持有日本房產每年要付什麼稅？固定資產稅、都市計畫稅與出租申報

本文是宅點百科日本置產系列的一篇。我們用白話整理兩件事：持有日本房產每年要付哪些稅費，出租時又要怎麼報稅。本文寫給正在考慮或已經買下日本房產的華人讀者，不論住在香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方，也包括住在日本以外、在日本沒有居留身分的人。

舉例（全文會用到）：住在台北的林先生，名下有一間東京23區的公寓，租給別人住。以下各段會把規則套在林先生身上，方便你想像。這只是舉例，不是真實個案。

持有日本房產，每年要繳哪些稅？

簡單說，主要是兩種稅，房子出租的話還要加上所得稅。

固定資產稅（固定資産税）：持有土地、房屋要繳的稅。
都市計畫稅（都市計画税）：在東京23區，和固定資產稅一起繳。
出租的話：租金原則上算「不動產所得」（不動産所得），要處理日本所得稅。

不過，不是每位屋主都會收到稅單。在東京23區，土地或房屋的課稅標準額沒達到門檻，就不課固定資產稅。下面一項一項說明。

固定資產稅是什麼？稅率、課稅標準與屋主責任

一句話：每年1月1日名下有房地產的人，要繳那一年度的固定資產稅。

誰要繳？ 每年1月1日登記在「固定資產課稅台帳」（固定資産課税台帳）上的土地、房屋或折舊資產所有人。這本台帳可以想成政府的房地產稅籍名冊。名列其中的所有人就是「納稅義務人」，也就是要負責繳這筆稅的人。所以某年度的稅由誰繳，看當年1月1日台帳上寫的是誰。

誰來收？ 房產所在地的市町村，也就是日本的市、町、村等地方政府。東京23區比較特別，由東京都來收。

怎麼算？

按每年1月1日所有人持有資產的價格來算。
東京都主税局列的稅率是1.4%。
這是東京都的數字，不能直接當作其他市町村的稅率。

住宅用地有減輕嗎？ 依東京都資料，有。每戶住宅200平方公尺以內的「小規模住宅用地」，課稅標準是價格乘以1/6。課稅標準就是拿來乘上稅率的基準金額。前提是這塊地要先被認定為住宅用地。

什麼時候繳？ 東京23區2026年度的固定資產稅和都市計畫稅，分四期繳：

期別	東京23區2026年度繳納期限
第1期	2026年6月30日
第2期	2026年9月30日
第3期	2026年12月28日
第4期	2027年3月1日

這是2026年度的期限，其他年度不能直接沿用。

一定會收到稅單嗎？ 不一定。在東京23區，同一人在同一區擁有的固定資產，課稅標準額合計：

土地未達30萬日圓：土地這一類不課固定資產稅。
房屋未達20萬日圓：房屋這一類不課固定資產稅。

算門檻時要注意：

按區、按同一所有人，土地和房屋分開算。
看的是課稅標準額，不是市價或成交價。
東京23區以外的地區，不能直接套用這個門檻。

套到林先生身上：公寓在東京23區，所以由東京都收稅。若2026年1月1日台帳上的所有人是林先生，2026年度的稅就由林先生繳。會不會收到稅單，要看林先生在該區的土地、房屋課稅標準額有沒有達到門檻。

詳細見日本固定資產稅是什麼？課稅標準、繳稅時間與屋主責任。

都市計畫稅是什麼？哪些房產要繳？

一句話：都市計畫稅是錢有指定用途的稅，東京23區的稅率是0.3%，和固定資產稅一起繳。

用途：它是「目的稅」，也就是收來的錢只能用在特定用途。這筆稅用在都市計畫事業或土地區劃整理事業的費用。
課哪些房產：依東京都資料，原則上課在都市計畫區域內「市街化區域」的土地和房屋。市街化區域大致是規劃為市區的地方。折舊資產不課。
誰要繳：依東京都資料，是每年1月1日登記在固定資產課稅台帳的土地或房屋所有人。
稅率：東京23區是0.3%，其他地區不能直接套用。
怎麼繳：依東京都資料，和固定資產稅一起繳。

雖然兩種稅一起繳，自己做年度成本表時，還是要把兩種稅分開列。

詳細見都市計畫稅是什麼？哪些日本房產需要繳付。

人在海外，也要繳這些稅嗎？

以大阪市為例，要繳。住在海外不會因此免繳固定資產稅。

大阪市說明：住在海外的外國人等海外居住者，持有大阪市的土地或房屋時，固定資產稅等不會因為住在哪裡而免除。其他城市請以房產所在地的規定為準。

套到林先生身上：林先生的房子在東京，要看東京的規定，不能直接拿大阪市的說明下結論。

稅單怎麼收、稅怎麼繳，見外國屋主持有日本房產，要如何接收稅單與安排繳稅？。

出租日本房產，租金收入要怎麼報稅？

一句話：租金原則上算不動產所得，用租金扣掉相關費用，算出要課稅的所得。

例外：屬於事業所得或讓渡所得的，不算不動產所得。
算法：不動產所得＝總收入金額－必要經費（必要経費）。
必要經費：可以從收入裡扣掉的費用。哪些能扣，見本系列出租申報一文。

修繕積立金付款當年能扣嗎？ 不能一律在付款當年扣。修繕積立金（修繕積立金）是公寓屋主每期存下、留給日後修繕的錢。出租公寓繳的這筆錢，原則上要等實際修繕完成的那一年，按用在該工程的金額，列為必要經費。

承租人會先扣稅嗎？ 原則上會。

誰要扣：向非居住者或外國法人租用日本境內不動產、並在日本境內付租金的人。
何時扣：原則上付款時就先扣下20.42%，再把餘額付出去。
扣什麼稅：所得稅和復興特別所得稅（復興特別所得税）。
2027年起：稅目說明還會加上防衛特別所得稅（防衛特別所得税）。

還要自己申報嗎？ 要個案核對。國稅廳把日本境內不動產的租金，列為非居住者的「國內來源所得」，也就是在日本產生的所得。這類所得要用「總合課稅」（総合課税）計算，也就是和其他須合併的所得一起算稅。它也列在要做「確定申告」（確定申告）的類型，就是自己算出稅額、向日本稅務機關申報。

不過，個別是否須申報、扣繳怎麼算、能不能適用租稅協定，都要個案核對。

套到林先生身上：若林先生是非居住者，承租人又在日本付租金，承租人原則上會先扣20.42%再付款。林先生要不要另外申報，要個案核對。公寓的修繕積立金，林先生也不能在付款當年一律列為費用。

詳細見出租日本房產要交哪些稅？租金收入、管理費扣除與申報。

日本房產的年度持有成本有哪些？管理費、修繕積立金與保險

一句話：每年要付的不只稅金。國土交通省的住宅成本清單列了下表各項，公寓還多了管理費和修繕積立金。

成本項目	說明
房貸	只有借款買房時才是持有成本
固定資產稅	見前文
都市計畫稅	見前文
修繕費	—
火災保險	—
管理費（管理費）	公寓才有；用來管理整棟的共用部分
修繕積立金	公寓才有；留給日後共用部分修繕，金額依長期修繕計畫（長期修繕計画）決定

關於房貸，要記住兩件事：

不是人人都要付，沒借錢就不用算。
計算出租所得時，貸款利息和本金要分開，不能把整筆房貸還款列為必要經費。

套到林先生身上：林先生的是公寓，管理費和修繕積立金都要列進年度成本。房貸要不要列，看林先生有沒有借款。

詳細見日本房產年度成本表：固定資產稅、管理費、修繕金與保險。

每個家庭持有的房產、出租與報稅情況各不相同，需要逐項確認。宅點可以為你安排合適的專員協助。問問宅點

常見問題

持有日本房產每年一定會收到固定資產稅單嗎？ 不一定。在東京23區，同一人在同一區的土地課稅標準額合計未達30萬日圓，土地這一類就不課固定資產稅；房屋未達20萬日圓，房屋這一類也不課。

東京23區的固定資產稅和都市計畫稅稅率是多少？ 東京都主税局列的固定資產稅率是1.4%，東京23區的都市計畫稅率是0.3%。其他地區不能直接套用這兩個數字。

人在海外也要繳固定資產稅嗎？ 以大阪市為例，要。海外居住者持有大阪市的土地或房屋時，固定資產稅等不會因為住在哪裡而免除。

出租日本房產要申報所得嗎？ 國稅廳把日本境內不動產的租金，列為非居住者須依總合課稅計算、並做確定申告的所得類型。個別是否須申報、扣繳與租稅協定，仍要核對。

修繕積立金付款當年可扣稅嗎？ 不能一律在付款當年扣。出租公寓的修繕積立金，原則上在實際修繕完成的年度，按用在該工程的金額列為必要經費。

資料說明

本文資料查核日期為2026年10月21日。固定資產稅與都市計畫稅的課稅對象、稅率、免稅點與繳納期限，整理自東京都主税局說明；東京23區以外地區的稅率與免稅點不在本文查核範圍。東京23區繳納期限只列2026年度，其他年度請以當年度公告為準。大阪市關於海外居住者仍課稅的說明，原文未以居留資格分類，本文依其內容撰寫，不代表所有身分條件都已查完。非居住者出租所得的說明，引自國稅廳以海外勤務者為主的說明頁，其中出境時點、所得控除與申報期限等細節不直接套用於從未在日本居住的屋主；個別申報義務、扣繳及租稅協定適用，仍需依個案與主管機關現行規定確認。出租必要經費可列的具體項目，於本系列出租申報一文說明。文中林先生的情境僅為舉例。日文原文由宅點編輯翻譯整理，若有出入以原文為準。