日本買房前的 Due Diligence：產權、管理費、修繕與租約狀態

本文是宅點百科「日本置產」中「交易流程」系列的一篇，回答在日本買房簽約之前，買方應自行查核哪些資料；準備在日本置產（買樓）的讀者，可以將本文作為簽約前的查核清單。整個買房流程見主文日本買房流程怎樣走？從看房、出價、重要事項說明到過戶登記。

簽約前，買方可以查、也應該取得的資料有六類：產權登記、公寓的管理費與修繕積立金、房屋狀況與災害風險、現有租約、獨棟或土地的接道與界線，以及新建住宅的擔保。任何人均可自行申請登記資料；其他資料則須查閱重要事項說明書，或請仲介向賣方、管理公司索取。

Due Diligence（盡職調查），是指在付款之前，將這些資料逐項核對。

重要事項說明不是都會講嗎？為什麼還要自己查？

會說明很多，但並非全部。重要事項說明（重要事項説明，簽約前由仲介方的宅地建物交易士交付書面並說明）列的是法定最低限度事項；有些文件只須說明「有無」，不必說明內容。另有三項，業者向賣方等查詢過，即視為已盡調查義務：公寓整棟的修繕實施紀錄（查詢後確認沒有保存）、是否做過建物狀況調查，以及建築文件的保存狀況（查詢後仍然不清楚）。

個人之間不經仲介直接買賣，完全不適用重要事項說明。登記也只記錄已登記的權利；租約這類未登記的權利，不會出現在登記上。因此，重要事項說明書只是起點，以下各項仍須自行補齊。

產權：登記事項證明書怎麼拿？要看哪裡？

任何人繳納手續費均可申請登記事項證明書（登記事項証明書，證明登記內容的文件），不限所有人，也不限國籍。法務省也建議，買房前除了查看現場，還應取得這份證明，查核面積、所有人，以及有無查封與抵押權。

證明書分為三部分：

表題部（表題部）：房屋本身的資料。土地記錄所在、地番、地目、地積；建物記錄所在、家屋番號、種類、構造、樓地板面積。公寓可能另外記錄敷地權（敷地権，與建物所在土地相關的權利）。
甲區（甲区）：所有權。所有權移轉、所有權的假登記、查封（差押え）、假處分等記載於此。應先確認現在的所有人是否為與你交易的賣方。
乙區（乙区）：所有權以外的權利。抵押權（抵当権）、地上權、地役權等的設定記載於此。

申請方式有三種：至登記所窗口、郵寄，或使用登記・供託線上申請系統（登記・供託オンライン申請システム）網上申請。除法務省令規定的情形外，也可以向房產所在地以外的登記所申請。網上申請的受理時間為平日上午8時30分至晚上9時。

手續費以2026年9月30日查核時為準：窗口申請600日圓；網上申請、郵寄收件520日圓；網上申請、到窗口領取490日圓。金額可能調整，以法務局公布為準。如只需在電腦上查看登記內容，可使用登記情報提供服務（登記情報提供サービス），但該服務不核發登記事項證明書。

乙區有賣方的抵押權時，交割當天司法書士會確認塗銷所需的文件，確認後才支付尾款；文件不齊時，交割會延期。

買公寓：管理費、修繕積立金和欠款要看什麼？

先查閱重要事項說明書。購買公寓時，說明書須記載該戶負擔的管理費金額、修繕積立金（修繕積立金，長期修繕基金）的規約，以及已積存的金額。依國土交通省的解釋，管理費或修繕積立金有滯納時，也須告知金額；這些數字會變動，應盡量使用最近的數字（例如上一決算期），並標明時點。

欠款為何與你有關：區分所有法（建物の区分所有等に関する法律）規定，依規約或集會決議對屋主的債權，也可以向承接該戶的人行使。一般認為，滯納的管理費與修繕積立金屬於這類債權，國土交通省的標準管理規約範本也如此規定。因此，購入有滯納的一戶時，管理組合（管理組合，公寓屋主組成的管理團體）可能向你請求。

說明書還須說明規約的幾項內容，簽約前應逐項確認：

使用限制：例如只限居住、禁止營業使用，或禁止、限制改鋪木地板、養寵物、使用鋼琴。
專用使用權：專用庭院、陽台等只給特定人使用的部分；停車場須寫明誰可以使用、有無使用費、費用歸屬何方。
費用減免：只對特定人減免修繕費、管理費等的規定。
管理公司與修繕紀錄：受託管理的公司名稱與地址；整棟樓的維修實施紀錄有保存時，須說明內容。

規約篇幅較長時，說明書可能只記載要點，可以請仲介附上規約影本。

還可以請仲介向管理公司索取資料

國土交通省的公寓標準管理委託契約書（マンション標準管理委託契約書）寫明：賣方委託的仲介以書面附理由提出請求時，管理公司代管理組合提供規約、會計帳簿、長期修繕計畫書、設計圖書等的影本，並開示下列事項：

這一戶負擔的管理費、修繕積立金、修繕一時金、停車場使用費等各項金額，有滯納時一併寫出滯納額
管理組合的收支、管理費與修繕積立金的滯納額、借入金餘額
管理費等的變更預定

這是國家的標準範本，並非法律；實際提供哪些資料、收取多少費用，依各管理公司的契約而定。買方本人不在請求人之列，須透過仲介取得。業界將這份書面稱為「重要事項調査報告書」，此並非法令上的名稱。

取得資料後，也應詢問修繕積立金採用哪一種積存方式。國土交通省的指引指出，初期壓低、之後分段調高的方式，可能因屋主之間無法取得共識而積存不足；從長期穩定積存來看，均等積立方式（均等積立方式，金額不預設調高）較理想。

房子本身的狀況：調查、耐震文件和災害怎麼查？

有沒有做過建物狀況調查？

購買中古屋時，重要事項說明須告知是否做過建物狀況調查（建物状況調査）；如有，須說明結果概要。僅計入調查後1年內的結果；鋼筋混凝土造等共同住宅，2024年4月1日起改為2年內。

調查由受過國家登錄機關講習的建築士，對結構耐力上主要的部分與防止雨水滲入的部分，進行目視、測量與非破壞檢查。依國土交通省的手引，時間約1到3小時；費用依物件規模與調查者而不同，目安約6萬日圓起。

目前法律並未要求個人賣方進行此項調查，也未要求個人賣方投保瑕疵保險。賣方或買方均可委託調查；由你委託時，須先取得賣方同意。調查結果也不代表房屋沒有任何瑕疵。

說明書記載「沒有實施」時，可以與賣方、仲介商量由你安排調查，或詢問兩件事：

既存住宅售賣瑕疵保險（既存住宅売買瑕疵保険）：個人之間買賣的中古屋可使用的保險，由仲介業者加入，對象是結構耐力上主要部分與防水部分的瑕疵修補等。保險期間與金額依各保險法人的商品而定。
安心R住宅（安心Ｒ住宅）：國土交通省設立的標章制度。具耐震性、做過建物狀況調查等、並提供修繕等資訊的中古屋，由國家登錄的業者團體授予標章；標章上未並列登錄團體名稱者，不屬於安心R住宅。

耐震和建築文件要看什麼？

新耐震基準自1981年6月1日起適用，判斷依據是建築確認（建築確認，建築前確認計畫符合建築基準法的手續）的日期。

重要事項說明判斷是否為1981年5月31日以前取得建築確認的建物，依確認済證（確認済証）或檢查済證（検査済証）上的日期。兩者均無時，改依表題部的登記日期：公寓以1983年5月31日以前、公寓以外的居住用建物以1981年12月31日以前為準。

中古住宅的重要事項說明，須說明這些文件是否有保存：

建築確認申請書與確認済證、檢查済證
建物狀況調查報告書、既存住宅的建設住宅性能評價書
1981年5月31日以前開工的住宅，可以確認符合耐震規定的文件，例如建築士的耐震診斷報告書

原則上只說明有無，不說明內容。沒有檢查済證不等於違法建築，但也不能視為無妨，應問清楚原因。

1981年6月1日之前開工的建物做過耐震診斷者，須說明診斷內容；有石綿使用調查紀錄者，也須說明內容。依國土交通省的解釋，這兩項均不要求業者自行進行診斷或調查，沒有紀錄時須另行追問。1981年以前的建物不能直接視為不耐震，之後的建物也不能直接視為安全。

淹水與土砂災害的風險怎麼看？

重要事項說明須告知物件是否位於造成宅地防災區域、土砂災害警戒區域、津波災害警戒區域內，以及其在水害危險地圖（ハザードマップ）上的位置。水害地圖須就洪水、內水（雨水無法排出造成的淹水）、高潮分別出示，並使用市町村公布的最新版。

業者只須指出大致位置，不必解說地圖內容。不在浸水想定區域內，不代表沒有水害風險。市町村未製作或公布地圖時，業者說明沒有可出示的地圖，即視為完成。

有房客的房子：買了之後，租約怎麼辦？

租約隨房屋移轉。購入已交屋給房客的房屋，房東的地位會移轉給你，連同退還押金（敷金）的義務。換言之，房客日後退租時，前屋主收取的押金由你退還。你須辦妥所有權移轉登記，才能向房客主張自己是房東。例外是你與賣方約定由賣方保留房東地位、並由你將房屋出租給賣方的安排。

如想收回自住，取決於租約種類：

普通租約：不得僅因屋主變更，即要求房客遷出。有期間的普通租約，期滿前1年至6個月之間未通知不更新，即視為以同一條件更新，期間變為不定期。房東如要不更新或解約，須有正當事由（正当の事由）；判斷時會綜合雙方使用的必要、租賃經過、建物現況，以及房東提出的搬遷補償（立退料）等。支付搬遷補償只是考量因素之一。
定期借家（定期建物賃貸借，約定期滿不更新的租約）：須以公正證書等書面簽約，契約也可以電磁紀錄（電子形式的紀錄）訂立。房東事前還須另行交付書面，說明不更新、期滿即終止；經房客同意，這份說明也可以電子方式提供。未交付這份說明時，不更新的約定無效。租期1年以上者，房東須在期滿前1年至6個月之間通知終止。
房客提前解約：居住用、樓地板面積未滿200平方公尺的定期借家，房客因調職、療養、照顧親屬等不得已的事由，可以提前解約，於解約申請後1個月終止。

租約內容須另行向賣方或仲介索取租賃契約書查閱。應確認四件事：屬於普通租約或定期借家、剩餘期間、押金金額，以及定期借家的事前說明是否已交付（書面，或經房客同意以電子方式）。押金金額與交割時如何處理，應於簽約前談清楚。

例子：買有房客的公寓，打算之後自己住

住在新加坡的周先生看中東京一間有房客的中古公寓，打算之後自己遷入居住。仲介表示租約屬於定期借家。

交屋後：房東的地位與退還押金的義務移轉給他；辦妥所有權移轉登記後，他才能向房客主張自己是房東。

看租約：確認契約是以書面或電磁紀錄簽訂的定期借家，且前屋主在簽約前曾另行交付「不更新、期滿終止」的說明（書面，或經房客同意以電子方式）。未交付這份說明時，不更新的約定無效。

看期間：租期1年以上者，他須在期滿前1年至6個月之間通知房客租約終止；如錯過此期間，須自通知日起6個月後才能終止。

他要做的是：簽約前向賣方索取租賃契約書與事前說明的書面，確認剩餘期間與押金金額。

能否收回、何時收回，取決於租約種類、剩餘期間，以及定期借家的手續是否齊全。如不確定手上的租約屬於哪一種，可以把租約內容告訴問問宅點。

買獨棟或土地：接道和界線要看什麼？

接道：建物的基地原則上須與道路相接2公尺以上，僅供汽車通行的道路等不計入。不符合的土地，將來拆除重建時可能無法取得建築確認，業界稱為「再建築不可」。建築基準法另有經特定行政廳認定或許可的例外，因此接道不足須個案確認。

須確認的是：前面的道路是否屬於建築基準法上的道路、接道長度是否達2公尺。建築基準法的限制屬於重要事項說明的範圍，可以在說明時直接詢問。

界線：登記所備有地圖（地図），標示各筆土地的區畫與地番；尚無地圖的地方，以「地圖に準ずる図面」代替。登記時定下的筆界（筆界），不得因鄰居之間同意而變更；一般所稱的「境界」有時指所有權的範圍，與筆界是不同的概念，兩者可能不一致。

對筆界有疑問，登記的所有人等可以申請筆界特定（筆界特定制度），由筆界特定登記官參考外部專家的意見，找出原本的筆界位置。此制度不重新劃界，也不決定所有權的範圍。賣方是否進行界線確認或實測，依契約約定，應於簽約前談清楚。

買新建住宅：10年擔保涵蓋什麼？

新建住宅是指完工未滿1年、尚無人居住過的住宅；完工已超過1年者，即使無人居住過，也不屬於此處的新建住宅。這類住宅的買賣，不論賣方是否為業者，原則上自交屋起10年，對結構耐力上主要部分與防止雨水滲入部分的瑕疵負擔保責任。承包商先將房屋交付賣方者，自該次交付起算。

對買方不利的相反約定無效，契約也可以將期間延長至交屋起20年以內。這10年擔保僅涵蓋上述兩個部分，並非全屋保固。

業者自己擔任賣方的新建住宅，業者須為此項責任投保瑕疵保險，或依法辦理供託；選擇保險者，保險金額須在2,000萬日圓以上，自交屋起10年以上有效。重要事項說明須說明採取了哪一種措施。

簽約前要拿到哪些資料？一張清單

查核項目	來源、向誰索取	確認重點
登記事項證明書	法務局窗口、郵寄或網上申請，任何人均可	表題部的面積；甲區的所有人是否為賣方、有無查封；乙區的抵押權
重要事項說明書	仲介或業者，簽約前交付並說明	賣方是誰、法令限制、私道負擔、水電瓦斯與排水
公寓的管理費、修繕積立金、滯納額	重要事項說明書；仲介向管理公司請求的資料	已積存額、滯納額、借入金餘額、是否預定調整、數字的時點
公寓規約、長期修繕計畫書	仲介向管理公司請求影本	使用限制、專用使用權、修繕積立金的積立方式
建物狀況調查結果	重要事項說明書；如想自行安排，與賣方、仲介商量	是否在1年內（鋼筋混凝土造等共同住宅2年內）、結果概要
建築確認、檢查済證、耐震文件	重要事項說明書說明是否有保存	建築確認日期與1981年6月1日；舊基準時期的耐震診斷
災害警戒區域與水害地圖	重要事項說明書；市町村公布的地圖	洪水、內水、高潮地圖上的位置
租賃契約書	賣方或仲介	普通或定期借家、剩餘期間、押金、事前說明書面
接道與界線（獨棟、土地）	重要事項說明書；登記所的地圖	前面道路是否屬建築基準法的道路、接道2公尺；筆界
新建住宅的保險或供託	重要事項說明書（業者自己擔任賣方時）	採取了哪一種措施

聽到這些說法，先停下來問

「乙區是空的，房子沒有負擔。」沒有登記的租約不會出現在登記上。
「欠的管理費是前屋主的事。」管理組合可能向你請求，應先確認金額與契約如何處理。
「重要事項說明都會講。」它列的是最低限度事項，部分文件只說明有無；修繕紀錄、建物狀況調查與建築文件這三項，業者查詢過即視為已盡調查義務。
「做過建物狀況調查，所以沒有瑕疵。」調查結果不代表沒有任何瑕疵。
「不在浸水區，不會淹水。」不在浸水想定區域內，不代表沒有水害風險。
「換了屋主，房客就得搬。」「付搬遷補償就能收回。」普通租約須有正當事由，搬遷補償只是考量因素之一。
「是定期借家，期滿就走。」應先確認事前說明是否已交付，以及期滿前1年至6個月之間是否已通知。
「沒有檢查済證沒關係。」不等於違法，但應問清楚原因。
「新房子全屋保固10年。」法定的10年僅涵蓋結構與防水部分；保險或供託的義務僅在業者自己擔任賣方時才有。

查到問題時，下一步怎麼判斷？

登記的所有人不是賣方，或甲區有查封：應暫緩付款，請仲介與司法書士說明原因。
乙區有賣方的抵押權：交割當天司法書士會確認塗銷所需的文件，確認後才支付尾款；簽約前應問清楚這一步由誰安排。
公寓有滯納，或管理費預定調整：確認金額與時點，談清楚契約如何處理，再決定是否簽約。
沒做過建物狀況調查：與賣方、仲介商量由你安排調查，或詢問有無瑕疵保險、安心R住宅標章。
擔心交屋後才發現問題：依民法，物件不符合契約時，買方可以請求修補、減價、賠償或解除；種類或品質不符者，須在知道後1年內通知賣方。契約可以縮短此期間或免除責任，僅賣方明知不告者不得免責；業者自己擔任賣方時，通知期間最短只能約定為交屋後2年。簽約前應確認契約中這一條如何記載。

重要事項說明與契約條款的細節，見日本買房合約流程：申込、重要事項說明、売買契約與手付金；整個流程回到主文。

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日本買房前查核問答 FAQ

人在海外，可以自己查日本房子的登記嗎？

可以。法律規定任何人繳納手續費均可申請登記事項證明書，不限所有人與國籍，可至窗口、郵寄或網上申請。住在海外者如何註冊帳號與付款，本文未查核；也可以請仲介或司法書士代為取得一份。

買日本中古公寓（物業），前屋主欠的管理費要我付嗎？

管理組合可能向你請求。區分所有法規定，依規約產生的這類債權也可以向承接該戶的人行使。依國土交通省的解釋，重要事項說明須告知滯納金額；簽約前應確認金額，並談清楚契約如何處理。

在日本買樓，新建公寓有保固嗎？

結構耐力上主要部分與防水部分有法定的10年擔保，自交屋起算（住宅若先由承包商交付賣方，自該次交付起算），契約可以延長至20年以內。此擔保並非全屋保固；業者自行銷售的新建住宅，還須有瑕疵保險或供託。

名詞小詞典

登記事項證明書（登記事項証明書）：證明登記內容的文件，任何人均可申請。
表題部（表題部）／甲區（甲区）／乙區（乙区）：登記的三個部分，分別記錄房屋本身、所有權，以及抵押權等其他權利。
重要事項說明（重要事項説明）：簽約前由宅地建物交易士交付書面並說明的法定程序。
管理組合（管理組合）：公寓屋主組成的管理團體。
修繕積立金（修繕積立金）：為日後修繕累積的長期修繕基金。
建物狀況調查（建物状況調査）：由受過講習的建築士檢查中古屋結構與防水等部分，結果不代表沒有瑕疵。
建築確認（建築確認）：建築前確認計畫符合建築基準法的手續，判斷新舊耐震基準時依其日期。
確認済證（確認済証）／檢查済證（検査済証）：建築確認與完工檢查的證明文件。
水害危險地圖（ハザードマップ）：市町村公布、標示淹水等災害想定範圍的地圖。
押金（敷金）：房客交給房東的擔保金，換屋主後由新屋主負責退還。
正當事由（正当の事由）：房東不更新或解除普通租約時須具備的理由。
定期借家（定期建物賃貸借）：約定期滿不更新的租約。
筆界（筆界）：土地登記時定下、區隔各筆土地的線，不得由鄰居合意變更。
安心R住宅（安心Ｒ住宅）：國家登錄的業者團體授予符合條件中古屋的標章。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是日本現行法令、國土交通省與法務省的說明文件。登記事項證明書的手續費是查核日的金額；住在海外的人如何使用網上申請系統（帳號、付款），本文未查核。
以下結論由官方文件歸納而來，官方並未直接寫明：個人賣方沒有做建物狀況調查或投保瑕疵保險的義務（查核宅地建物取引業法第35條、施行規則與國土交通省調查手引、瑕疵保險說明頁）；普通租約不得僅因屋主變更而終止（民法第605條之2與借地借家法第28條組合）。滯納的管理費、修繕積立金屬於區分所有法第7條的債權，是一般理解，條文沒有直接寫出這兩個名稱，也沒有查判例。
公寓標準管理委託契約書是國土交通省的範本（2025年12月12日改正），個別管理公司的條款、收費與格式可能不同。「重要事項調査報告書」「再建築不可」是業界用語。建物狀況調查的時間與費用是國土交通省手引（2024年4月）寫的目安。
1981年的界線，施行規則以開工日表述，國土交通省的解釋以建築確認日期判斷，本文依該解釋的判斷方法撰寫。建築基準法接道規定的例外許可、契約如何處理前屋主的滯納與押金，本文未查核。