杜拜房東想請房客搬走，法律只留兩條路：期內要有法定理由，期滿要提前 12 個月通知
在杜拜租房，房東不能單方面提前終止租約：依 2007 年第 26 號法令第 7 條，租約期內只能雙方合意或依法終止；房東若要在租約期滿後請你搬走，依 2008 年第 33 號法令修訂的第 25(2) 條，只能使用四個法定理由之一，並在收回日之前至少 12 個月經公證處或掛號信通知。
這個問題在 2026 年 10 月又被翻出來討論。阿聯酋英文報章 Khaleej Times 在 2026 年 10 月 12 日於 X 再次推送一則法律問答專欄，題目是房東想賣房、能不能要房客搬走。專欄由杜拜執業律師 Ashish Mehta 回答，原文於 2026 年 9 月 20 日刊出、9 月 25 日更新，讀者的處境是房東突然說要賣房、要他搬走，想知道房東要提前多久通知、租約還沒到期能不能被要求離開。
賣房只是房東請房客搬走的其中一種理由。本文把範圍拉大，整理在杜拜租房時最常遇到的三種情況——續約、不續約、租約期內收到搬遷通知——各自適用哪一條規定、房東要提前多久通知、通知要用什麼方式送達，以及談不攏時該找哪個單位。
本文重點
- 誰需要留意：在杜拜受僱工作、以租房為主的外籍人士，已在杜拜長住、租約即將續期的家庭，以及剛收到房東搬遷或漲租通知、想確認是否合法的房客。
- 杜拜租房的關鍵分界是「租約期內」與「租約期滿後」：期內房東只能用法定的違約或特殊情形請求收回，期滿後只有四個理由，而且要提前 12 個月通知。
- 兩種情況的通知都必須經公證處（Notary Public）或掛號信送達；WhatsApp、電子郵件、仲介轉達都不是條文寫明的送達方式。
- 談不攏時的正式出口是杜拜土地局轄下的租賃糾紛中心（Rental Disputes Center，RDC），而租約須先完成 RERA 登記，爭議才會被受理。
杜拜租房三種情況的時限總表：續約、不續約、期內搬遷通知
下表把三種情況並排。每一列的法源不同，依據寫在最後一欄。
| 情況 | 房東可以做什麼 | 法定時限 | 送達方式 | 依據 |
|---|---|---|---|---|
| 續約：房東沒有表示異議 | 租約以相同條件自動續期 | 續期長度為原租期或一年，以較短者為準 | — | 2007 年第 26 號法令第 6 條 |
| 續約：房東要漲租或改條件 | 通知房客修改租約條款 | 期滿日前不少於 90 日，除非雙方另有約定 | 條文未指定 | 2008 年修訂第 14 條 |
| 不續約：期滿後要收回房屋 | 只能以拆建、大修、自住或出售為由 | 收回日之前至少 12 個月 | 公證處或掛號信 | 2008 年修訂第 25(2) 條 |
| 期內：房客欠租 | 通知後請求收回 | 收到通知後 30 日內仍未付 | 公證處或掛號信 | 2008 年修訂第 25(1) 條 |
| 期內：房客未履行法定或租約義務 | 通知後請求收回 | 收到通知後 30 日內仍未履行 | 公證處或掛號信 | 2008 年修訂第 25(1) 條 |
| 期內：其他法定情形 | 例如未經書面同意轉租、違法用途 | 依各款條件 | 公證處或掛號信 | 2008 年修訂第 25(1) 條 |
情況一：杜拜租約續約，房東不出聲就自動續、要漲租須提前 90 日
杜拜租房的續約有一個常被忽略的預設：依 2007 年第 26 號法令第 6 條，租約期滿後房客繼續住、房東也沒有表示異議，租約就以相同條件續期，續期長度是原租期或一年，以較短者為準。
房東如果想在續約時漲租或修改其他條款，依 2008 年修訂第 14 條，必須在租約期滿日前不少於 90 日通知房客，除非雙方另有約定。雙方談不攏時，依第 13 條，由法庭依第 9 條的準則決定公平租金——漲租談不攏本身不在第 25 條的收回理由之列。
漲幅上限另由 2013 年第 43 號法令訂定，依現行租金低於同類房產平均租值的幅度分五級，低 10% 以內不得調漲、最高一級為 20%；平均租值依 RERA 核定的杜拜租金指數決定，適用範圍包含特別發展區與自由區。五級的完整對照，宅點在〈杜拜房東賣房要你搬走？12 個月通知與房客權利總整理〉一文已有表格整理。
情況二：杜拜租約到期不續約，房東只有四個理由，而且要提前 12 個月
很多人以為租約一到期，房東就可以說不續。杜拜的條文不是這樣寫：第 25(2) 條用的是「only if」，期滿後房東請求收回房屋的理由是窮盡列舉，以下四項全部出自 2008 年第 33 號法令修訂後的第 25(2) 條：
| 理由 | 附帶條件 |
|---|---|
| 拆卸重建，或加建新結構致房客無法使用 | 房東須取得主管機關許可 |
| 房產需要修復或全面維修，房客佔用期間無法施工 | 須有杜拜市政府出具或認證的技術報告 |
| 房東本人或一等親自住 | 房東須證明名下無其他合適房產 |
| 房東想賣出該房產 | 條文未附加其他條件 |
四個理由共用同一條通知規定：房東必須在收回日之前至少 12 個月通知房客收回理由，通知須經公證處或掛號信送達。「只是不想續租」「想換租給出價更高的人」不在清單上。
兩個延伸規定值得一起記住。第一，房東以自住為由收回後，依修訂後第 26 條，自收回之日起住宅房產至少 2 年、非住宅房產至少 3 年內不得出租予第三人，違反時房客可請求法庭判給公平賠償。第二，房東在租約期內把房子賣掉，依 2007 年第 26 號法令第 28 條，只要租約有確定期限，新屋主就承接原租約，房客可以住到期滿。
情況三：杜拜租房期內收到搬遷通知，只有法定情形才成立
租約還沒到期，房東想請你搬走，先看第 7 條：租約期內雙方都不得單方面終止，只能合意終止或依法終止。所謂「依法」，指的就是 2008 年修訂第 25(1) 條列舉的情形，條文用的是「only in the following cases」，包括：
- 房客收到通知後 30 日內仍未付租金
- 未經房東書面同意轉租
- 房產被用於違法用途，或違反公共秩序、善良風俗
- 商業用途房產無正當理由連續空置 30 日，或一年內累計空置 90 日
- 房客的改動危及房產安全致無法復原，或因故意、重大過失造成損壞
- 房產被用於租約約定以外的用途，或違反規劃、建築、土地使用法規
- 房產有倒塌之虞，且有杜拜市政府出具或認證的技術報告
- 房客收到通知後 30 日內仍未履行本法或租約義務
- 主管政府機關基於都市發展要求拆除重建
這份清單裡沒有「房東要賣房」，也沒有「房東要自住」——這兩項只出現在期滿後的第 25(2) 條。第 25(1) 條末段同樣要求，房東的通知須經公證處或掛號信送達。
收到杜拜房東的搬遷通知，先做這四步檢查
收到通知時，先不要急著答應搬家日期，依序確認以下四件事：
- 現在是期內還是期滿後：拿出租約核對起訖日期。期內適用第 25(1) 條，期滿後適用第 25(2) 條，兩份理由清單不同。
- 理由在不在清單上：期內要對得上第 25(1) 條的情形；期滿後只能是拆建、大修、自住、出售四項之一。
- 時間夠不夠：期滿後收回要看通知日與要求搬走的日期之間是否相隔至少 12 個月；欠租或未履行義務則是收到通知後的 30 日。
- 送達方式對不對：條文寫明公證處或掛號信。Khaleej Times 專欄另提到，公證通知可經 Tableegh 法律送達服務公司送達。
同時確認租約已向 RERA 登記（Ejari）：依 2007 年第 26 號法令第 4 條，未登記的租約，司法機關與政府部門不得受理相關爭議。往來訊息、匯款紀錄、通知原件都要留存。
如果四項有一項對不上，不代表房東的要求一定無效，送達瑕疵或時限不足會產生什麼法律效果，屬於個案認定；但這正是值得先諮詢律師或向 RDC 提出的時候。
杜拜租房談不攏，去租賃糾紛中心（RDC）
杜拜處理房東與房客爭議的專責機構是租賃糾紛中心（Rental Disputes Center，RDC），隸屬杜拜土地局（Dubai Land Department）。RDC 官網列出的電子服務包括友好和解訴訟（Dispute Lawsuit – for Amicable Settlement）、一般訴訟、執行、臨時及簡易命令，以及案件追蹤與線上庭審等數位服務。
據 Khaleej Times 2026 年 10 月 10 日報導，RDC 公布 2026 年 1 月至 9 月底共有 2,350 宗案件以友好和解結案，涉及金額合計 4.01 億迪拉姆，平均六天結案。這個平均只計算和解成功的案件，不代表所有杜拜租房爭議都會在這個時間內處理完。
提出案件須繳交案件費，金額與程序以 RDC 最新公告為準。
杜拜租房最常見的四個誤解
誤解一：「租約一到期，房東說不續就得搬」
為什麼不完整： 第 25(2) 條把期滿後的收回理由限定為四項，並要求提前 12 個月經公證處或掛號信通知；房東沒有異議時，第 6 條還會讓租約自動續期。
實務提醒： 收到「不續約」的訊息時，先問清楚理由是哪一項、通知是否已滿 12 個月。
誤解二：「房東給兩個月搬走，合約上寫了就算」
為什麼不完整： 期滿後收回的 12 個月通知期寫在法律裡，不是房東單方面可以縮短的。至於雙方另行簽署的提前解約協議，屬於第 7 條所說的合意終止，條件由雙方自行約定。
實務提醒： 簽任何提前搬離的協議前，先確認補償、押金與搬離日期都寫清楚。
誤解三：「漲租談不攏，房東就能請你走」
為什麼不完整： 續約時想改租金，要依第 14 條提前 90 日通知；談不攏由法庭依第 13 條決定公平租金。漲租本身不是第 25 條的收回理由。
實務提醒： 用杜拜租金指數對照自己的租金與同類房產平均租值，再判斷漲幅是否超過 2013 年第 43 號法令的上限。
誤解四：「杜拜的規定，阿聯酋其他酋長國也一樣」
為什麼不完整： 本文引用的法令都是杜拜酋長國的法規，阿布達比、沙迦等地有各自的租賃規定。
實務提醒： 搬到其他酋長國租房，要重新確認當地的通知期與收回理由。
杜拜租房情境示例：外籍工作者與長住家庭最常遇到的三種處境
情境一：外派工程師租約剩三個月，房東傳 WhatsApp 說到期不續、請兩個月內搬
背景： 一年期租約，房東以訊息告知到期後要收回房子自住，要求兩個月內搬走。
會遇到的問題： 理由是第 25(2) 條的自住，但通知方式與時間都對不上條文。
怎麼處理： 依第 25(2) 條，自住收回須提前至少 12 個月、經公證處或掛號信通知，房東也須證明名下無其他合適房產。可以書面回覆說明法律依據，並保留訊息紀錄。
不應忽略的限制： 若房東之後補發合規通知，收回日期如何計算屬個案認定；想提早搬離或談補償，是另一種合意安排。
情境二：在杜拜長住的家庭，期滿前 60 天收到漲租通知
背景： 兩年前簽約，每年續約，這次房東在期滿前 60 天通知要漲租。
會遇到的問題： 通知時間少於第 14 條的 90 日，漲幅也不確定是否合規。
怎麼處理： 先核對租約是否另有約定通知期；沒有的話，依第 14 條通知應在期滿日前不少於 90 日。漲幅則以杜拜租金指數對照第 43 號法令的五級上限。談不攏時，依第 13 條由法庭決定公平租金。
不應忽略的限制： 租約須已登記 Ejari，否則爭議無法進入正式程序。
情境三：租約期內一張租金支票跳票，收到房東通知
背景： 房客換工作期間一期租金沒有兌現，房東經掛號信通知。
會遇到的問題： 欠租是第 25(1) 條明列的期內收回情形。
怎麼處理： 依第 25(1) 條，房東可在房客收到通知後 30 日內仍未付租金時請求收回。盡快在 30 日內補足並保留付款證明。
不應忽略的限制： 跳票可能另有其他法律後果，不在本文範圍，必要時應諮詢在阿聯酋具執業資格的律師。
杜拜租房被要求搬走的常見問題 FAQ
在杜拜租房，房東可以在租約期內提前請我搬走嗎？
原則上不行。2007 年第 26 號法令第 7 條規定，租約期內房東與房客都不得單方面終止，只能合意終止或依法終止。依法終止的情形列在 2008 年修訂第 25(1) 條，例如收到通知後 30 日內仍未付租金、未經同意轉租、違法用途等，「房東要賣房」或「房東要自住」不在其中。
杜拜租房租約到期，房東不想續約要提前多久通知？
依 2008 年修訂第 25(2) 條，房東只能以拆卸重建、修復大修、本人或一等親自住、出售四個理由之一收回房屋，並須在收回日之前至少 12 個月，經公證處或掛號信通知房客收回理由。若房東沒有表示異議、房客繼續居住，依第 6 條租約會以相同條件自動續期。
杜拜房東要漲租，最少要提前多久通知？
依 2008 年修訂第 14 條，任一方想在續約時修改租約條款（包括租金），須於租約期滿日前不少於 90 日通知對方，除非雙方另有約定。漲幅另受 2013 年第 43 號法令的五級上限約束，依現行租金低於同類房產平均租值的幅度，從不得調漲到最高 20%。
房東用 WhatsApp 或電子郵件通知我搬走，算數嗎？
第 25 條對期內與期滿後兩種收回情形，都寫明通知須經公證處（Notary Public）或掛號信送達。訊息、電子郵件或仲介口頭轉達，都不是條文寫明的方式。送達方式不符會有什麼效果屬個案認定，但不論收到或發出通知，都應保留紀錄與送達證明。
杜拜租房發生爭議，要去哪裡申訴？
杜拜的專責機構是杜拜土地局轄下的租賃糾紛中心（Rental Disputes Center，RDC），可透過官網提出友好和解或一般訴訟等案件。提出前請確認租約已向 RERA 登記（Ejari），依第 4 條，未登記的租約司法機關與政府部門不得受理相關爭議。案件費用以 RDC 最新公告為準。
房子在租約期內被賣掉，新屋主可以要我搬走嗎？
不能以「剛買下」為由要求搬走。2007 年第 26 號法令第 28 條規定，業權移轉不影響房客依原租約繼續居住的權利，前提是租約有確定期限。新屋主承接原房東的地位；租約期滿後若要收回，同樣要回到第 25(2) 條，提前 12 個月經公證處或掛號信通知。
在杜拜租房遇到續約或搬遷問題？問問宅點
想先弄清楚自己的租約屬於哪一種情況、下一步可以怎麼做，歡迎問問宅點；需要進一步協助時，宅點可以為你安排合適的專員。
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律建議。內容依據杜拜法律正本（Dubai Legislation portal）公布的 2007 年第 26 號法令、2008 年第 33 號法令與 2013 年第 43 號法令英文版本、杜拜租賃糾紛中心官網，以及 2026 年 9 月至 10 月的媒體報導。上述法令的英文版本載明，條文的解釋與適用以阿拉伯文原文為準。本文規定僅適用於杜拜酋長國，個案認定由主管機關依具體事實決定；涉及自身權益時，應諮詢在阿聯酋具執業資格的法律專業人士。
法規內容截至 2026 年 10 月，以杜拜法律正本、杜拜土地局與租賃糾紛中心最新公告為準。
參考資料
Dubai Legislation – Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai / Dubai Legislation – Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 / Dubai Legislation – Decree No. (43) of 2013 Determining Rent Increase for Real Property in the Emirate of Dubai / Rental Disputes Center – Official Website / Khaleej Times – Can your landlord in Dubai evict you to sell property? What UAE law says / Khaleej Times – Dubai tenants, landlords settle rental disputes in six days on average
