首爾的房產稅方案正在放寬　市場照樣停止交易

9月1日，南韓內閣通過的房產稅方案，比一個月前公布的版本溫和。9月3日，首爾報出2026年迄今最低的單月成交數字。兩件事講的是同一場稅改，方向卻相反——而這正是現在最值得看的地方。

已通過的方案在兩根槓桿上偏向屋主。持有稅單年增幅上限由原本提議的200%，降回現行的150%。而綜合不動產稅（종부세）針對「單一房屋、但不自住」屋主的基本扣除額，由9億韓元提高至12億韓元。

執政的共同民主黨要的比這更多。該黨住宅市場穩定工作小組（TF）向政府提交了另一組措施：把上述扣除額再提高至14億韓元，與自住者看齊；延後原定2029年廢除長期持有特別扣除中的「持有期間」部分；每三年按公示價格與通膨重算扣除門檻；以及維持公平市價比率60%，不要照政府規劃升至70%。這些多數未被內閣通過的法案採納。該黨表示將在國會審議階段再爭；政府則守住「以居住為中心」的框架——獲提名出任副總理兼企劃財政部長的 Lee Hyung-il 已表明將按原案送交國會。

市場的回答是停止交易

首爾25個區的土地交易許可申報，8月合計3,538件。這比7月的5,438件再低35%，而7月本身已是當年最低；相對4月高峰的10,165件，跌幅約65%。4月之所以偏高有其原因：多房持有者較重的資本利得稅寬限期屆滿前，急售盤湧入市場。申報量5月與6月落在6,000多件，8月3日稅改公布後跌破4,000件。

跌幅並非平均分布，而這個分布本身就是分析。以8月對照4月高峰：城東區跌78.8%、江南區跌78.6%、瑞草區跌77.9%、松坡區跌75.5%；江南三區合計由1,607件降至368件，跌77.1%。道峰區跌39.9%、衿川區跌38.5%，約為江南一帶的一半。凍得最徹底的，正是高價住宅比重最高的區——貸款上限在那裡最先咬住。

放寬與凍結為什麼可以同時發生

掛牌量往反方向走。首爾公寓掛牌由8月3日（稅改公布當日）的60,409件，升至9月1日的67,382件，約多出7,000件、增幅11.5%，數據來自房產資料平台 Asil。這與6月、7月不同——當時成交萎縮，掛牌卻停在6萬出頭原地。賣方對稅改有反應，買方沒有。稅務措施可以推動賣出意願，卻不會同時推動任何人的購買能力；一宗交易的兩端，正被不同的力量作用。

第二股力量是利率，而它根本不屬於稅改這場辯論。韓國銀行金融貨幣委員會7月與8月各升息0.25個百分點，基準利率由2.50%升至3.00%。中低價住宅密集的區更依賴貸款，這也解釋了為什麼外圍區同樣下跌，只是沒那麼陡。現場的說法是一條動不了的換屋鏈：江南區開浦洞一名仲介表示，賣方已把開價砍掉2至3億韓元仍然無人接手，因為「貸款批不出來，誰手上會有30億到40億韓元現金」；城東區玉水洞一名仲介則說，想換大屋的業主賣不掉自己手上那套，整條鏈往下全部卡住。

第三個因素，是現有數據解答不了的那個。稅改方案還沒有寫完——它仍要通過國會審議，而執政黨正推動比政府草案更寬鬆的條件。尚未定案的規則本身就是一種抑制，這與最終稅率高低無關，因為買賣雙方都無法為一件還沒決定的事定價。這也是為什麼目前的申報數字，回答不了「放寬會不會解凍」：放寬本身還沒寫完。

宅點視角——這兩個數字回答的是不同的問題。稅務方案告訴你政府願意被推動到哪個方向；申報數字告訴你規則還在寫的期間會發生什麼，而它顯示凍結精準集中在貸款上限咬得最深的地方。把首爾當成一個市場來追蹤的人，從下一輪國會審議會學到的東西，多過再多看一個月的成交數據。