辦公室、倉庫並列，並未區分國籍。

用途和營業方面的要求本文未查核，請依個別物件向主管機關確認。

什麼情況下，簽約前要先申報？

房產或土地位於特別注視區域（特別注視区域），而且面積在200平方公尺以上時，買賣雙方須在簽約前先申報。這是重要土地等調查法（重要土地等調査法）的規定，該法規範的是防衛設施等重要設施周邊和國境離島的土地與建物。這是申報，不是許可；另有免申報的情形。

面積的計算方式如下：

• 土地：每一筆分開計算。
• 建物：每一棟分開計算，附屬建物也計入，各樓層的樓地板面積加總。
• 公寓：依自己那一戶專有部分（専有部分）的樓地板面積計算。

名稱相近的注視區域（注視区域）無須申報。簽約前請仲介確認物件是否位於特別注視區域內。

買了以後要向政府報告嗎？

住在日本以外的人須報告。依外為法（外国為替及び外国貿易法），非居住者取得日本的不動產，須在取得後20日內經由日本銀行向財務大臣提出報告書，不論金額和面積。是否屬於非居住者，判斷標準是居住地，不是國籍。

取得日在2026年4月1日以後，非居住者買來自住也須報告。只有取得借地權這類「不動產相關權利」時，有三種情形免報告：本人、親屬或員工等居住用；非營利業務用；本人的事務所用。別墅和第二居所不屬於居住用。

報告書須以日文填寫，可自行提出，也可由屬於居住者的代理人（例如不動產仲介業者）提出。簽約前應先問清楚由誰負責這一步。

看物件時，先問哪四件事？

1. 土地是所有權還是借地權？借地權還剩幾年、有沒有不更新的約定？
2. 土地的地目和現況是不是農地或森林？
3. 物件在不在特別注視區域內？面積多少？
4. 你是不是住在日本以外？買的是不動產本身，還是借地權？

對方只說「外國人都可以買」，卻答不出這四題時，應先暫停並確認清楚。成為屋主（業主）後的登記要求、報告細節和在留資格，見主文外國人在日本買房前要先理解的事。

想了解更多

若想進一步了解日本各類房產的規則，可以到問問宅點提問。

問問宅點

日本房產類型問答 FAQ

外國人可以只買日本的土地嗎？

可以。農地須先取得農業委員會許可，森林須在取得後90日內申報，位於特別注視區域且面積在200平方公尺以上的土地須在簽約前申報。各項另有例外。

外國人可以買日本的店鋪或辦公室等商用物業（不動產）嗎？

可以。店鋪、辦公室、倉庫和住宅相同，可以單獨成為所有權的標的，條文並未區分國籍。用途和營業方面的要求本文未查核，請依個別物件另行確認。

買樓（買房）時遇到借地權的獨棟住宅，年期怎麼看？

借地權的期間為30年，契約約定更長者從其約定。其中一種定期借地權的期間在50年以上，可以約定到期不更新；其他類型的期間規則不同。實際還剩幾年，須看這一戶的契約。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月29日。以下兩項結論是從官方文件歸納而來，官方文件並未以一句話直接這樣寫：「所有權沒有年期」，依據是民法第206條未對所有權設定存續期間；「沒有外國人可買清單」，依據是本文查閱的官方文件中並無這樣的清單。「除農地外沒有買賣管制」出自衆議院調查局2026年2月的整理報告，是報告引述的評語，不是法律條文。借地權只查核了借地借家法第2條、第3條、第22條，其他類型的定期借地與舊法下的借地權不在查核範圍；整棟商用建物、用途限制與營業許可也不在查核範圍。安全保障觀點的土地取得規則，依截至2026年7月24日公布的政府文件仍在檢討，之後可能改變。

參考資料

e-Gov法令検索－民法（明治29年法律第89号） ／ 衆議院調査局国土交通調査室－調査報告「外国人による不動産取得に関する整理」 ／ e-Gov法令検索－借地借家法（平成3年法律第90号） ／ e-Gov法令検索－建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号） ／ 内閣府－届出について（重要土地等調査法） ／ 内閣府－重要土地等調査法リーフレット ／ 財務省－リーフレット 外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出 ／ 財務省－外為法に基づく不動産取得報告 よくあるご質問（FAQ） ／ 林野庁－森林の土地の所有者届出制度 ／ 内閣官房－外国人による土地取得等のルールの在り方検討会（第1回）資料3「我が国の土地等に関連する制度及び運用状況等について」 ／ 内閣官房－総合的対応策 進捗等を踏まえた、今後の取組の方向性

重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或移民方面的個別建議。資料查核日期為2026年9月29日。各項規定可能更新，請以日本主管機關的現行公告為準。