賣出日本房產要交哪些稅？讓渡所得、住民稅與申報責任

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，說明住在台灣或香港的屋主（業主）賣出日本房產時要繳哪些稅、各自怎麼計算，以及由誰在什麼時候申報，寫給準備出售、想在簽約前先把稅弄清楚的讀者。出售流程、預扣與匯款的全貌，見主文買日本房產前也要想退出。

賣房的獲利稱為讓渡所得（譲渡所得），住在台灣或香港也須在日本繳所得稅與附加稅，稅按獲利計算，不按售價計算。申報期間是出售次年的2月16日到3月15日，住在海外的人須先在日本選定納稅管理人（納税管理人），透過納稅管理人申報。住民稅（住民税）看的是出售次年1月1日你在日本有沒有住所；截至2026年9月，一直住在台灣或香港的賣方，一般不會被課這筆讓渡所得的住民稅。買方在日本付款時，原則上會先預扣價款的10.21%，這只是預繳，申報時結算。出租過的房子，建物部分的出售另屬消費稅的課稅對象，是否實際要繳，看免稅條件。

賣房的稅，哪裡和直覺不同？

賣房時的稅，有四個地方和直覺不同：

被預扣的10.21%不是最終稅額。它按價款全額預扣，實際稅額按獲利計算，申報後可能退還，也可能補繳。
持有年數看出售那一年的1月1日。長期、短期以及自住的10年門檻，都不是從買入日算到交屋日。
住民稅看出售「次年」的1月1日。出售當年還住在日本的人，結果取決於搬離的時間。
折舊會讓獲利變大。建物部分的取得費要扣除持有期間的折舊，出租得越久，扣得越多。

賣日本房產，會碰到哪幾種稅？

稅目	課在什麼上面	住在台灣或香港的賣方
所得稅＋附加稅	讓渡所得（獲利）	要繳；出售次年2月16日到3月15日，透過納稅管理人確定申報（確定申告）
住民稅	同一筆讓渡所得	看出售次年1月1日在日本有沒有住所；截至2026年9月，一直住在海外者一般不課
預扣10.21%	價款全額	不是另一種稅，而是買方付款時先扣下的預繳，申報時結算
消費稅	出租用房屋的建物部分	截至2026年9月屬課稅對象；是否實際要繳，看前前年的課稅銷售額等條件
印花稅（印紙税）	紙本買賣契約書	你持有的那一份正本也須貼用；你負擔的部分可列入讓渡費用

所得稅的稅率依持有期間而定：出售那一年1月1日持有超過5年為長期，所得稅15%；5年以下為短期，所得稅30%；兩者均另加所得稅額2.1%的附加稅，另有例外。繼承或受贈取得的房產，持有期間原則上從被繼承人或贈與人當初取得的日期起算。依上述稅率計算，長期的所得稅加附加稅約為15.315%，短期約為30.63%。2027年1月1日以後產生的所得，附加稅改為防衛特別所得稅（防衛特別所得税）1%加復興特別所得稅（復興特別所得税）1.1%，合計仍是2.1%。稅率表與長短期的日期示例，見主文[[JP-PRO-16-M]]；印花稅的金額，見日本房產怎樣出售？。

獲利怎麼算？出租或自用期間的折舊也要扣

課稅讓渡所得金額＝售價－（取得費＋讓渡費用）－特別扣除額，與薪資等其他所得分開計算。買方分攤給你、相當於出售日到年底的固定資產稅與都市計畫稅，也要計入售價。

取得費（取得費）包括：

買價、建築價款、購入手續費（例如買入時的仲介費）、設備費與改良費。
買入時繳的登錄免許稅（含登記費用）、不動產取得稅、印花稅。出租用的房產，這些稅金不計入取得費。
取得土地時支付的測量費。
為購買而借款的利息中，對應到實際開始使用那一天為止的部分。

已列入事業所得等必要經費的金額，不得重複計入。取得費不明，或實際取得費低於售價的5%時，可以用售價的5%作為取得費（概算取得費），所以買入時的契約與收據須保存到出售申報完成。

建物部分的取得費，要扣除持有期間的折舊相當額（減価償却費相当額）。算法分兩種：

用於事業的建物：把取得到出售每年的折舊費加總；某一年沒有列為必要經費，也照樣加總。出租的房屋，一般依這種方式計算。
沒有用於事業的建物：建物取得價額×0.9×償却率（償却率）×經過年數。償却率為木造0.031、木骨砂漿（木骨モルタル）0.034、鋼筋混凝土（含鋼骨鋼筋混凝土）0.015。經過年數滿6個月的零頭算1年，未滿6個月捨去；折舊相當額以建物取得價額的95%為上限。

折舊扣得越多，取得費越低，讓渡所得就越高。先自住再出租這類兩種用途前後接續的情形，申報前請稅理士（税理士）確認怎麼分段計算。

讓渡費用（譲渡費用）是為出售而直接支出的費用，例如仲介費、你負擔的印花稅、測量費、為出售而請房客（租客）搬遷所付的遷讓費（立退料）；為出售土地而拆除建物的費用與損失，以及已簽約的房地產為了以更有利的條件另行出售而支付的違約金，也屬讓渡費用。修繕費、固定資產稅等維持管理的費用，以及收取價款的費用，不屬讓渡費用。

賣虧時，虧損只能抵同一年其他土地、建物的讓渡所得，不能抵薪資等其他所得；出售自住房屋的虧損另有例外。

例如：住在香港的何小姐

何小姐持有一間鋼筋混凝土公寓，沒有出租，只供自己度假使用，持有10年4個月後出售。以下為純示意，建物取得價額假設為1,000萬日圓，不含其他費用，實際以申報計算為準。

經過年數未滿6個月的零頭捨去，算10年。

依沒有用於事業的算法：1,000萬日圓×0.9×0.015×10＝135萬日圓，建物部分的取得費變為865萬日圓（依上述公式計算）。

只供度假使用的房屋，被認定為別墅等主要供休閒使用的房屋時，不適用3,000萬日圓特別扣除；認定依個案，須請稅理士判斷。

她要做的是：找出買入時的契約，確認價款中建物與土地各占多少，再請稅理士計算取得費。

住在台灣或香港，要繳住民稅嗎？

住民稅的所得割（所得割）依前一年的所得計算，課稅對象是當年1月1日在日本有住所的人。因此，2026年出售的讓渡所得，屬2027年度的住民稅，看的是2027年1月1日你在日本有沒有住所。

截至2026年9月，出售次年1月1日已不住在日本的賣方，一般不會被課這筆讓渡所得的住民稅；一直住在台灣或香港的賣方屬於這種情形。以下情形則要注意：

出售當年還住在日本，到次年1月1日之後才移出。仍會被課。東京都中央區說明，年中移出國外，稅額不變；在區內沒有住所的納稅義務人，須提出納稅管理人申告書。
出國被認定只是旅行。東京都江戶川區說明，依出國期間、目的與出國中的居住情形，被認定只是旅行時，會被視為仍住在出國前的市區町村而課稅。

會被課的人，讓渡所得的住民稅為長期5%、短期9%；符合自住10年超減輕稅率的，6,000萬日圓以下的部分為4%，另有例外。這些稅率由道府縣民稅與市町村民稅兩部分組成：長期為2%加3%，短期為3.6%加5.4%，減輕稅率為1.6%加2.4%；住所在指定都市（指定都市）的人拆分比例不同，合計相同。依上述稅率計算，長期的所得稅、附加稅加住民稅合計約20.315%，短期約39.63%。

另外，地方稅法規定，在當地有家屋敷（家屋敷）、但沒有住所的個人，只課均等割（均等割）。出售前你在日本保有房子的期間，是否屬於這種情形，依各市町村的認定，可以向房子所在地的市區町村確認。

例如：在大阪工作的張先生

張先生是台灣人，在大阪工作，2016年3月在大阪買下一間公寓自住。2026年9月，他仍住在這間公寓時把它賣掉，12月搬回台中，並辦好轉出手續。

2026年1月1日時持有超過5年，屬長期；但未超過10年，用不到自住10年超的減輕稅率（依規則推算）。

出售時他仍自己居住，符合3,000萬日圓特別扣除的居住要件；其他條件另須符合。

2027年1月1日他已不住在日本，一般不會被課這筆讓渡所得的住民稅；如果延到2027年2月才搬走，就會被課。

申報期到來時他已住在台灣，須在選定時或出國前，向稅務署提出納稅管理人的選任申報書。

他要做的是：先排好出售日期與搬家日期的先後，出國前選好納稅管理人，並請稅理士確認申報的時間與方式。

自己住過的房子，兩項優惠要符合哪些條件？

3,000萬日圓特別扣除：出售自住的房屋，不論持有多久，最多可以從讓渡所得扣除3,000萬日圓。條件包括：

房屋是你以所有者身分住過的。
現在仍自己居住，或在不再居住之日起經過3年之日所屬那一年的12月31日前出售。搬離後房子作何用途（例如出租），不影響這項要件。
買方不是父母子女、配偶等有特別關係的人。
前一年和前前年沒有用過這項扣除。
只為了適用這項扣除而入住、臨時居住，或別墅等主要供休閒使用的房屋，不適用；同時擁有2處以上自宅時，只限主要居住的一處。另有其他條件。

自住10年超的減輕稅率：以下5項條件須全部符合。

出售的是位於日本國內、現在自己居住，或搬離後在上述期限內出售的房屋與土地。
出售那一年的1月1日，房屋和土地的持有期間都超過10年。
前一年和前前年沒有用過這項減輕稅率。
沒有用自宅換購、交換等其他特例；3,000萬日圓特別扣除可以同時使用。
買方不是有特別關係的人，除父母子女、配偶外，也包括生計相同的親屬、出售後同住在該房屋的親屬、事實婚伴侶，以及有特殊關係的法人等。

符合時，課稅長期讓渡所得6,000萬日圓以下的部分，所得稅為10%，加上附加稅合計10.21%；超過6,000萬日圓時，所得稅為（課稅長期讓渡所得－6,000萬日圓）×15%＋600萬日圓。會被課住民稅的人，6,000萬日圓以下的部分另課4%，依上述稅率計算，合計約14.21%；超過部分的住民稅另有算法。

申報時要準備的：兩項優惠都須附上規定的文件辦理確定申報。以搬離後出售的房屋申請3,000萬日圓特別扣除時，要附讓渡所得的內譯書（譲渡所得の内訳書）；簽買賣契約前一天，你住民票上的住所與這間房子不同時，還要附上戶籍附票（戸籍の附票）影本等可以證明曾住在那裡的文件；外國籍賣方可以提出哪一種文件，所查的官方說明沒有寫明，申報前請稅理士確認。

與房貸減稅的關係：入住那一年、前一年或前前年用過3,000萬日圓特別扣除，就不能使用住宅借入金等特別控除（住宅借入金等特別控除，房貸減稅）。賣掉後打算在日本另買房自住、申請房貸減稅的人，要先把這一點算進去。

截至2026年9月，只出租、自己從沒住過的房產，一般用不到這兩項優惠，稅率回到一般的長期15%或短期30%。搬到海外後才出售原本的自宅，官方說明沒有區分居住者與非居住者，也沒有把非居住者排除在外；能否適用，申報前請稅理士確認。

誰申報？什麼時候申報？

申報是你的責任。出售日本房產的所得屬日本國內來源所得，住在海外也原則上須確定申報，計算方法與住在日本的人相同；申報期間是出售次年的2月16日到3月15日。非居住者（非居住者）的定義，見主文[[JP-PRO-16-M]]。

預扣是買方的責任。買方在日本付款給非居住者時，原則上須按價款的10.21%預扣（法定所得稅率10%，加上附加稅），在付款次月的10日前繳納；買方在國外付款、但買方在日本有住所等時，也視為在日本支付，繳納期限為次月月底。個人買來給自己或親屬住、價款在1億日圓以下的，不預扣。預扣只是預繳：依實際讓渡所得算出的稅額低於預扣額，申報後可退還差額；高於預扣額，則須補繳。沒有被預扣，申報義務也不會因此免除。

納稅管理人要先選好。在日本沒有住所及居所的人需要申報時，須從在日本有住所或居所的人之中選定納稅管理人，個人或法人均可，並向稅務署提出選任申報書；選任申報書應在選定時或出國前提出，最晚也須在提出確定申報書之前。國稅的納稅管理人與固定資產稅、住民稅等地方稅的納稅管理人，是不同的手續。

沒有自己選任時，稅務署可以書面要求你在60日以內的指定日前申報納稅管理人，也可以書面要求日本國內便於處理的人擔任你的納稅管理人。逾期仍未申報，稅務署可以指定特定納稅管理人（特定納税管理人）：與你生計相同的成年配偶或其他親屬，或因契約與這筆交易有密切關係的人，例如不動產管理公司。特定納稅管理人只負責收受並轉送稅務文件，不會替你申報或繳稅。

台灣、香港與日本有租稅協議，日本還能課稅嗎？

能。日本與香港的租稅協定（2011年8月14日生效）第13條第1項規定，香港居民轉讓位於日本的不動產，所得的收益日本可以課稅；什麼算「不動產」，依財產所在地的法令定義。同條第6項規定，其他財產的轉讓收益，才只由轉讓者居住的一方課稅。

台日之間的租稅協議，是日本的交流協會與台灣的亞東關係協會（兩會現已改稱日本台灣交流協會、台灣日本關係協會）簽訂的民間協議，2016年6月13日生效，不是正式條約；財務省說明，這項協議加上日本國內實施其內容的法令，整體上相當於租稅條約。協議第13條第1項同樣規定，台灣居民轉讓位於日本的不動產，日本可以課稅；第5項規定其他財產的轉讓收益只由居住地課稅。

「日本可以課稅」不代表只由日本課稅。台灣、香港端如何處理，不在本文範圍。

出租過的房子，賣出時要繳消費稅嗎？

截至2026年9月，個人出售住宅出租用或店鋪出租用的建物，屬消費稅的課稅對象。是否實際要繳，看你是否被免除納稅義務：

基準期間（基準期間，個人為前前年）的課稅銷售額在1,000萬日圓以下，原則上免除。
但已登記為適格請求書發行事業者（適格請求書発行事業者）、特定期間（特定期間，個人為前一年1月1日至6月30日）的課稅銷售額超過1,000萬日圓，或已提出選擇成為課稅事業者的申報，均不免除。

以上只是一般規則，另有例外；是否要繳，請稅理士依你的個別情形確認。

哪些情況要特別小心？

出售當年還住在日本，年底前後才搬走：住民稅看次年1月1日，搬離日期和轉出手續會改變結果。
持有年數接近5年或10年：以出售那一年的1月1日判斷，出售時間晚一年，稅率可能不同。
找不到買入時的契約與收據：取得費不明時，可以用售價的5%作為概算取得費；實際成本高於5%時，就沒有單據可以證明。
出租多年：出租期間的折舊累積，取得費變小，讓渡所得變大。
賣給家人或有特殊關係的法人：買方屬有特別關係的人時，兩項自住優惠都不適用。
賣虧：虧損不能抵薪資等其他所得；被預扣時，要申報才能退還差額。
沒有選納稅管理人：稅務署可以指定特定納稅管理人，但對方不會替你申報。

準備出售時，下一步怎麼判斷？

簽約前，可以先把以下資料備齊：

你在日本有沒有住所、是否連續1年以上有居所，這決定你在所得稅法上是居住者還是非居住者。
買入時的契約、收據與登記費用明細，以及價款中建物與土地各占多少。
出售那一年1月1日時，房屋和土地各持有多久。
住過的房子：搬離日期與住民票的紀錄，是否在第3年12月31日的期限內。
出租過的房子：每年申報的折舊金額，以及前前年的課稅銷售額、是否已登記為適格請求書發行事業者。
國稅的納稅管理人人選；住民稅會被課的人，另向市區町村辦理。

哪些優惠用得上、住民稅會不會被課，取決於你搬離日本的時間、房子的用途與出售日期；可以把這些情況告訴問問宅點。

出售流程與仲介費，見日本房產怎樣出售？；房子有房客住著時，見有租約的日本房產如何出售？；賣房款匯出時銀行會確認什麼，見賣房後資金如何匯出日本？；整體流程見主文[[JP-PRO-16-M]]。

想先估算自己的稅

賣房的稅取決於你的居住身分、持有期間與房子的用途。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本房產出售稅務問答 FAQ

賣日本物業賣虧了，還需要在日本申報嗎？

被預扣10.21%時，要透過申報才能退還多扣的稅款。虧損只能抵同一年其他土地、建物的讓渡所得，不能抵薪資等其他所得；出售自住房屋的虧損另有例外。

賣房那一年還住在日本，年底前搬回台灣，住民稅要繳嗎？

住民稅看出售次年1月1日在日本有沒有住所。在那之前已移出並辦好轉出手續的人，一般不會被課這筆讓渡所得的住民稅；到次年1月1日之後才移出，仍會被課。

自己度假用的日本公寓，賣出時可以用3,000萬日圓扣除嗎？

原則上不可以。別墅等主要供休閒使用的房屋，不適用3,000萬日圓特別扣除。稅率依出售那一年1月1日的持有期間，回到長期15%或短期30%，另加附加稅。

名詞小詞典

讓渡所得（譲渡所得）：出售不動產的獲利。
取得費（取得費）、讓渡費用（譲渡費用）：計算讓渡所得時，從售價扣除的買入成本與出售費用。
折舊相當額（減価償却費相当額）：計算建物取得費時，依持有期間扣除的金額。
所得割（所得割）：住民稅中按所得計算的部分，讓渡所得的住民稅屬於這一部分。
均等割（均等割）：住民稅的另一部分；在當地有家屋敷等、但沒有住所的人，只課這一部分。
家屋敷（家屋敷）：地方稅法的用語；你在日本保有的房子是否屬之，依各市町村認定。
指定都市（指定都市）：地方稅法中另訂住民稅拆分比例的城市。
納稅管理人（納税管理人）：替住在海外的納稅人提出申報、繳稅、收受稅務文件的人。
特定納稅管理人（特定納税管理人）：納稅人未自行選任時，由稅務署指定、只負責收受與轉送稅務文件的人。
適格請求書發行事業者（適格請求書発行事業者）：消費稅的一種登記；已登記者，即使前前年的課稅銷售額在1,000萬日圓以下，也不免除納稅義務。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是國稅廳、總務省、財務省的說明，日本的所得稅法、租稅特別措置法、地方稅法、國稅通則法，東京都中央區與江戶川區的說明，以及日本與香港的租稅協定、台日民間租稅協議。日文原文由宅點翻譯整理。
以下結論由官方文件歸納，官方沒有一句話直接寫明：
出售次年1月1日已不住在日本的賣方一般不課這筆讓渡所得的住民稅，是依地方稅法與中央區、江戶川區對一般住民稅的說明推論，官方沒有以出售不動產為例。
只出租、自己沒住過的房產用不到3,000萬日圓特別扣除與減輕稅率，是依「自己居住」的要件推論。
兩項優惠沒有區分居住者與非居住者，是依國稅廳說明與條文沒有這類區分歸納，未查核相關通達的全部條目。
出租用建物出售屬消費稅課稅對象，本文只寫課稅對象與免稅條件的一般規則，是否實際須繳依個別條件。
出租的房屋依「用於事業的建物」計算折舊，是依國稅廳兩種算法的區分推論；度假自用的房屋是否屬別墅、是否屬「沒有用於事業」，依個案認定。
預扣後「多退少補」與「沒有被預扣也須申報」，是依國稅廳說明出售不動產的所得原則上須申報、可為退還預扣稅額而申報推論。
15.315%、30.63%、20.315%、39.63%、14.21%，以及何小姐例子中的135萬日圓與865萬日圓，是依官方稅率與公式計算的數字，不是官方公布的金額；例子中的1,000萬日圓為假設。
所查資料沒有說明的事項：外國籍賣方用什麼文件代替戶籍附票、退稅能否匯到海外帳戶、房貸提前清償費與抵押權塗銷費用是否屬讓渡費用，以及台灣、香港端的課稅。
可能改變的事：附加稅自2027年1月1日起改為防衛特別所得稅加復興特別所得稅，合計不變；國稅廳的申報說明頁尚未反映這項改制。讓渡所得的住民稅稅率規定在地方稅法附則，條文寫明為「當分之間」的規定。