日本房客保護制度會如何影響屋主？租約、續租與退租安排

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理日本保護房客的租賃規則，在簽約、出租期間、續約、退租與轉售時對屋主有什麼影響；寫給已經或準備把日本房子租出去、住在台灣、香港或其他地方的屋主（業主）。

日本的房客（租客）受借地借家法（借地借家法）與民法（民法）保護，對屋主的影響有四點。第一，以普通租約出租後，不續約或解約須有正當事由；想在約定的期滿時收回，可以在出租前改用定期租約；普通租約也可能因具備正當事由或雙方合意而終止。第二，違反更新規定、對房客不利的條款，寫進租約也無效。

第三，出租期間的修繕原則上由屋主負責，租金可能被請求調整；退租時，通常損耗與經年變化不由房客負擔，押金須在收回房屋後扣除欠款再返還。第四，房客已入住的房子賣出時，出租人的地位與押金返還債務一併移轉給買方。

為什麼屋主會在這一步卡住？

日本的租賃法律裡有強行規定：條款寫得再清楚，只要違反這些規定而對房客不利，就不算數。你手上的租約可能由仲介或管理公司準備，裡面有更新料、退租清潔費、不得減租等條款，哪些有效，從契約本身看不出來。

住在海外的屋主，還要多留意兩個時點：想收回自住時，普通租約不能只憑自住需要收回；買下一間已有房客的房子時，前屋主收的押金，日後要由你返還。

出租前，普通租約和定期租約還要注意什麼？

兩種租約的基本差別，主文已經說明：普通租約下，屋主不續約或解約須有正當事由（正当の事由）；定期租約（定期建物賃貸借）以書面締約、事先交付書面說明不更新，期滿即終止，期間1年以上的須在期滿前1年至6個月之間通知房客。簽約時，另外留意以下幾點：

期間未滿1年：普通租約約定的期間未滿1年，視為沒有約定期間。定期租約不適用這項規定，依條文文義，可以約定未滿1年的期間。
電子締約：定期租約以電磁紀錄締結，視為書面；事先說明的書面，經房客承諾，可以改用電磁方法提供。沒有事先說明，不更新的約定無效。
租金可以一併約定：定期租約訂有租金改定特約時，雙方不能再依借地借家法請求增減租金（見下文）。

兩種租約能不能收回、例子與通知的做法，見外國屋主持有日本房產後，管理組合、租務管理與維修成本怎樣安排。

租約裡寫了，就都算數嗎？

不是。借地借家法第30條規定，違反租約更新這一節（第26條至第30條）的規定、且對房客不利的特約無效；第37條另把第31條（房子賣出後，租約對新屋主的效力）等幾條列為同樣的強行規定。以下依截至2026年9月的條文、判決與國土交通省指引整理：

想寫進租約的條款	能不能成立
普通租約寫「期滿即終止、不續約」	違反更新規定、對房客不利，無效；想期滿收回，須符合定期租約的要件
「約定期間內不調漲租金」	依約定
「不得減租」	條文只寫明不增額的特約依約定，沒有寫不減額特約的效力；定期租約訂有租金改定特約時，不適用增減請求
定期租約（居住用、未滿200平方公尺）寫「房客不得中途解約」	違反中途解約的規定、對房客不利，無效
房客經同意裝設的榻榻米、門窗等造作（造作），退租時不得請求屋主以時價買取	這項買取請求權不在第37條的強行規定之列，可以用特約排除
通常損耗由房客負擔（例如退租清潔費、壁紙更換）	須符合指引整理的三項要件，並在契約具體寫明範圍、由房客明確同意；效力依個案判斷
續約時收取更新料（更新料）	最高裁判決認為，寫得明確具體、金額不過高的更新料條款，不因消費者契約法第10條而無效；依個案判斷

讓房客負擔通常損耗，要符合什麼？

國土交通省的原狀回復指引認為，不違反強行法規的特約可以依契約自由設定；但讓房客負擔經年變化或通常損耗的修繕，等於課以新的義務。指引整理判例，列出三項要件，未符合時效力可能受到爭執：

特約有必要性，且不是暴利等，有客觀、合理的理由；
房客知道，依特約須負擔超過一般原狀回復義務的修繕等義務；
房客表示願意依特約負擔這些義務。

指引引用的最高裁判例要求，至少在租約條文中具體寫明房客負擔哪些通常損耗與經年變化的補修費用，或由屋主口頭說明、房客明確認識並列為合意內容。指引並提醒，單方面損害消費者利益的條款，可能依消費者契約法（消費者契約法）第10條無效；事先寫明將來原狀回復費用的單價等，是防止糾紛不可或缺的做法。

更新料可以收嗎？

法律沒有規定屋主可以收更新料；要收，須寫進租約。最高裁判所2011年7月15日的判決認為，租約中寫得明確具體的更新料條款，除非對照租金、更新期間等屬於金額過高等特別情事，否則不因消費者契約法第10條而無效，也不屬借地借家法第30條所說對房客不利的特約。

該案的約定是更新料為租金2個月、更新期間1年，法院認為沒有特別情事。這是依該案事實作出的判決，不代表任何金額都有效。

出租期間，租金和修繕由誰決定？

租金可以由任一方請求調整，協議不成由法院決定；修繕原則上是屋主的責任，屋主拖延時房客可以自行修繕，費用向你請求。

房客要求減租，或你想漲租

稅負、房價等經濟情勢變動，或與附近同類房屋租金相比不相當時，雙方均可請求增減租金。條文沒有計算公式，協議不成時由法院決定；在判決確定前，雙方這樣處理：

你請求漲租、協議不成：房客在判決確定前，支付自己認為相當的金額即可；確定後已付的不足時，房客須就不足額加計年1成（10%）的利息補付。
房客請求減租、協議不成：你在判決確定前，可以請求房客支付你認為相當的金額；確定後已收的超過正當租金時，你須就超過額加計年1成的利息返還。

對屋主的意思是：漲租不能單方面決定；房客請求減租時，你可以先照自己認為相當的金額收，但日後判決較低，多收的部分要連利息退還。

房子壞了，誰修？租金會不會少？

房屋使用所需的修繕由屋主負責，房客造成的除外；屋主為保存房屋而要進行必要的行為時，房客不得拒絕。依2020年4月1日施行的修正民法，房客通知後你沒有在相當期間內修繕，或情況急迫時，房客可以自行修繕；「相當期間」條文沒有規定天數。

房客墊付的費用：應由屋主負擔的必要費，房客可以立即請求償還；改良房屋的有益費，在租約終止時償還，法院可依屋主的請求給予相當期限。
一部分不能使用：不是房客的責任時，租金按不能使用部分的比例減額。條文沒有換算表，也沒有規定故障幾天開始減額；剩下的部分無法達成租賃目的時，房客可以解除租約。
全部不能使用：房屋全部滅失等而不能使用時，租約終止。

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房客退租時，押金和原狀回復怎麼算？

押金在收回房屋後扣除房客的欠款再返還；房客只負擔自己造成的損傷，通常損耗與經年變化由屋主負擔，而且房客的負擔依經過年數遞減。

押金

民法所稱的押金（敷金），不論名目為何，只要是房客為擔保租金等債務交給屋主的金錢都屬之，名目為「保證金」也一樣。租約終止且你已收回房屋時（或房客合法轉讓租賃權時），須把押金扣除房客基於租約所生的金錢債務後，將餘額返還。

房客欠租時，你可以用押金抵充；但房客不能要求你以押金抵租。民法條文沒有規定押金返還的期限天數；禮金（礼金）與敷引，民法條文也沒有規定，要看租約怎麼寫。

原狀回復：房客要負擔哪些？

依民法第621條，房客對入住後產生的損傷負原狀回復（原状回復）義務，但通常使用產生的損耗和經年變化不在其內。國土交通省的原狀回復指引（2011年8月再改訂版），和下文的殘置物模型條款一樣，是參考用的指引或範本，不是法律；實際以你簽的契約為準。

指引自述不具法律拘束力，設想的對象是租金約為市場行情的民間出租住宅；已簽約的原則上依契約處理，契約不明確或締約時有問題，再參考指引協商。依指引，房客負擔的，是因故意、過失、違反善良管理人注意義務（善管注意義務），或超過一般使用方式所產生的損耗與毀損的復原費用。

經過年數怎麼算（指引的計算方式）：

榻榻米床（畳床）、地毯、墊狀地板（クッションフロア）與壁紙：以6年殘存價值1日圓計算房客的負擔比例，年數越多，負擔越低。
設備的耐用年數，例如流理台5年；冷暖氣機、冰箱、瓦斯爐、對講機6年；便器、洗臉台等給排水衛生設備15年。
鑰匙遺失，不考慮經過年數。
即使已超過經過年數，房客故意或過失造成毀損時，仍可能須負擔，例如故意在壁紙上塗鴉的清除費用。

指引列舉的例子（不是法定清單，有效特約與個案可以不同）：

屋主負擔：家具造成的地板凹痕、電視與冰箱背後牆面的黑斑、張貼海報或畫作的痕跡、不需更換底板的圖釘孔、房客自裝冷氣留下的螺絲孔、日照造成的壁紙變色。
房客負擔：搬家時的刮痕、吸菸造成的煙垢與臭味、需要更換底板的釘孔或螺絲孔、塗鴉等故意毀損。吸菸的部分，指引認為只有整個房間的壁紙變色或附著臭味時，由房客負擔整個房間的清潔或更換費用才屬妥當。

法務省的修法說明也把地震震破的玻璃列為通常損耗與經年變化的例子，把寵物造成的刮痕與臭味列為不屬之的例子。

例如：住在新加坡、出租東京公寓的黃小姐

黃小姐以普通租約出租東京的一間公寓，租約沒有讓房客負擔通常損耗的特約。房客住了7年後退租，房間裡有日照造成的壁紙變色、冰箱背後的黑斑，另有一處搬家時留下的壁紙刮痕。

依指引，變色和黑斑由屋主負擔；刮痕由房客負擔，但壁紙以6年殘存價值1日圓計算，房客的負擔比例已隨年數降低。收回房屋後，押金扣除房客的欠款，餘額返還房客。她要做的是：驗屋時把每一處損傷分成經年變化、通常損耗和房客造成的三類，並保留紀錄，再對照租約寫了什麼。

在東京出租，仲介還要多說明什麼？

東京都的住宅租賃紛爭防止條例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例，一般稱東京規則）規定，由宅建業者（宅地建物取引業者）仲介或代理東京都內居住用住宅的新租約時，業者須在重要事項說明之外，另交書面說明：原狀回復與入住期間修繕的基本想法、這份租約中房客的負擔內容（有沒有特約、內容是什麼），以及設備修繕與維護的聯絡窗口。

適用範圍：2004年10月1日以後的新租約，更新契約除外；店鋪、事務所等事業用物件除外；都外業者經手都內物件也要說明。
義務人是業者，不是屋主：你自己直接出租、沒有業者仲介或代理的，不在對象內。房客本身是宅建業者時，業者只需交付書面。
沒有罰金：業者未交付或未說明時，知事可以指導、勸告，不從者可以公布。

對屋主的意思是：在適用範圍內，你在租約加的特約，仲介須以書面向房客說明。

找租金擔保公司、租給單身高齡者，有什麼可以參考？

租金擔保公司：替房客擔保租金債務的業者，日文稱家賃債務保証業者。國土交通省的租金債務擔保業者登錄制度（家賃債務保証業者登録制度）自2017年10月25日施行，登錄有效期間5年。這是任意制度，未登錄的業者也可以經營；選擇擔保公司時，可以參考登錄名單。
房客過世後的遺留物品：國土交通省與法務省2021年6月發布殘置物處理等模型契約條款（残置物の処理等に関するモデル契約条項），設想的是租給60歲以上的單身高齡者時使用。房客與受任人另訂委任契約，授權受任人在房客死亡後解除租約，並處理室內的遺留物品。

使用模型條款不是法令義務。條款前注提醒：在遺留物品風險不大的情形使用（例如已有個人保證人），可能依民法第90條或消費者契約法第10條無效，最終由法院依個案判斷；使用的前提是房客與受任人充分理解並自願同意。

買入或賣出有房客的房子，租約會跟著走嗎？

會。房客已入住的租約，即使沒有登記，只要房子已交給房客，對之後買下房子的人也有效力。房子賣出後，出租人的地位移轉給買方；前屋主應負的費用償還債務與押金返還債務，也由買方承繼。

登記：買方須辦好所有權移轉登記，才能對房客主張出租人的地位。
例外：賣方與買方合意把出租人地位保留在賣方，並由買方把房子租回給賣方時，出租人地位不移轉；兩人之間的租約終止時，才移轉給買方。
收回自住：換了屋主，普通租約下想收回自住，仍須有正當事由。
2020年4月1日以前簽的租約：原則上適用修正前的民法；依法務省的說明，施行日後雙方合意更新的，與新簽的租約相同，適用修正後的民法，另有例外。
定期租約：接手前確認前屋主是否依規定締約並事先交付說明書面；沒有說明時，不更新的約定無效。

同樣的規則也適用於你日後把出租中的房子賣出：出租人的地位與押金返還債務會隨房子移轉給買方。要準備哪些文件、押金怎麼處理，這一點要看租約的種類、簽訂與更新的方式，以及押金的約定。不確定手上的租約屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

例如：住在台中、看中一間大阪出租公寓的張先生

張先生看中的公寓已經出租，房客2019年以普通租約入住，2023年與屋主簽了合意更新。房客已入住，張先生買下後，出租人的地位移轉給他，他須辦好所有權移轉登記，才能對房客主張出租人的地位；前屋主收的押金，返還債務也由他承繼。

這份租約在2020年4月1日後合意更新，依法務省的說明，適用修正後的民法。他日後想收回自住，仍須有正當事由。他要做的是：簽約前向賣方索取租約與更新合意書，確認押金金額，以及買賣合約怎麼處理這筆押金。

哪些說法要小心？

「付了立退料就能收回」：立退料（立退料）只是判斷正當事由的因素之一，沒有法定金額或計算標準，由協商或法院依個案判斷。
「普通租約會自動續約同樣年數」：期滿未通知而更新時，更新後變成沒有約定期間。
「定期租約必須公證」：條文寫的是「公正證書等書面」，書面即可。
「更新料都合法」「壁紙滿6年是法律規定」：前者是依個案的判決，後者是國土交通省指引的計算方式。
「租金擔保公司都向國交省登錄」：登錄是任意制度。
「包租寫著家賃保証，租金就不會降」：國土交通省的包租指引提醒，以普通租約簽的主租約，即使契約寫著不減租，包租業者仍可依借地借家法請求減租，你拒絕續約也須有正當事由；細節見主文。

下一步怎麼判斷？

還沒出租：先決定用普通租約還是定期租約，再對照上表檢查每一條特約；原狀回復的特約要寫明範圍與單價。
已經出租：拿出租約，確認租約種類、簽訂與更新的日期（2020年4月1日前後）、有沒有更新料與原狀回復特約、押金金額，以及報修由誰處理。
房客提出減租、退租或爭議：協議不成時由法院決定；涉及正當事由、特約效力或立退料時，必要時諮詢律師。
看中有房客的房子：先取得租約與押金資料，再決定出價與交屋條件。

持有期間的整體安排，包括管理組合、管理公司與稅務，回到外國屋主持有日本房產後，管理組合、租務管理與維修成本怎樣安排。

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問問宅點

日本租約與房客保護問答 FAQ

日本租客退租時，業主可以要求房客付全新壁紙的費用嗎？

原則上不行。民法規定通常損耗與經年變化不在房客的原狀回復範圍內，國交省指引也以6年殘存價值1日圓讓房客的負擔依年數遞減。要讓房客負擔通常損耗，須有符合要件的明確特約。

日本的租約可以收更新料嗎？

要收須寫進租約，法律沒有規定。最高裁2011年7月15日判決認為，寫得明確具體、金額不過高的更新料條款，不因消費者契約法第10條無效；該案是租金2個月、更新期間1年，依個案判斷。

買入有租客的日本物業，原來的租約和押金怎麼處理？

房客已入住時，房子賣出後出租人地位移轉給買方，押金返還債務也由買方承繼；買方辦好所有權移轉登記，才能對房客主張出租人地位。想收回自住，普通租約仍須有正當事由。

名詞小詞典

借地借家法（借地借家法）：規範建物租賃更新、解約、租金增減與定期租約等的日本法律。
普通租約（普通借家）：沒有約定期滿不更新的建物租約，屋主不續約或解約須有正當事由。
定期租約（定期建物賃貸借）：以書面約定期滿不更新的建物租約。
正當事由（正当の事由）：普通租約的屋主不續約或解約時須具備的理由，綜合雙方使用需要等因素判斷。
立退料（立退料）：屋主為請房客遷出而提出的財產給付，是判斷正當事由的因素之一。
更新料（更新料）：租約約定在續約時由房客支付的款項；法律沒有規定，只有契約約定才有。
押金（敷金）：不論名目，房客為擔保租金等債務交給屋主的金錢。
原狀回復（原状回復）：房客退租時，把入住後產生的損傷回復原狀；通常損耗與經年變化不在其內。
善良管理人注意義務（善管注意義務）：房客使用房屋時應盡的一般注意義務；違反而造成的損耗由房客負擔。
造作（造作）：經屋主同意附加在房屋上的榻榻米、門窗等。
宅建業者（宅地建物取引業者）：以業務方式仲介或代理房屋買賣與租賃的業者。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本的借地借家法、民法、消費者契約法、東京都的條例，以及國土交通省、法務省、最高裁判所的官方資料；未另做網路研究。

以下結論由條文歸納，官方沒有一句話直接寫明：「換了屋主，想收回自住仍須正當事由」依借地借家法第26至30條、第38條與民法第605條之2推得；「正當事由與立退料沒有固定條件或金額」依借地借家法第28條只列考量因素推得，未查法院判決統計；「造作買取請求權可以用特約排除」依第33條不在第37條所列強行規定之內推得；「不減額特約的效力」是條文沒有寫，本文不作判斷；「定期租約可以約定未滿1年」依第38條的文義。押金返還期限、禮金與敷引、「相當期間」的天數、減額比例，均是所查條文沒有規定。

原狀回復指引、殘置物模型條款與包租指引，是國土交通省（殘置物條款與法務省共同）的指引或範本，不是法律。更新料的結論出自一件最高裁判決，依該案事實；個人屋主出租是否屬於消費者契約法的事業者，本文沒有查證。東京規則只查了東京都的條例。債權法修正後，期滿未通知而更新（法定更新）的租約是否適用修正後的民法，所查資料沒有寫明，本文的例子因此只談合意更新。