本文是宅點百科馬來西亞房產系列的一篇，列出外國屋主在委託仲介、簽買賣合約之前要先備齊的文件，說明每一份的用途與從哪裡取得，並整理第二家園（MM2H）持有人出售前要先確認的10年限制，寫給在馬來西亞持有房產、不是馬來西亞公民也不是永久居民的屋主。賣房全程見主文外國人在馬來西亞賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。
為什麼要在委託仲介前先備文件？
馬來西亞賣房的幾個關鍵都在文件裡：地契決定能不能轉讓、要不要州政府同意；當初的買賣合約日期決定房地產盈利稅（RPGT）是30%還是10%；購買時的收據決定可以扣多少成本；管理費與稅單影響買方的查核與外國買方的州政府同意申請。人在海外時，臨時補文件最花時間。
先講答案：要準備哪些文件？
| 文件 | 用途 | 從哪裡拿 |
|---|---|---|
| 地契（分層地契或個別地契） | 確認產權、地契類型、有沒有轉讓限制 | 自己保管的正本；影本給買方與律師 |
| 當初購買的買賣合約 | 合約日期決定RPGT稅率；價格是取得價的基礎 | 自己保管或當初的律師 |
| 購買時的律師費、印花稅等收據 | 可加進取得價 | 當初的律師 |
| 裝修與改善工程的合約與發票 | 可能列為出售價的扣除項 | 自己保管 |
| 當年地稅（cukai tanah）與門牌稅（cukai taksiran）收據 | 買方查核；外國買方申請州政府同意時附上 | 自己保管的當年繳費收據 |
| 管理費對帳 | 公寓買方查核有沒有欠繳 | 公寓管理機構 |
| 房貸清償證明（redemption statement） | 計算付給銀行與付給賣方的金額 | 貸款銀行 |
| 護照（與身分證明） | 外國買方的州政府同意申請要賣方護照影本 | 自己 |
| 馬來西亞稅號 | 在 e-CKHT 申報RPGT | 經 e-Daftar 申請 |
| 授權書（人不在馬來西亞時） | 委託代理人簽約與過戶 | 依1949年授權書法認證 |
地契要先看什麼？
- 類型：已發分層地契或個別地契的房產，以轉讓表格14A（Borang 14A）辦理轉讓；只有母地契、分契還沒發出時，以轉讓契約（Deed of Assignment）轉讓，買方另登記私人告誡（private caveat）保障權益。
- 轉讓限制：地契若註記轉讓限制（sekatan kepentingan），不論買方是誰都要先取得州政府書面批准。租賃地契一律需要，部分永久地契也有。這類同意通常由賣方申請，費用一般由賣方負擔，以合約為準。
- 外國買方能否購買：低價與中低價住宅、馬來保留地上的房產、分配給土著（Bumiputera）的單位，外國人都不得購買；這會決定你的買家範圍。
稅務文件為什麼這麼重要？
RPGT的持有期間，從你當初購買的合約日期算到這次出售的合約日期：未滿5年30%，第6年起10%。取得價是當初的購買價，加上律師費、印花稅等附帶費用；出售價可以扣仲介費、律師費、估價費與改善工程支出。房貸利息不能扣。
所以，當初的買賣合約、收據與裝修發票，直接影響稅額。出售後，賣方要在出售日起60天內線上申報、90天內繳清稅款；相關文件保存7年。沒有馬來西亞稅號的賣方，可經 e-Daftar 申請，也可以委託律師或持牌稅務代理辦理。
稅額怎麼算與試算例，見在馬來西亞賣房要繳多少稅？RPGT 30%／10%、買方預扣7%與試算例。
賣房款匯出要先留哪些紀錄？
日後把賣房款匯出馬來西亞時，銀行可能要看資金來源。實務上建議一併保存：當年的購屋匯款與貸款紀錄、這次出售的買賣合約與轉讓文件、律師結算表、入帳紀錄、e-CKHT 申報確認與稅款憑證，以及海外收款帳戶資料；實際要求由承辦銀行決定。詳見馬來西亞賣房款怎麼匯出？外匯規定、銀行文件與7%退稅。
用MM2H買的房子，賣之前要確認什麼？
第二家園計畫（Malaysia My Second Home，MM2H）的官方指引寫明：參加者獲批後必須購買並持有住宅，10年內不得出售，除非是為了換購價值更高的住宅。
以下幾點官方資料未明寫，待確認：
- 10年從哪天起算（購買日、地契日或獲批日）；
- 換購出售前要如何申請；
- 違反的後果；
- 2024年新制之前的參加者是否同樣適用。
出售前，先向 MM2H 中心或持牌的 MM2H 服務公司取得書面答覆，再簽買賣合約。
另外兩點：MM2H 不改變稅務身分，沒有永久居留的持有人，RPGT 仍屬第III部分（30%／10%，買方預扣7%）；MM2H 持有人在外匯政策下是否一律屬非居民，所查資料未明寫，待確認，以承辦銀行登記的身分為準。
這一點要看你參加的是哪一期 MM2H、房子何時購入。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。
下一步怎麼判斷？
- 把上表的文件整理成一份，缺的先申請（房貸清償證明、管理費對帳）。
- 用兩份合約日期算出持有年數，確認適用30%還是10%。
- 對照所在州的外國人門檻，決定買家範圍，見馬來西亞房子賣給馬來西亞人還是外國人？州門檻、州政府同意與買方8%印花稅。
- 人在海外時，先和律師確認授權書的認證方式，見人在海外怎麼賣馬來西亞房產？授權書、公證與領事認證。
想釐清你的情況
文件齊備與否要看房子的狀況，宅點可以為你安排合適的專員協助。
馬來西亞賣房文件 FAQ
業主找不到當初的買賣合約，還能賣嗎？
合約日期決定RPGT稅率、價格是取得價的基礎，最好先向當初的律師索取副本；能否以其他文件替代，以承辦律師與稅務代理的意見為準。
賣公寓要先繳清管理費嗎？
公寓買方會查核有沒有欠繳管理費；先向管理機構申請對帳，欠費如何處理在合約中寫清楚。
MM2H的房子10年內一定不能賣嗎？
官方指引寫明10年內不得出售，換購價值更高的住宅除外；起算日與申請程序待確認，簽約前先取得書面答覆。
名詞小詞典
- 分層地契（strata title）：公寓等分層建物各單位的地契。
- 母地契（master title）：分契發出前，所有單位共用、登記在開發商名下的地契。
- 轉讓限制（sekatan kepentingan）：地契上註記、轉讓前須州政府批准的限制。
- 地稅（cukai tanah）：地契的年度地稅（quit rent），買賣時要出示當年收據。
- 門牌稅（cukai taksiran）：房產的年度估價稅（assessment），買賣時要出示當年收據。
- 清償金額證明（redemption statement）：銀行出具的房貸尚欠金額證明。
- 第二家園計畫（Malaysia My Second Home，MM2H）：馬來西亞的長期居留計畫。
資料說明
本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。文件清單整合柔佛州土地局的外國購置申請清單、內陸稅收局的RPGT規定，以及全國購屋者協會與業者的實務整理；所查資料沒有一份官方的「外國賣方文件清單」，管理費部分也未見法定的清償證明，屬實務做法。MM2H 規定依官方指引；10年限制的起算日、申請程序、違反後果與舊制參加者的適用，以及 MM2H 持有人的外匯身分，列為待確認。
參考資料
柔佛州土地與礦務局－Perolehan Hartanah Oleh Kepentingan Asing ／ 馬來西亞律師公會－Circular No 444/2024 ／ Mah-Kwai & Associates－Property Transactions Requiring State Consent ／ 馬來西亞內陸稅收局－Real Property Gains Tax (RPGT) Rates ／ 馬來西亞內陸稅收局－Disposal Date And Acquisition Date ／ 馬來西亞內陸稅收局－Disposal Price And Acquisition Price ／ 馬來西亞內陸稅收局－Introduction to the CKHT Self-Assessment System ／ 馬來西亞內陸稅收局－CKHT 作業指引 2026年第2號 ／ 全國購屋者協會－FAQ on Sale and Purchase ／ PropCashflow－Subsale Property Process Malaysia ／ MM2H－Guidelines ／ 宅點－非居民賣房款匯出文件整理（2026-09-25）
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或移民方面的個別建議。資料查核日期為2026年10月9日。各項規定可能更新，以馬來西亞主管機關與 MM2H 中心的現行要求為準。
