本文是宅點百科日本房產持有稅系列的一篇。我們整理持有日本房產每年可能遇到的固定支出，包括固定資產稅、都市計畫稅、公寓管理費、修繕積立金，以及火災、地震保險。本文寫給正在考慮或已經持有日本房產的華人讀者，不論住在香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方，也包括住在日本以外、在日本沒有居留身分的人。
貫穿全文的舉例（僅為示意）： 住在台北的林先生，在東京23區買了一間公寓出租，沒有借房貸。下面各段會用林先生的情況，說明規則怎麼套用。
持有日本房產，每年要預留哪些固定支出？
簡單說，每年可能要付三筆：固定資產稅、都市計畫稅、火災保險。如果買的是公寓，還要再加管理費和修繕積立金。這份清單來自國土交通省的住宅成本清單。清單上列有房貸、固定資產稅、都市計畫稅、修繕費、火災保險等，公寓另列管理費與修繕積立金。
| 項目 | 誰會遇到 | 金額怎麼看 |
|---|---|---|
| 固定資產稅（固定資産税） | 每年1月1日的土地、房屋所有人；未達免稅點不課 | 東京23區稅率1.4%，其他市町村依當地規定 |
| 都市計畫稅（都市計画税） | 原則上是市街化區域內的土地與房屋 | 東京23區稅率0.3%，其他地區依當地規定 |
| 管理費（管理費） | 公寓 | 依個別物件 |
| 修繕積立金（修繕積立金） | 公寓 | 依長期修繕計畫決定 |
| 修繕費 | 有實際修繕工程時 | 依實際工程 |
| 火災保險（火災保険） | 投保的屋主 | 依個別保單 |
| 地震保險（地震保険） | 加保的屋主，須附加於火險 | 依建物構造與所在地而異 |
| 房貸 | 有借款的屋主 | 依貸款契約 |
房貸只在有借款時才算持有成本，不是每位屋主都要付。舉例來說，林先生沒有借房貸，這一列就不用算進去。
固定資產稅和都市計畫稅，一年要付多少？
在東京23區，固定資產稅率是1.4%，都市計畫稅率是0.3%。換到其他市町村（日本的地方政府），不能直接套用這兩個數字。
先認識這兩種稅：
- 固定資產稅：每年1月1日誰擁有土地、房屋或折舊資產，房產所在地的市町村就向誰收。東京23區是由東京都來收。
- 都市計畫稅：一種指定用途的稅，錢只能用在都市計畫事業或土地區劃整理事業。
在東京23區，兩種稅放在一起繳。不過做年度成本表時，最好還是分成兩行列。稅目定義與課稅對象，見持有日本房產每年要付什麼稅？固定資產稅、都市計畫稅與出租申報。
住宅用地可以打折計算
稅率不是直接乘在房價上，而是乘在「課稅標準」上。課稅標準就是拿來乘稅率的那個基準金額。依東京都資料，住宅用地的課稅標準會先打折，但要先通過住宅用地認定：
| 住宅用地部分 | 固定資產稅課稅標準 | 都市計畫稅課稅標準 |
|---|---|---|
| 每戶200平方公尺以內（小規模住宅用地） | 價格×1/6 | 價格×1/3 |
| 每戶超過200平方公尺的部分（一般住宅用地） | 價格×1/3 | 價格×2/3 |
不是每個人都會收到稅單
金額太低就不課。在東京23區，規則如下：
- 同一人在同一區擁有的土地，課稅標準額合計未達30萬日圓，土地不課固定資產稅。
- 同一人在同一區擁有的房屋，課稅標準額合計未達20萬日圓，房屋不課固定資產稅。
- 門檻按區、按同一所有人、土地和房屋分開算。
- 看的是課稅標準額，不是市價或成交價。
2026年度分四期繳
東京23區2026年度的兩種稅，分四期繳納：
- 2026年6月30日
- 2026年9月30日
- 2026年12月28日
- 2027年3月1日
這只是2026年度的期限，不要當成每年都一樣。住在海外怎麼收稅單、怎麼繳稅，見外國屋主持有日本房產，要如何接收稅單與安排繳稅？。
公寓管理費與修繕積立金差在哪裡？
一句話：管理費付的是「現在的日常管理」，修繕積立金存的是「未來的修繕」。
- 管理費：用來管理公寓的共用部分。
- 修繕積立金：為未來共用部分的修繕先存錢。要存多少，依長期修繕計畫決定。
國土交通省提醒，買公寓前要先看清楚三件事：每月管理費、修繕積立金、修繕工程計畫。買的時候修繕積立金低，不代表長期負擔比較輕。
管理費和現金流的關係，可參考租金收入能支撐日本房貸嗎？現金流、空置與管理費怎麼算。
火災保險與地震保險如何安排？
地震保險不能單獨買，一定要加在火災保險上。火災保險是住宅持有成本清單上的一項。火險還在有效期間時，也可以中途加保地震保險。
地震保險的保法：
- 建物和家財（家具、家電等屋內財物）分開投保。
- 保額是火險保額的30%至50%。
- 建物最高5,000萬日圓，家財最高1,000萬日圓。
- 保費依建物構造與所在地而不同。年度成本表要寫自己保單上的金額。
財務省說明，地震保險只保居住用的建物和家財。工廠、辦公室專用等不住人的建物不在保障範圍內。出租住宅、店舖兼住宅能不能保、保費多少，要看個別保單。
這些支出在出租時，可以扣抵不動產所得嗎？
可以，但只有「為了收租金才花、而且能和自家生活開銷分清楚」的部分能扣。自己住的部分不能扣。
先認識兩個名詞：
- 不動產所得（不動産所得）：收租賺到的所得，算法是總收入減掉必要經費。
- 必要經費（必要経費）：為了取得這筆收入，直接需要花的錢。
| 項目 | 可以扣嗎 | 條件 |
|---|---|---|
| 固定資產稅 | 可以 | 只限出租業務使用的部分 |
| 損害保險費 | 可以 | 要和出租資產有關，能和家用分開 |
| 一般維護修理的修繕費 | 可以 | 看實際做了什麼，不看工程名稱 |
| 延長可用年限或提高價值的修繕 | 不能當年全扣 | 屬資本性支出，要用折舊方法分年扣 |
| 折舊費（減価償却費） | 可以 | 要和出租資產有關 |
| 管理費 | 看情況 | 要和當年業務或總收入有關，且債務在該年確定；混用的支出只扣分得清楚的業務部分 |
| 修繕積立金 | 原則上在修繕完成那年扣 | 按用在該工程的金額扣；符合下列四條件，可在付款到期那年扣 |
| 為出租業務取得土地等的借款利息 | 可以 | 但不動產所得虧損時，土地借款利息造成的那部分虧損，不能拿去和其他所得損益通算 |
| 房貸本金 | 不可以 | 要和利息分開算 |
| 所得稅、住民稅 | 不可以 | — |
幾個詞的白話說明：
- 資本性支出：讓房子變更好、更耐用的花費，等於投資在房子上，所以不能一次扣完。
- 折舊：把這種大筆支出攤到好幾年，每年扣一部分。
- 損益通算：拿某種所得的虧損，去抵其他所得的獲利。
修繕積立金什麼時候能扣？
付了不等於當年就能扣。要在付款到期那年扣，必須同時符合四個條件：
- 依適當的管理規約支付，且屋主有義務付這筆錢。
- 管理組合（公寓屋主們組成的管理團體）不用把錢退回。
- 這筆錢只用在未來的修繕。
- 金額依長期修繕計畫和共有持分合理計算。
不符合時，要等實際修繕完成那年才能扣。舉例來說，林先生今年繳了修繕積立金。如果四條件都符合，就能在付款到期那年扣；有任何一項不符合，就要等工程完成那年再扣。
申報方式見出租日本房產要交哪些稅？租金收入、管理費扣除與申報。
物件、用途和貸款條件不同，每年成本和能扣的項目也會不同。宅點可以為你安排合適的專員協助。 問問宅點
常見問題
每位日本屋主都會收到固定資產稅稅單嗎？ 不是。在東京23區，同一人在同一區的土地課稅標準額合計未達30萬日圓，或房屋未達20萬日圓，該類別就不課固定資產稅。
固定資產稅和都市計畫稅要分開繳嗎？ 不用。依東京都資料，兩種稅一起繳。但做年度成本表時，最好分成兩行列。
修繕積立金可以在付款那年列必要經費嗎？ 原則上不行，要等實際修繕完成那年，按用在該工程的金額扣。同時符合四個條件時，才可在付款到期那年扣。
地震保險最多可以保多少？ 保額是火災保險保額的30%至50%。建物最高5,000萬日圓，家財最高1,000萬日圓。
名詞小詞典
- 固定資產稅（固定資産税）：房產所在地市町村（東京23區為東京都），按每年1月1日土地、房屋或折舊資產所有人持有資產的價格課徵的稅。
- 都市計畫稅（都市計画税）：用於都市計畫事業或土地區劃整理事業費用的目的稅。
- 修繕積立金（修繕積立金）：用於公寓未來共用部分修繕的款項，額度依長期修繕計畫決定。
- 必要經費（必要経費）：計算不動產所得時，從總收入中扣除、直接為取得該收入所需的費用。
資料說明
本文資料查核日期為2026年10月21日。東京23區的稅率、住宅用地課稅標準特例、免稅點與繳納期限，整理自東京都主税局；其他市町村以當地公告為準。2026年度繳納期限只適用該年度。地震保險的投保方式與保額，依日本損害保險協會資料整理；該會為業界團體，非政府機關。地震保險的保障對象，依財務省資料。出租時各項費用可否列必要經費，依國稅廳公開資料歸納，個案以申報當時適用規定為準。管理費、修繕積立金、火災保險與地震保險的實際金額，依個別物件與保單而定；官方資料未提供通用金額，本文未量化。文中林先生的例子僅為示意，不代表任何真實個案。
參考資料
東京都主税局－固定資産税・都市計画税（土地・家屋） ／ 国土交通省－住まいにはどんな費用がかかる？ ／ 国土交通省－住宅：マンション管理 ／ 日本損害保険協会－地震保険 ／ 財務省－地震保険制度の概要 ／ 国税庁－No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得) ／ 国税庁－No.2210 必要経費の知識 ／ 国税庁－No.1379 修繕費とならないものの判定 ／ 国税庁－賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成針對個別案件的稅務或法律建議。資料查核日期為2026年10月21日。日本與台灣、香港的規定可能更新，請以各地主管機關的現行公告為準，個案請諮詢合資格的專業人士。
