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一、引言：杜拜租金飆升下的焦慮與應對
從 2023 年下半年開始，杜拜與阿布扎比的租金水準一路攀升，尤其在部分熱門住宅區，年租金漲幅甚至超過 20%。根據多份房地產市場報告顯示，這波租金上漲潮背後並非偶然，而是多重因素交錯的結果：一方面，房產供需失衡讓租屋市場持續吃緊；另一方面，黃金簽證政策吸引大量高資產人士進駐，也間接推高了長租住宅需求。此外，許多業主趁市場氛圍「熱」之際主動調漲租金，成為外籍租客難以忽視的壓力來源。
在這樣的市場環境下，許多租客開始產生疑問：租金一年內暴漲是否合法？可以拒絕嗎？房東說漲就漲，我有什麼權利反駁？這些問題不只是生活成本的考量，更關係到租客在當地的安定感與談判力。
其實，無論是杜拜還是阿布扎比，阿聯酋都早已建立起一套明確的租金調整規範與法律救濟管道。以杜拜為例，房東是否能調漲租金，必須依據官方的 RERA 租金指數來決定；而當雙方對租金或合約條款產生爭議時，則可透過「租務爭議解決中心」（RDC/RDSC）等官方機構進行調解與仲裁，租客並非只能無奈接受。
➡️ 重點提示：租金爭議並非全靠協商，阿聯酋其實有制度化保障租客權益的法律機制，懂得運用，是保障自己權益的第一步。
二、誰可以提出租金爭議？條件與限制一次看懂
在杜拜與阿布扎比，外籍租客與本地居民在租務權益上享有相同的法律保障。無論國籍、簽證類型或職業身份，只要租賃關係經合法登記並具備有效合約，皆可依法提出租金異議或進入租務仲裁程序。
在杜拜，租賃合約須透過 Ejari 系統註冊，這是 RERA（Real Estate Regulatory Agency）監管的官方平台。Ejari 註冊等同於「承認租約合法性」，也是後續進入租務爭議解決流程的前提條件。若未完成註冊，即使有紙本合約，也可能喪失法律上的保護與申訴權利。
至於阿布扎比，當地採用類似的 Tawtheeq 系統，由 Municipal Affairs Department 管理，其作用與 Ejari 類似，亦為租務仲裁的重要依據。雖然兩地名稱不同，但無論在杜拜還是阿布扎比，只要租賃契約完成官方登記，租客便具備對不合理漲租提出異議的資格。
✅ 重點提示：只要租賃契約已在 RERA 或 Tawtheeq 系統完成註冊，不論是否為外籍人士，都有權依法提出租金爭議或申訴。
杜拜 vs 阿布扎比租務系統結構對比圖
| 項目 | 杜拜：Ejari 系統 | 阿布扎比：Tawtheeq 系統 |
|---|---|---|
| 主管機構 | RERA（杜拜房產監管局） | Municipal Affairs Dept. |
| 註冊方式 | 線上登錄或地產代理辦理 | 線上申請或物業業主提交 |
| 是否為仲裁前提 | ✅ 是 | ✅ 是 |
| 是否適用所有租客 | ✅ 包括外籍人士 | ✅ 包括外籍人士 |
三、如何展開租金仲裁？五個步驟搞懂處理流程
當租金調漲超出合法範圍，或房東未依法提前通知，租客可主張權益、提出異議。阿聯酋的租務仲裁程序設計明確，讓租客不需透過繁複法律訴訟，也能在相對公平的機制中獲得裁決。以下是一般流程，特別以杜拜 RDS（Rental Dispute Settlement Center）為例說明：
Step 1：與業主溝通，保留書面紀錄
如收到調漲通知，建議先以 WhatsApp、Email 等方式與業主書面溝通。回覆過程中應避免情緒性對話，並清楚保留所有對話紀錄，這些將成為後續申訴的佐證資料。
Step 2：查詢 RERA 租金指數，確認漲幅是否合理
前往杜拜土地局網站或下載 Dubai REST App，輸入物業資料即可查詢最新的 RERA 租金指數。如果當前租金已接近或高於市場價，即使房東提出漲幅也可能不具正當性。
Step 3：提交申訴至租務爭議解決中心（RDS）
若協商無果，租客可前往 RDS 提出申訴，阿布扎比則由司法部門主管平台受理。提交時需準備租約副本、Ejari 或 Tawtheeq 登記證明、租金通知文件等，部分文件需提供阿拉伯文版本。
Step 4：支付申請費，排期並等待審理
申訴須繳交一定費用，通常依租金年額計算（比例約為3.5%，但有上下限）。完成繳費後，案件將依排期進入初審，首階段為調解程序，通常於 15 天內完成。
Step 5：接受判決結果，必要時提出上訴
若調解失敗，將由仲裁委員會作出裁決。若任一方不服，可在限期內上訴至高等法院。特別注意，進入上訴階段需具備法律代表，亦可能需翻譯與公證文件。
➡️ 重點提示：多數租金糾紛可於 1–3 個月內解決，若能在調解階段妥善應對，將可有效節省法律成本與時間。
四、租金爭議常見問題一次解答
▾ 租金漲多少才算「合理」？
依據杜拜 RERA 租金指數規定，只有當現行租金低於市場價至少 11% 以上時，房東才有權調漲租金；調漲幅度上限則視差距級距而定，最高為 20%。若差距低於 10%，則不得漲價。租客可使用 Dubai REST App 查詢最新市場價格作為依據。
▾ 如果業主要求提前解約，租客可以提告嗎？
若合約並未約定可提前解約的條款，房東無權單方面終止租約。租客若因此受損（如需臨時搬遷、損失押金），可向 RDS 提出申訴，要求賠償違約損失。書面對話與合約條文將是關鍵證據。
▾ 租務仲裁是否需聘請律師？費用大概多少？
在初階段調解與一審仲裁階段，不強制律師代理，多數租客自行應對即可。但若進入上訴程序（尤其為金額較高或爭議複雜案件），則建議聘請具阿聯酋司法認證資格的律師，律師費用通常介於 AED 3,000–10,000 以上，視案件難度與代表次數而定。
▾ 外國租客勝訴機率高嗎？是否有偏見？
依據杜拜土地局與多家法律機構報告，RDS 對本地與外籍租客一視同仁，判決依據主要為租約內容與證據清晰度。外籍人士勝訴比率與當地居民無明顯落差，租客只要備妥書面資料、符合法定程序，即具實質勝算。
▾ 仲裁結果可以強制執行嗎？如果業主不理會怎麼辦？
可以。RDS 的正式裁決具有強制執行力，若房東未遵守，法院可介入強制執行，包括凍結保證金、發出法律通知或限制不動產交易。租客應保存裁決書與後續對話紀錄，並可申請執行令。
▾ 仲裁結果對未來續約會有不良影響嗎？
原則上不會。租務仲裁屬於法律保障機制，依法申訴並不會影響日後續租條件。然而，若業主認為關係破裂，可能選擇不再續約，因此建議租客於維權同時維持溝通彈性，避免不必要的敵對對立。
▾ 阿布扎比與杜拜制度差異會影響處理速度嗎？
整體制度運作類似，但杜拜的 RDS 系統更集中與數位化，處理效率通常較高。阿布扎比雖亦有專責部門，但部分流程仍仰賴人工審理，處理時間可能略長。無論在哪個酋長國，及早申請與資料備齊都是加快進度的關鍵。
五、注意事項
即使阿聯酋租務仲裁機制相對成熟，許多租客仍在實務操作中踩雷，導致原本具勝算的申訴遭駁回。以下是最常見的錯誤與易被忽略的細節：
1. 誤信口頭協議，忽略書面紀錄
不少租客因與業主關係良好，僅以 WhatsApp 或口頭討論約定租金調整，卻未補簽正式合約或追蹤 RERA 租金指數。當爭議發生時，缺乏正式紀錄將使主張變得困難。
2. 仲裁期間停止繳租，反成違約方
部分租客以為進入申訴程序後可暫停繳租，實際上只要租約仍生效，租客就有義務按時付款。若中止繳租，反而可能被業主以違約為由申請驅逐。
3. 忘記完成 Ejari 或 Tawtheeq 註冊，失去申訴資格
阿聯酋的租務系統高度制度化，無論租客或房東，若未完成正式租約登記（如杜拜的 Ejari、阿布扎比的 Tawtheeq），該合約將不具備法律效力，RDS 有權拒絕受理未登記合約所引發的爭議。
重點提示：即便雙方關係良好，也應事先準備完整書面紀錄、租金通知與合約更新文件。制度保障建立在證據基礎上，合法程序是租客最強的後盾。
六、小結
無論你是剛搬到阿聯酋尋求穩定落腳的新住戶，還是多年來首次面對房東大幅調漲租金的長期租客，了解杜拜與阿布扎比的租務仲裁制度，始終是保護自身權益的第一步。在租金波動愈發劇烈的當下，與其在壓力下倉促做決定，不如提前熟悉法律依據、查詢租金指數、備好文件證據，才能在爭議中擁有談判空間與制度支撐。
如果你也正遇到租金調漲、提前解約、續租談判等問題，卻不確定自己能否申訴、該從哪裡開始，不妨讓我們協助你釐清條件與流程。填寫下方聯絡表單，將有專業人士協助你找到最合適的處理方向與保障策略。
參考資料出處
Khaleej Times – Dubai Rental Disputes Center Resolves 61,555 Cases / Driven Properties – Tenant’s Rights: Can a Landlord Increase Your Rent in Dubai? / Engel & Völkers – Rental Disputes in Dubai / DAMAC Properties – Your Rent Increasing: New Dubai Rules on Rent Increases / Bayut – Contest Unfair Rent Increase in Dubai / Afridi & Angell – New Dubai Rent Settlement Disputes Center / The National – RERA Rent Calculator / Zawya – Rental Disputes Center Achieves Stability in the Real Estate Rental Sector
聲明
本文資料依據最新的市場報告與法律規範整理，參考資料年份為2023至2024年。
