繼承日本房產的流程：申報期限、繼承登記與納稅管理人

本文是宅點百科「日本置產」中「遺產稅與贈與稅」系列的一篇，回答家人過世、留下日本房產之後，日本方面須在多久內辦理哪些手續。課稅範圍與整體規則，見主文海外家庭也可能要繳日本遺產稅：非居住者持有日本房產的繼承與贈與規則。

家人在日本置產，過世後留下日本房產，日本方面有兩條主線：相續稅（相続税，日本的遺產稅）的申報與繳納，以及將房產登記到繼承人名下的繼承登記（相続登記）。相續稅原則上在遺產淨額超過基礎扣除額時才須申報，期限為得知繼承開始之日的翌日起10個月；繼承登記不論是否須繳稅均須辦理，期限為3年。人在海外者，申報前須先在日本指定一位納稅管理人（納税管理人）。

遺產尚未分割、文件一時無法備齊時，兩條主線均有規則允許先辦理一部分、之後再補正。以下依處理的先後順序說明。

人在海外，為什麼會卡在這一步？

繼承人分住台灣、香港或其他地方，遺產如何分配須由全體協議，證明文件也須在各自的居住地準備；然而日本的數項期限各自計算，起算點也不同。

相續稅自「得知」繼承開始的翌日起算，而非自死亡日起算；較晚才得知的人，期限也自得知之後才開始。繼承登記的3年，須同時得知繼承開始、且得知自己取得該房產，才開始計算。

本文處理兩種常見的障礙：遺產尚未分割，以及住在海外無法取得日本的證明文件。

日本這邊要做哪些事？先後順序是什麼？

先確認繼承依哪一國的法律；依日本民法時，須在得知自己成為繼承人起3個月內決定承認或放棄繼承。被繼承人生前原本即須申報日本所得稅者（例如有日本租金收入），繼承人須在得知繼承開始之日的翌日起4個月內代為辦理準確定申告（準確定申告）。遺產淨額超過基礎扣除額時，須在10個月內申報、繳納相續稅；人在海外者，先指定納稅管理人。房產本身，須在3年內辦理繼承登記。

繼承依哪一國的法律？要不要放棄，期限多久？

取決於過世的人的國籍。依日本的規則，繼承依被繼承人的本國法（本国法）。被繼承人具有日本國籍者，依日本民法；同時具有日本及其他國籍者，也以日本法為本國法。

被繼承人沒有日本國籍時（例如台灣、香港的居民），原則上依其本國法；但如果該國法律規定應適用日本法，即適用日本法（反致）。台灣、香港的被繼承人最終適用哪一套法律，須依個案確認。2026年10月5日起，申請登記成為房產所有權人的人須申報國籍，法務省說明的理由之一，就是所有權人過世時適用哪一國的繼承法由國籍決定。

繼承依日本民法時：

3個月內作出決定：得知自己成為繼承人起3個月內，選擇單純承認（単純承認）、限定承認（限定承認）或放棄。3個月內未辦理限定承認或放棄，即視為單純承認。
無法及時判斷，可以聲請延長：3個月內調查遺產仍無法判斷時，可以向家庭裁判所（家庭裁判所）聲請延長。
放棄繼承，須向法院申述：向被繼承人最後住所地的家庭裁判所申述，每位申述人繳納收入印紙800日圓，另附聯絡用的郵票，郵票金額各法院不同。被繼承人最後住在海外時由哪一個日本法院受理，截至2026年9月法院的說明並未提及，須先向家庭裁判所確認。

依外國法繼承時，承認或放棄的期間與方式依該國法律而定，日本民法的3個月未必適用。

稅：人在海外，10個月內要做什麼？

誰在日本替你處理申報？

住在海外、須申報相續稅的人，須從住在日本的人之中指定一位納稅管理人，親屬或稅理士均可。指定後須向納稅地的稅務署（税務署）提出納稅管理人届出書（納税管理人届出書）。

提出時點：指定納稅管理人時提出；原本住在日本、之後將出國的人，須在出國之日前提出。可以透過e-Tax提出，也可以親送或郵寄。
期限內將出國的人：繼承開始時住在日本、10個月內將離開日本的人，未提出届出書即出國，申報期限將提前至其在日本不再有住所及居所的那一天。無法在出國前完成申報時，至少應先提出届出書。
未指定的後果：稅務署可以書面要求你在指定日前提出，指定日依準備所需日數訂定，不超過60日；也可以書面要求住在日本、便於處理的人擔任納稅管理人。到期仍未提出，稅務署可以指定特定納稅管理人（特定納税管理人），對象包括與你生計相同、已成年的配偶或其他親屬等。這些是稅務署可以採取的措施，並非自動發生。
所得稅須另行提出：所得稅、消費稅的納稅管理人届出是另一項手續，相續稅用的届出書不得替代。準確定申告有2位以上繼承人時，原則上連署提出，向被繼承人過世時納稅地的稅務署提出。

向哪個稅務署申報，取決於被繼承人過世時住在何處：住在日本者，為其住所地的稅務署。被繼承人與繼承人均住在海外時，由繼承人自行決定納稅地（納税地）；截至2026年9月，國稅廳尚未說明此種情形應如何選擇，申報前宜先向稅務署或稅理士確認。

遺產尚未分割，10個月期限已到怎麼辦？

依期限申報、繳稅，先按尚未分割的狀態計算；日後完成分割，再依規定請求調整。

配偶者稅額減輕（配偶者の税額の軽減）：此項減免以配偶實際分得的財產計算，申報期限前尚未分割的部分無法適用。申報時附上「申告期限後3年以內的分割見込書」（申告期限後3年以内の分割見込書），並在申報期限後3年內分割，即可適用；有不得已的理由無法在3年內分割、經稅務署長核准者，在理由消滅的翌日起4個月內分割亦可。申報後才分割者，須在分割成立的翌日起4個月內辦理更正請求（更正の請求）。
小規模宅地等特例（小規模宅地等の特例）：取得的人有2人以上時，須全員同意選擇適用的宅地，原則上也須在申報期限前分割。
被繼承人為外國籍：遺產尚未分割時，每個人的課稅價格依被繼承人本國法規定的繼承人與應繼分計算。
分割協議書須附印鑑證明：配偶者稅額減輕須附遺囑影本或遺產分割協議書（遺産分割協議書）影本等文件；附分割協議書影本時，須附全體繼承人的印鑑證明（印鑑証明書）。住在海外、沒有日本印鑑證明的人應以何種文件代替，申報前宜向稅務署或稅理士確認。

適用配偶者稅額減輕使稅額降為零，或適用小規模宅地等特例後才降至基礎扣除額以下，仍須申報；未申報即不得適用。

無法繳納或逾期，會有什麼後果？

稅款須在申報期限前繳清。按期申報但稅款逾期，也會按日數加計延滯稅（延滞税）；2026年的比率為期限翌日起2個月內年2.8%，之後年9.1%，比率每年調整。

逾期才申報，或由稅務署直接核定，另可能被課無申告加算稅（無申告加算税）。法定申報期限在2024年1月1日以後、於稅務調查之後才補報或被核定時，按應納稅額分段計算：50萬日圓以下的部分15%，超過50萬到300萬日圓的部分20%，超過300萬日圓的部分30%。最後一級以「加算後累積納付稅額」超過300萬日圓為前提；非因預知調查而主動補報等情形，比率與此不同。

無法一次繳清時，有兩種方式，均須在申報期限前向稅務署提出申請，並取得稅務署的許可：

延納（延納，分年繳）：條件之一是相續稅額超過10萬日圓，原則上須提供擔保；延納稅額100萬日圓以下、期間3年以下者，無須擔保。
物納（物納，以財產抵繳）：限於延納也難以用金錢繳納時，抵繳的財產須位於日本國內。

登記：3年內如何將房產登記到自己名下？

繼承登記的期限，為同時得知繼承開始與取得該房產之日起3年，住在海外者同樣適用。2024年4月1日以前開始的繼承也適用，期限為2027年3月31日；得知取得該房產之日在2024年4月以後者，自該日起3年。

遺產尚未協議完成，3年內應如何處理？

可以先辦理繼承人申告登記（相続人申告登記）：向登記官申出「繼承已經開始，我是登記名義人的繼承人」，在期限內申出，即視為已履行繼承登記的基本義務。

一人即可辦理：繼承人可以單獨申出，也可以代理其他繼承人一併申出；無須先確定所有繼承人及各自的應繼分。
不課登錄免許稅：也可以在網頁瀏覽器上辦理。
並非所有權登記：申告登記不公示權利關係，如需出售房產或設定抵押，仍須另行辦理繼承登記。
分割之後還有一次3年：先辦理申告登記、之後因遺產分割取得房產的人，須自分割之日起3年內辦理所有權移轉登記。先按法定應繼分辦理繼承登記、分割後取得超過應繼分的人亦同。此項追加義務不得再以申告登記履行。

法務省所舉的申告登記戶籍文件例子，以日本戶籍為前提；被繼承人或繼承人沒有日本戶籍時須附哪些文件，法務省的說明並未提及，須向法務局或司法書士確認。

先辦理申告登記，還是待分割協議完成後直接辦理繼承登記，取決於繼承人之間多久能達成協議，以及日後是否打算出售或抵押；可以將情況告訴問問宅點。

無正當理由而未辦理登記，登記官會先催告；催告後仍未辦理，可能被處10萬日圓以下的過料（過料，一種金錢處罰）。法務省列出的正當理由例子，包括繼承人眾多、蒐集戶籍需要時間，以及遺囑效力或遺產範圍有爭議等；住在海外不在其中。

住在海外，登記要多準備什麼？

住所證明：在日本沒有住民票的人，不得省略住所證明。具有日本國籍者，使用日本在外公館（在外公館）核發的在留證明書（在留証明書），此證明只核發給日本國民，台灣、香港籍的繼承人不適用；外國籍者，使用本國或居住國政府製作、相當於住民票的住所證明，或經本國或居住國公證人認證的宣誓供述書（宣誓供述書）加護照影本，外文文件須附翻譯。有不得已的理由無法取得本國或居住國公證人認證時，也可以由日本的公證人認證。
無法取得印鑑證明：登記文件須附印鑑證明書時（例如遺產分割協議書），住在外國、無法取得印鑑證明的人，法務省說明可以改附日本領事製作的署名證明（署名証明）；距離在外公館過遠等難以取得時，也可以附外國公證人製作的署名證明。法務省所舉的例子均為住在海外的日本人。外務省說明，日本在外公館的署名證明只發給日本國籍者（曾具日本國籍者在遺產繼承等手續上可能例外），須本人親自到館申請；外國籍繼承人須委託居住地的公證人證明本人署名，格式應先向承辦的司法書士確認。
國內聯絡人與國籍：住在海外的人登記為所有權人，須提供一位日本國內聯絡人（国内連絡先となる者），若無可註明沒有；2026年10月5日起還須申報國籍。這兩項的細節見主文。

登記要繳多少稅？

繼承的所有權移轉登記，登錄免許稅（登録免許税）為不動產價額的1,000分之4，價額原則上採用市町村固定資產課稅台帳的登錄價格。繼承取得的房產，不課不動產取得稅（不動産取得税）。

繼承土地有兩種情形免課登錄免許稅，均至2027年3月31日為止：

土地的課稅標準價額在100萬日圓以下，辦繼承登記或所有權保存登記時（保存登記限表題部所有人的繼承人）。
因繼承取得土地的人，尚未辦理繼承登記即過世時，以其為登記名義人的那一次登記。

這兩項只限土地，建物不適用，贈與也不適用。

登記完成之後，所有權人搬家或改名，須在變更之日起2年內辦理變更登記；無正當理由而未辦理，可能被處5萬日圓以下的過料。此項義務自2026年4月1日施行，施行前已變更、尚未登記者，須在2028年3月31日前辦理。住在海外的所有權人，不在法務局依職權辦理變更登記的範圍內，須自行申請。

例如：住在大阪的父親過世，家人分住台北和香港

父親有日本國籍，一直住在大阪，留下一間公寓。母親沒有日本國籍，與小女兒住在台北；大女兒住在香港，也沒有日本國籍。三人均不住在日本，遺產如何分配一時無法達成協議。

3個月：父親是日本人，繼承依日本民法。三人須在得知自己成為繼承人起3個月內決定承認或放棄；無法及時判斷，可以向家庭裁判所聲請延長。

10個月：遺產淨額超過基礎扣除額時，向父親住所地的稅務署申報、繳納相續稅。三人住在海外，須申報者均須先指定住在日本的納稅管理人，並提出届出書。

尚未分割：先按未分割的狀態申報、繳稅，母親暫時無法適用配偶者稅額減輕。申報時附上分割見込書，在期限後3年內分割，再於分割成立的翌日起4個月內請求更正。

3年：3年內仍未達成協議，大女兒可以自行申出繼承人申告登記，也可以代理其他人一併申出。日後分割成立，取得公寓的人須在分割之日起3年內辦理所有權移轉登記。

她們要做的是：先確認遺產淨額是否超過基礎扣除額，以及公寓的評價；選定納稅管理人；再依各自居住地準備住所證明，並向司法書士確認三人沒有日本印鑑證明時，簽名證明應如何辦理。

哪些說法要小心？

聽到的說法	實際的規則
「遺產還沒分完，等分好再報稅。」	10個月的期限不因分割而延後；先按未分割申報，附分割見込書，日後再請求更正。
「用了減免稅額是零，就不用申報。」	配偶者稅額減輕、小規模宅地等特例，均須申報才能適用。
「住在海外，登記可以晚點再辦。」	3年期限同樣適用，住在海外不屬於法務省列出的正當理由。
「辦了申告登記，房子就過到我名下了。」	申告登記只履行登記義務，不公示權利；如需出售或抵押，仍須另辦繼承登記。
「在留證明去日本駐外機構辦就好。」	在留證明書只核發給日本國民；外國籍者使用本國或居住國的住所證明或宣誓供述書。
「找了國內聯絡人，就不用納稅管理人。」	國內聯絡人是登記的制度，納稅管理人是稅務的制度，兩者分開申報。
「晚一點申報，只是多付利息。」	除了延滯稅，期限後申報還可能被課無申告加算稅。

下一步怎麼判斷？

請依下列順序確認，每一步有結論後再進行下一步：

得知的日期、被繼承人的國籍與過世時住所：決定期限自哪天起算、繼承依哪一國的法律、向哪個稅務署申報。準據法尚不明確時先行確認；依日本民法時，3個月內無法及時判斷可以聲請延長。
是否須申報相續稅：確認自己屬於哪一類納稅義務者，見誰要繳日本遺產稅？住所、國籍與居住年數怎樣決定課稅範圍；再看遺產淨額是否超過基礎扣除額，見日本遺產稅怎麼算？基礎控除、稅率級距與配偶的稅額減免。
納稅管理人：須申報者，先選定住在日本的人並提出届出書。
外為法報告：在外為法（外国為替及び外国貿易法，日本管理外匯與對外交易的法律）上屬於非居住者的繼承人，因繼承或遺贈取得日本房產，也須在取得後20日內經日本銀行向財務大臣提出報告書，不論金額；取得日可以填繼承確定日等適當日期。未報告或報告不實，可處6個月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰金。
10個月內能否分割：若不能，即按未分割申報，並附上分割見込書。
3年內能否分割：若能，即直接辦理繼承登記；若不能，先辦理繼承人申告登記。無法取得住所證明、署名證明時，宜先暫停並向司法書士或法務局確認，再進行下一步。
台灣方面：被繼承人為經常居住台灣的中華民國國民者，日本房產也須併入台灣遺產稅申報，期限為死亡之次日起算6個月，以當地主管機關現行規定為準。兩地如何銜接，見台灣、香港家庭繼承日本房產：兩地申報與外國稅額扣抵怎樣銜接。

課稅範圍、計算方式與各項期限的完整對照，請回到主文。

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繼承日本房產手續問答 FAQ

遺產還沒分好，日本相續稅可以等分完再申報嗎？

不能等。須在得知繼承開始之日的翌日起10個月內，先按未分割的狀態申報、繳稅。申報時附上分割見込書，並在期限後3年內分割，之後可請求更正，適用配偶者稅額減輕。

繼承的日本物業（房產）只辦了繼承人申告登記，可以直接賣嗎？

不能直接出售。繼承人申告登記是履行登記義務的簡便方式，不公示權利關係；如需出售或設定抵押，仍須另辦繼承登記，將房產登記到取得的人名下。出售時的讓渡所得稅與申報，見賣出日本房產要交哪些稅？讓渡所得、住民稅與申報責任。

繼承日本的土地，辦登記時有沒有登錄免許稅的免稅？

至2027年3月31日為止有兩種：課稅標準價額100萬日圓以下的土地；繼承土地的人尚未辦理登記即過世時，以其為名義人的登記。只限土地，建物與贈與均不適用。

名詞小詞典

相續稅（相続税）：日本的遺產稅，由因繼承或遺贈取得財產的人繳納。
納稅管理人（納税管理人）：在日本沒有住所的人指定、代為處理日本稅務申報等事項的人，須住在日本。
準確定申告（準確定申告）：年度中過世的人，由繼承人代為申報當年1月1日至過世日的所得稅。
分割見込書（申告期限後3年以内の分割見込書）：申報時說明遺產預計在期限後3年內分割的文件，附上此文件，日後分割時才能適用配偶者稅額減輕。
更正請求（更正の請求）：申報後向稅務署請求更正稅額的手續；遺產分割後欲適用配偶者稅額減輕時使用。
繼承登記（相続登記）：將繼承的房產登記到繼承人名下的所有權移轉登記。
繼承人申告登記（相続人申告登記）：向登記官申出自己是繼承人的簡易登記，可以履行繼承登記的基本義務，但並非所有權登記。
在留證明書（在留証明書）：日本在外公館為住在海外的日本國民核發的住所證明。
署名證明（署名証明）：住在外國、拿不到日本印鑑證明的人改附的簽名證明；日本領事製作的只發給日本國籍者，外國籍繼承人委託居住地的公證人製作。
過料（過料）：日本的一種金錢處罰，違反登記義務等情形適用。
外為法（外国為替及び外国貿易法）：日本管理外匯與對外交易的法律；在這部法律上屬於非居住者的人取得日本房產，須在20日內經日本銀行提出報告。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本的法令，以及國稅廳、法務省、外務省、裁判所的文件。
以下是依條文文字套用，官方沒有針對這些情形直接說明：被繼承人與繼承人都住在海外時，由繼承人自行決定納稅地，國稅廳沒有說明該選哪一個稅務署；承認或放棄的3個月、向家庭裁判所申述的方式與費用，以繼承依日本民法為前提，被繼承人最後住在海外時由哪個法院受理沒有查到說明；台灣、香港的被繼承人本國法怎樣判定、會不會指回日本法，沒有查證。
以下文件的做法沒有查到官方說明：住在海外、沒有日本印鑑證明的繼承人在相續稅申報上用什麼代替；沒有日本戶籍的人辦繼承人申告登記的替代文件；非居住者可以用哪些方式繳稅。
2026年10月5日起登記要申報國籍，晚於查核日；法務省通達沒有逐字寫明每一件繼承登記都要申報，並說明系統改修完成前的處理會另行通知。延滯稅的比率每年調整，本文是2026年的比率；無申告加算稅列的是稅務調查後補報或核定時的比率，主動補報的比率本文沒有列。繼承土地的登錄免許稅免稅到2027年3月31日，之後是否延長沒有查到。