把日本房產放進信託：信託登記、登錄免許稅與之後出售

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，依日本官方資料整理把日本房產放進信託時的登記、登錄免許稅，以及受託人之後出售、信託結束時的處理，寫給在日本有房、正在考慮家族信託的香港、台灣屋主，以及父母在日本有房產的子女。家族信託的基本架構與適合誰，見主文父母失智後，日本的房子和存款會被凍結嗎？家族信託是什麼、適合海外家庭嗎。

房子放進信託，要去法務局辦什麼登記？

要辦兩件登記，而且同時申請：把所有權從委託人移給受託人的所有權移轉登記，以及信託登記（信託登記，在登記簿上標明這間房子屬於信託財產的登記）。信託登記須與該信託相關權利的保存、設定、移轉或變更登記同時申請，房子放進信託時，常見的就是與所有權移轉登記一起辦。

這不是可有可無的手續。受託人須把信託財產與自己的財產分開管理，像不動產這類可以登記的財產，就是以信託登記的方式分別管理，這項義務不能以契約免除。信託登記可以由受託人單獨申請，受益人或委託人也可以代受託人申請。受託人住在海外時要準備的文件，見住在台灣或香港，可以當委託人或受託人嗎？外國籍與非居住者的家族信託。

信託登記會登記哪些內容？受益人的名字會出現嗎？

會。除一般權利登記事項外，信託登記還要登記委託人、受託人及受益人的姓名與住所，以及信託目的、信託財產的管理方法、信託終了事由等；登記官可以作成信託目錄（信託目録，記載這些信託事項的登記文件）。例外是：已登記受益人的指定條件，或已登記受益者代理人等情形，可以不登記受益人的姓名與住所。

把房子放進信託要繳多少登錄免許稅？

委託人為設定信託把房子移給受託人時，所有權移轉登記不課登錄免許稅（登録免許税，辦理登記時繳納的稅）。要繳的是信託登記這一筆：所有權的信託登記，稅率是不動產價額的千分之四；其中土地，依租稅特別措置法，2029年3月31日以前受登記的，稅率減為千分之三。建物照千分之四。信託契約若以公證書作成，公證費見主文。

不動產取得稅要繳嗎？

原則上不用。委託人把不動產移給受託人設定信託時，受託人取得不動產原則上不課不動產取得稅（不動産取得税，取得不動產時繳給地方政府的稅）；之後換受託人，新受託人取得也不課。不過另有例外情形，個案請向稅理士確認。

房子在信託裡，固定資產稅單會寄給誰？

固定資產稅（固定資産税）向所有人課徵；土地與房屋的「所有人」，是登記簿上登記為所有人的人。東京都主稅局說明，納稅義務人是每年1月1日在固定資產課稅台帳上登錄為所有人的人。

房子辦完信託登記後，登記上的所有人是受託人，所以依地方稅法，固定資產稅以受託人為納稅對象；稅單怎麼寄、怎麼繳，建議向房子所在地的市町村確認。

年中出售時，當年度的固定資產稅仍課1月1日登記上的賣方，不因1月2日以後移轉而改變。買賣時按日數分攤固定資產稅是交易習慣，地方稅法沒有規定，分不分攤由買賣雙方約定。

受託人之後把房子賣掉，登記和稅怎麼處理？

受託人能不能賣、要不要先經誰同意，看信託契約怎麼寫；契約可以限制受託人的權限，詳見主文。

登記：房子賣出後不再屬於信託財產，信託登記的抹消須與所有權移轉登記同時申請，抹消可以由受託人單獨申請。所有權移轉登記原則上由買賣雙方共同申請，信託不動產的賣方一側是登記上的所有人，也就是受託人。

賣屋所得算誰的：受益人被視為擁有信託財產的信託，出售信託裡的房子，所得原則上屬於受益人的讓渡所得（譲渡所得，出售資產的所得）。父母自己是唯一委託人兼受益人時，取得日是父母當初買入房子的日期，取得費也照父母一直持有計算，不會因為放進信託而重新起算。受益人付給受託人、與出售相關的信託報酬，可以算入讓渡費用。

受益人住在海外時：一般的非居住者售屋規則是，非居住者出售日本房產的所得在日本課所得稅；價款原則上由在日本支付價款的買方按10.21%預扣所得稅及復興特別所得稅（2027年起另含防衛特別所得稅），賣方可另行申報申請退還；價款在1億日圓以下、且買方個人是為自己或親屬居住而購買時，不必預扣。信託的房子由受託人出售、價款付給受託人時，誰是扣繳對象、買方要不要扣繳，官方資料沒有直接說明，出售前請向稅理士或稅務署確認。其他時點的稅，見家族信託要繳什麼稅？設立、收租、委託人過世三個時點。

信託結束後，房子怎麼回到父母或繼承人名下？

信託結束、房子交給歸屬的人時，同樣是信託登記的抹消與所有權移轉登記同時申請。

稅的部分，前提是信託從生效起一直只有委託人是元本受益人（元本受益者，享有信託財產本身的受益人）：

登錄免許稅：房子從受託人移回該委託人，所有權移轉登記不課；移給委託人的繼承人時，登錄免許稅視同繼承計算。
不動產取得稅：移給該委託人，或移給從信託生效時的委託人繼承取得的人，不課。

不符合這個前提時，不能套用上面的結果，要依個案確認。

一張表看四個階段

階段	登記	主要稅費
放進信託	所有權移轉登記＋信託登記同時申請	所有權移轉不課登錄免許稅；信託登記千分之四（土地至2029年3月31日千分之三）；不動產取得稅原則上不課
持有中	登記上的所有人是受託人	固定資產稅課1月1日登記上的所有人；租金所得歸屬見家族信託的稅
賣掉	信託登記抹消與所有權移轉登記同時申請；移轉登記由受託人與買方共同申請	所得原則上是受益人的讓渡所得；受益人住海外時，一般售屋有10.21%預扣規則，信託情形須確認
信託結束	信託登記抹消與所有權移轉登記同時申請	一直只有委託人是元本受益人時：移回委託人不課登錄免許稅、移給繼承人視同繼承計算；不動產取得稅在上述情形不課

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問問宅點

常見問題

把日本房子放進信託，登錄免許稅怎麼算？ 所有權移轉登記不課；信託登記按不動產價額千分之四，其中土地在2029年3月31日以前登記，減為千分之三。

房子信託後，固定資產稅由誰繳？ 固定資產稅課1月1日登記簿上的所有人；信託登記後登記上的所有人是受託人。年中賣掉時，當年度仍課1月1日登記上的賣方。

信託裡的房子賣掉，賣屋所得的稅算誰的？ 原則上算受益人的讓渡所得；父母自己是委託人兼受益人時，取得日與取得費接續父母原本的持有計算。受益人住在海外時，一般售屋有10.21%預扣規則，信託的扣繳安排請在出售前向稅理士確認。

名詞小詞典

信託登記：把房子放進信託時，在登記簿上標明它屬於信託財產的登記。
登錄免許稅（登録免許税）：辦理不動產登記時繳納的稅。
不動產取得稅（不動産取得税）：取得不動產時繳給地方政府的稅。
信託目錄（信託目録）：登記官作成、記載信託事項的登記文件。
元本受益人（元本受益者）：享有信託財產本身（不是收益）的受益人。

資料說明

本文資料查核日期為2026年10月20日。「出售信託不動產時，賣方一側是受託人、與買方共同申請所有權移轉登記」與「信託登記後固定資產稅以受託人為納稅對象」，是依不動產登記法第60條、地方稅法第343條的條文歸納，官方沒有針對信託直接寫明。法務局沒有以出售或信託終了為例的登記申請樣式，本文不列申請文件。土地的信託登記減輕稅率適用至2029年3月31日，之後是否延長尚未公布。