杜拜房地產市場正在出現一組看似矛盾的訊號：如果只看 2026 年第一季度，市場仍然強勁；但如果把時間拉近至 3 月，成交量卻出現明顯急跌。
這代表杜拜樓市並不是簡單地「好」或「差」，而是進入一個需要分層判斷的新階段：整體數字仍然亮眼，但短期風險、買家信心、價格折讓與資金結構，正在快速變化。
Q1 數字仍強，但 3 月成交突然轉弱
2025 年全年，Dubai Land Department 錄得總交易額達 6,800 億迪拉姆，為 2026 年市場提供了一個相當強的比較基礎。
2026 年第一季度整體數據亦不弱。Dubai Land Department 錄得交易總額 2,520 億迪拉姆，按年增長 31%；交易宗數達 60,303 宗，按年增加 6%；外國投資額則達 1,483.5 億迪拉姆，按年增長 26%。
但問題在於，季度總數掩蓋了 3 月的急速轉向。
根據 Goldman Sachs Research 及 Reuters 報道，2026 年 3 月首 12 日，杜拜房地產成交量按年下跌 37%，按月更下跌 49%。這是 Goldman Sachs 近年比較杜拜市場受衝擊期間所錄得的最急短期成交收縮之一。
從月度拆分來看，這個轉向更明顯：2026 年 1 月錄得 17,394 宗交易，2 月為 17,010 宗，3 月降至 13,241 宗，代表由 1 月至 3 月成交量下跌約 24%。
換言之，「Q1 仍然強勁」與「3 月明顯轉弱」其實可以同時成立。
為何 3 月突然逆轉：地緣政治風險直接打入杜拜核心資產
3 月成交急跌的核心原因，是杜拜基礎設施及地標資產受到直接衝擊，包括 Burj Al Arab、Dubai International Airport 及 Fairmont Palm 等地點。
這些事件由 Reuters 及 CNBC 報道，標誌著衝突升級至影響杜拜核心旅遊及商業基建的層面。
從衝擊幅度看，Goldman Sachs 指 3 月首 12 日按月成交下跌 49%，跌幅甚至比過去幾次市場干擾更大，包括 2024 年 11 月伊朗與以色列衝突期間的按月下跌 32%、2024 年 4 月杜拜水災期間的按月下跌 19%，以及 2025 年 6 月某次市場干擾期間的按月下跌 17%。
發展商股份亦即時反應。Emaar Properties 及 Aldar Properties 在相關事件當日均下跌約 5%。
對重視風險的投資者而言，問題已不再只是「杜拜樓價會不會升」，而是杜拜作為中東資金避風港的定位，是否仍能承受直接地緣政治衝擊。
二手盤開始讓價：一般折扣 12–15%，豪宅最高逾 20%
價格層面亦開始出現調整。
根據 Reuters 報道，部分杜拜放盤已出現 12% 至 15% 的折讓。例如，一個鄰近 Burj Khalifa 的單位重新放盤，價格由約 73.5 萬美元降至約 65 萬美元，減幅約 12%；另一個 Palm Jumeirah 樓花單位則以約 200 萬美元放售，較原價折讓約 15%。
豪宅市場的折讓更明顯。根據一個杜拜豪宅價格下調追蹤數據，3 月共有 976 個活躍減價個案，平均買入折讓約 5.4%，部分成交折讓超過 20%。
其中最大宗減價個案，是 Arabian Ranches 一間七房別墅，成交價為 2,099 萬迪拉姆，較 2,650 萬迪拉姆叫價折讓 20.8%。減價個案最集中於 Dubai Hills Estate 及 Downtown Dubai，分別錄得 25 宗及 22 宗價格下調。租盤方面，平均叫租折讓約 6.9%。
從每平方呎價格看，價格回落仍屬可控，但已經可見。Goldman Sachs 指 3 月首 12 日，公寓中位價按年下跌 3%，按月下跌 8%；所有物業類型平均每平方呎價格則按年仍升 1%，但按月下跌 7%。
這說明市場並未全面崩跌，但短期價格已經開始重新定價。
市場分化：超高淨值買家未停手，中端買家卻明顯觀望
杜拜樓市目前最清晰的結構變化，是市場出現分化。
超高淨值買家並沒有完全退場。根據 Reidin 數據，一宗 Aman Residences 交易於 2026 年 3 月 4 日以 4.22 億迪拉姆成交，直接向發展商登記，並未出現折讓。Dubai Land Department 4 月數據亦顯示，高價值交易活動仍然延續。
但中端市場的氣氛則明顯不同。中端買家及一般二手市場買家在 3 月大幅轉向觀望。當中跌幅最嚴重的是二手別墅市場，3 月第二星期二手別墅成交量按年下跌約 89%。
不過，這個板塊亦在其後較快回穩。4 月別墅銷售按年上升 42.6%，成為恢復最快的細分市場。
這反映杜拜市場不是單向下跌，而是進入「有錢人繼續買、一般買家等折扣」的分化狀態。
發展商債券市場收緊，樓花買家要留意交付風險
除了成交及價格，融資市場亦出現值得留意的變化。
根據 Reuters 報道，發展商債券市場對新發行基本上已經關閉。這對杜拜樓市尤其重要，因為 2025 年約 65% 的交易屬樓花成交，而樓花項目能否順利交付，很大程度依賴發展商持續取得融資。
對投資者及財務分析人士而言，這是一個不能忽視的結構性風險。
如果發展商高度依賴債券市場融資，一旦資金渠道收窄，可能會影響項目流動性、工程推進時間表，甚至後續交付安排。
因此，現階段評估杜拜樓花，不應只看折扣、付款計劃及租金回報預測，更要檢視發展商財務狀況、項目資金來源、施工進度及交付紀錄。
4 月出現初步反彈，但持續性仍未確認
進入 4 月後，杜拜房地產市場出現部分回穩跡象。
根據 Dubai Land Department 數據及 Gulf Business、Savills Middle East 等行業資料，4 月錄得 14,076 宗交易，總值 484 億迪拉姆。4 月上半月錄得 7,284 宗交易，較 3 月上半月的 6,091 宗增加約 19.6%。
市場回穩主要由自住買家及具長期信心的資金推動，而不是短炒型需求。Savills Middle East 亦形容，3 月二手住宅成交下跌幅度較市場最初擔心的情況溫和，並指出杜拜相對不少國際市場仍然表現較強。
不過，目前仍不能太早判斷市場已經完全恢復。4 月數據顯示的是「初步反彈」，而不是風險完全解除。
不同買家應如何理解這個市場？
對買家而言，現時市場的確開始出現議價空間。部分放盤折讓約 12% 至 20%，豪宅市場的減價幅度尤其明顯。不過，折扣不等於見底，買家仍需要重點檢查發展商財務狀況、項目交付時間表、所在地區需求，以及自身是否能承受地緣政治風險。
對賣家而言，市場已經不再是「掛高價等買家追入」的環境。現時價格彈性變得更重要，沒有調整價格的放盤，成交難度可能明顯上升。超高淨值買家仍然存在，但他們只會集中在特定資產、特定價格及特定地段。
對投資者及財務分析人士而言，Q1 交易額 2,520 億迪拉姆、按年增長 31% 的數字，不能單獨代表市場完全健康。債券市場收緊、基建受衝擊、3 月成交急跌，都是必須納入風險模型的因素。
對風險管理者而言，杜拜的市場定位可能已經出現變化。過去杜拜常被視為相對隔離於地緣政治風險之外的資金停泊地，但今次事件挑戰了這個假設。投資者應重新審視現有風險框架是否仍然適用。
宅點分析：杜拜不是崩盤，而是「安全港敘事」被重新測試
今次 3 月成交急跌，未必代表杜拜樓市已經進入全面崩盤；更準確地說，它是一次對杜拜「安全港」定位的早期壓力測試。
過去幾年，杜拜樓市受惠於外國資金流入、高淨值人士移居、稅務優勢及中東資本配置需求，令市場長期保持強勢。但 2026 年 3 月的事件提醒投資者：過去表現強勁，並不代表市場能完全免疫於直接地緣政治衝擊。
目前的價格折扣，對某些買家來說可能是入市機會。一般放盤折讓 12% 至 15%，豪宅市場甚至出現 20% 以上折讓，確實提供了比高峰期更好的入場條件。
但這只適合風險承受能力、資金時間表及持有邏輯都清晰的買家。如果買家需要短期轉售、依賴高槓桿，或對交付時間非常敏感，現階段反而需要更加謹慎。
市場分化亦值得重視。超高淨值買家仍然有能力在危機中部署資金，但中端買家明顯更受情緒、利率、價格折扣及風險事件影響。這代表杜拜樓市未來可能不是整體同步上升，而是更依賴項目質素、地段、價格帶及買家資金屬性。
市場上曾流傳「需求下跌 70%」的說法，但該數字來自 Anadolu Agency 引述未具名分析人士，屬於估算而非官方數據。Anadolu 自身統計顯示，3 月 2 日至 29 日共有 11,828 宗交易，相比衝突前 17,027 宗的運行速度，跌幅約為 30.5%。因此，70% 更適合作為市場情緒急轉的參考，而不是實際成交跌幅。
整體而言，杜拜樓市現階段既不是清晰崩盤，也不是完全解除警報。已確認的數據顯示，3 月成交急跌、價格折扣浮現、4 月初步回穩，但反彈能否持續仍未確定。
對正在考慮杜拜物業的人來說，最有用的問題不是「現在是不是最低位」，而是這個市場是否符合你的買入原因、持有年期、風險承受能力與資金安排。
如果你正在考慮杜拜物業，可以先整理自己的情況與目標，再判斷是否適合在這個階段入市。歡迎與我們查詢，一起釐清下一步。
聲明
本文根據截至 2026 年 6 月 2 日已核實的資料整理。房地產市場情況會快速變化。作出任何投資決定前，請務必向持牌財務顧問、地產專業人士或合資格顧問確認個別情況。
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