把日本房產送給家人前要知道的贈與稅規則與年度免稅額

本文是宅點百科「日本置產」中「遺產稅與贈與稅」系列的一篇，回答將日本房產贈與家人之前，須知道哪些贈與稅規則。繼承與贈與的整體規則，見主文海外家庭也可能要繳日本遺產稅。

將日本房產贈與家人，日本課的是贈與稅（贈与税），由取得房產的人繳納。日本的年度免稅額為受贈人一年合計110萬日圓，超過的部分按兩張稅率表之一計算；滿60歲的父母、祖父母贈與滿18歲的子女、孫子女時，也可以改選另一種計算方式。贈與人若為經常居住台灣的中華民國國民，同一筆贈與在台灣也須考慮贈與稅，2026年的免稅額為244萬元。

以下依贈與房產前會遇到的問題依序說明。

送房子前，會卡在哪裡？

想將在日本置產的房子先過戶到孩子或配偶名下，會同時涉及兩地、兩個納稅人：日本向受贈人課稅，台灣則以贈與人判斷。日本另有兩種計算方式須選擇，其中一種對同一位贈與人一旦選擇即不得改回。房子的價值也不是以買價或市價計算。

先說答案：送日本房產給家人，稅怎麼課？

贈與的是日本房產，即在日本贈與稅的課稅範圍內；截至2026年9月，贈與人與受贈人均住在海外亦同。日本贈與稅由受贈人繳納，基本的計算方式是曆年課稅（暦年課税）：受贈人每年1月1日至12月31日收到的贈與合計，超過110萬日圓的部分才課稅，稅率為10%至55%。

另一種計算方式是相續時精算課稅（相続時精算課税），限滿60歲的父母、祖父母贈與滿18歲的子女、孫子女（年齡均以當年1月1日為準），超過扣除額的部分課20%，贈與人過世時再與相續稅（相続税）合併計算。過戶時，受贈人還須負擔登錄免許稅；不動產取得稅在贈與時也在課稅範圍內（課稅標準額未滿免稅點時不課）。這兩項在繼承時較低或不課。

房子的價值用什麼價格算？

既非買價，也非市價。贈與稅與相續稅採用同一套評價：土地按地目分別評價，宅地原則上採路線價（路線価）或倍率方式，建物原則上等於固定資產稅評價額（固定資産税評価額）；2024年1月1日以後受贈的公寓，評價可能還須乘以區分所有補正率（区分所有補正率）。各項評價的說明見主文。

例外是負擔付贈與（負担付贈与，受贈人須承擔一定負擔的贈與），以及個人之間有對價的交易。這兩種情形取得的土地、房屋，計算贈與稅時以通常交易價額（通常の取引価額）計算，不採用上述評價。贈與房產時如果附帶條件，或雙方之間有付款，宜先確認適用哪一種價格。

曆年課稅：超過110萬日圓後要繳多少？

110萬日圓是基礎扣除額（基礎控除額），以受贈人一年的合計計算，並非每位贈與人各110萬日圓。一年合計在110萬日圓以下，不課贈與稅，也無須申報。

超過時，先扣除110萬日圓，剩餘的課稅價格套用下列兩張表之一。適用哪一張，取決於受贈人與贈與人的關係，以及受贈人的年齡。表中的扣除額為速算用，並非另一項免稅額。

特例稅率：父母、祖父母送給滿18歲的子女、孫子女

受贈人在受贈那一年的1月1日滿18歲，且從直系尊親屬（直系尊属，父母、祖父母等）受贈，適用特例稅率（特例税率）。年齡以1月1日為準，而非贈與當天；2022年3月31日以前的贈與，門檻為20歲。岳父母、公婆不屬於直系尊親屬，贈與女婿、媳婦不得適用此表。

扣除110萬日圓後的課稅價格	稅率	速算扣除額
200萬日圓以下	10%	—
400萬日圓以下	15%	10萬日圓
600萬日圓以下	20%	30萬日圓
1,000萬日圓以下	30%	90萬日圓
1,500萬日圓以下	40%	190萬日圓
3,000萬日圓以下	45%	265萬日圓
4,500萬日圓以下	50%	415萬日圓
超過4,500萬日圓	55%	640萬日圓

一般稅率：其他情形

不符合特例稅率的贈與，適用一般稅率（一般税率），例如夫妻之間、兄弟之間、父母贈與未滿18歲的子女，以及配偶的父母贈與女婿或媳婦。

扣除110萬日圓後的課稅價格	稅率	速算扣除額
200萬日圓以下	10%	—
300萬日圓以下	15%	10萬日圓
400萬日圓以下	20%	25萬日圓
600萬日圓以下	30%	65萬日圓
1,000萬日圓以下	40%	125萬日圓
1,500萬日圓以下	45%	175萬日圓
3,000萬日圓以下	50%	250萬日圓
超過3,000萬日圓	55%	400萬日圓

國稅廳的算例：一年受贈500萬日圓，適用一般稅率為（500萬－110萬）×20%－25萬＝53萬日圓；適用特例稅率為（500萬－110萬）×15%－10萬＝48.5萬日圓。此為純示意，假設當年沒有其他贈與，實際以申報計算為準。同一年同時收到兩種贈與時，須按比例分算，另有規則。

相續時精算課稅：能不能選、什麼時候要申報？

此制度將贈與稅與將來的相續稅合併計算：每年先扣除110萬日圓（2024年起的贈與），再從累計2,500萬日圓的特別扣除額（特別控除額）中扣除，超過的部分課20%；贈與人過世時，這些財產按贈與時的價值加回遺產，2024年起受贈的部分按年度扣除每年110萬日圓的基礎扣除後再加回；已繳的贈與稅可以扣除。

選擇此制度者，須提出相續時精算課稅選擇申報書（相続時精算課税選択届出書）：

期限：第一次受贈那一年的翌年2月1日至3月15日之間，向納稅地的稅務署（税務署）提出。
附件：受贈人的戶籍謄本（戸籍謄本）等，用以證明受贈人的姓名、出生日期，以及為贈與人的推定繼承人（推定相続人）或孫子女；文件須為受贈日以後製作。沒有日本戶籍的家庭應附何種文件，提出前宜先向稅務署確認。
提出方式：須申報贈與稅時，與申報書一併提出；在110萬日圓以內無須申報時，單獨提出選擇申報書。2,500萬日圓的特別扣除，也只有在期限內申報才能扣除。

一經選擇，對該贈與人即不得撤回：此後從該贈與人受贈的財產全部適用此制度，也不得再適用曆年課稅的110萬日圓。從其他贈與人受贈的部分，仍可適用曆年課稅。

受贈人住在海外，符合條件時可以選擇；贈與人住在日本以外時能否選擇，截至2026年9月國稅廳尚無直接說明，宜先向稅務署或日本稅理士確認。兩種計算方式如何選擇，取決於贈與人的年齡與居住地、這間房子日後的安排，以及台灣方面是否須申報；可以將情況告訴問問宅點。

過戶時，還要繳哪些稅？

兩項稅的計算基礎，原則上均為固定資產課稅台帳（固定資産課税台帳）上的登錄價格，既非市價，也非相續稅、贈與稅所用的評價額。

登錄免許稅（登録免許税）：辦理所有權移轉登記時繳納，贈與為1,000分之20，繼承為1,000分之4。
不動產取得稅（不動産取得税）：由都道府縣向取得不動產的人課徵，贈與須課徵，繼承不課；適用夫妻間的配偶者扣除或相續時精算課稅，仍須課徵。

不動產取得稅的計算方式如下，以東京都主稅局的說明為例：

稅率：2027年3月31日以前取得土地或住宅，為100分之3；非住宅的房屋為100分之4。
宅地減半：2027年3月31日以前取得宅地等，土地的課稅標準額是價格的2分之1。
免稅點：2026年4月1日以後取得，課稅標準額未滿土地16萬日圓、非新建取得的房屋（買賣等）34萬日圓時，不課。
其他減額：新建住宅、個人自住的中古住宅及其用地另有減額，須視要件而定，不宜假設贈與均可減額。其他道府縣原則上依同一部地方稅法，減免細節可能不同。

2026年10月5日起，申請登記成為所有權人的人須一併申報國籍，住在國外者亦須申報。住在海外的外國籍受贈人辦理登記須準備的住所證明等文件，見繼承日本房產的流程。

台灣、香港那邊，也要看贈與稅嗎？

台灣取決於贈與人的身分，香港官方的稅務政策頁未列贈與稅。以下台灣、香港的規定，以當地主管機關現行規定為準。

台灣：看贈與人是否經常居住台灣

範圍：經常居住台灣的中華民國國民，將日本房產贈與他人，也須課台灣贈與稅；經常居住台灣以外的國民或非中華民國國民，只就台灣境內的財產課稅。經常居住，指贈與前2年內在台灣有住所，或沒有住所而有居所、2年內在台灣居留合計超過365天（另有例外）。
2026年（115年）的金額：免稅額244萬元。課稅級距為2,811萬元以下10%，超過2,811萬元至5,621萬元15%，超過5,621萬元20%（新臺幣）。這些金額依物價調整，只適用2026年發生的贈與。
申報：贈與人一年內贈與的財產合計超過免稅額時，須在超過的那次贈與後30日內申報；一年內多次贈與須合併計算。配偶相互贈與等情形不計入贈與總額，另有規定。
日本已繳的稅：國外財產在所在地國已繳的贈與稅，可以附當地稅務機關的納稅憑證並取得簽證，申請從台灣的贈與稅中扣抵，上限為因加計國外財產而增加的台灣稅額。日本贈與稅由受贈人繳納，台灣則以贈與人為準，兩地的納稅人不同；日本已繳的贈與稅能否扣抵、須備哪些文件，申報前宜先向國稅局確認。

香港：日本的贈與稅仍須考慮

香港財經事務及庫務局的現行稅務政策頁，所列的稅種中沒有贈與稅。然而，贈與的是日本房產，日本贈與稅仍依日本規則判斷。

例如：住在台北的母親，想把大阪的公寓送給女兒

母親是中華民國國民，住在台北，贈與當年的1月1日已滿60歲。女兒也住在台北，當年1月1日已滿18歲。

日本的稅：公寓位於日本，女兒須繳日本贈與稅。價值以路線價、固定資產稅評價額等方式評價，公寓可能還須乘以區分所有補正率。

適用哪一種計算方式：女兒從母親受贈，1月1日已滿18歲，曆年課稅適用特例稅率。母親住在台灣，能否選擇相續時精算課稅，須先向稅務署或日本稅理士確認。

日本的申報：公寓的評價超過110萬日圓時，女兒須在受贈翌年2月1日至3月15日之間申報、繳納；她住在海外，須先指定納稅管理人（納税管理人）與納稅地。

過戶：登錄免許稅為1,000分之20；不動產取得稅須課徵，稅率與宅地減半見上文。

台灣的稅：母親若屬經常居住台灣的國民，這間公寓也在台灣贈與稅的課稅範圍內；2026年贈與的財產合計超過244萬元，須在超過的那次贈與後30日內申報。

她們要做的是：先取得公寓的評價資料，確認能否選擇相續時精算課稅，再決定採用哪一種計算方式；台灣的30日期限與日本的3月15日期限，須分別留意。

哪些情況要特別小心？

贈與後幾年內贈與人過世：2026年12月31日以前過世者，過世前3年內以曆年課稅受贈的財產須加回遺產，110萬日圓以下的贈與也須加回；加回的對象是因繼承或遺贈取得財產的人。2027年起加回期間逐步延長，2031年1月1日以後過世者為7年。加回部分已繳的贈與稅，可以從相續稅中扣除。
夫妻之間贈與房產：結婚滿20年、贈與的是日本國內的居住用房產，除110萬日圓外，還可再扣除最高2,000萬日圓。要件要求受贈的配偶在受贈翌年3月15日前實際入住，並預計繼續居住；房子如果只用於度假或出租，宜先確認是否符合。同一位配偶一生只能適用一次，稅額為零也須申報；扣除額相當的部分，日後無須加回遺產。
以相續時精算課稅贈與土地：受贈的土地，日後不得適用小規模宅地等特例（小規模宅地等の特例）。
受贈人住在海外：須申報時，先指定納稅管理人與納稅地，並提出納稅管理人届出書（納税管理人届出書）。逾期申報或少報會被課加算稅（加算税），逾期繳納會被課延滯稅（延滞税）。

下一步怎麼判斷？

贈與之前，先確認下列五件事：

受贈人在受贈那一年1月1日的年齡，以及與贈與人的關係：決定能否適用特例稅率、能否選擇相續時精算課稅。
贈與人的居住地：住在日本以外者，須先確認能否選擇相續時精算課稅；屬於經常居住台灣的國民者，台灣也須申報。
房子的評價：土地的路線價或倍率、建物的固定資產稅評價額、公寓是否須乘以補正率；過戶相關稅另依固定資產課稅台帳的登錄價格計算。
是否有附帶條件或對價：若有，評價可能改採通常交易價額。
由誰在日本擔任納稅管理人、由誰負責在受贈翌年3月15日前申報；受贈人住在海外時，外為法（外国為替及び外国貿易法）的取得報告由誰提出。

如果能否選擇相續時精算課稅、附件如何準備尚未確認，宜先暫停於此：這個選擇對同一位贈與人不得撤回。家中若仍在比較「現在贈與」與「留待繼承」，請回到主文了解兩種方式的全貌；繼承時的稅如何計算，見日本遺產稅怎麼算；你與家人的國籍、居住紀錄會影響日本的課稅範圍，見誰要繳日本遺產稅。

想釐清你家的情況

是否贈與、採用哪一種計算方式，每個家庭各不相同。將情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本房產贈與稅問答 FAQ

爸爸媽媽同一年各送我一筆，110萬日圓可以扣兩次嗎？

不行。曆年課稅的110萬日圓以受贈人一年的合計計算，同一年從父母兩人收到的贈與須加總，超過110萬日圓的部分才課稅。相續時精算課稅的110萬日圓是另一項扣除，分別計算。

岳父母把日本物業（房產）送給女婿，可以用特例稅率嗎？

不行。特例稅率只適用於從父母、祖父母等直系尊親屬受贈，配偶的父母不屬於直系尊親屬，須適用一般稅率。女婿、媳婦也不得選擇相續時精算課稅，另有例外。

已經對父親選了相續時精算課稅，之後可以改回曆年課稅嗎？

不能。選擇申報書不得撤回，此後從父親受贈的財產全部適用相續時精算課稅，也不得再扣除曆年課稅的110萬日圓。從母親等其他人受贈的部分，仍可適用曆年課稅。

名詞小詞典

贈與稅（贈与税）：日本向從個人受贈財產的人課徵的稅，由受贈人繳納。
曆年課稅（暦年課税）：以受贈人每年1月1日至12月31日收到的贈與合計，扣除110萬日圓後課稅的計算方式。
相續時精算課稅（相続時精算課税）：父母、祖父母贈與子女、孫子女時可選擇的計算方式，贈與人過世時再與相續稅合併計算。
直系尊親屬（直系尊属）：父母、祖父母等直系的長輩，不含配偶的父母。
推定繼承人（推定相続人）：假設贈與人此時過世，將成為繼承人的人。
負擔付贈與（負担付贈与）：受贈人須承擔一定負擔的贈與，計算贈與稅時以通常交易價額評價。
固定資產稅評價額（固定資産税評価額）：日本課固定資產稅用的評價額，建物的贈與稅評價原則上等於這個金額。
不動產取得稅（不動産取得税）：取得土地或房屋時，由都道府縣向取得的人課徵的地方稅。
登錄免許稅（登録免許税）：辦理不動產登記時繳納的稅，贈與過戶的稅率是繼承的5倍。
納稅管理人（納税管理人）：在日本沒有住所的人指定、代為處理日本稅務申報等事項的人。
外為法（外国為替及び外国貿易法）：日本管理外匯與對外交易的法律；在這部法律上屬於非居住者的人取得日本房產，須在20日內經日本銀行提出報告。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本相續稅法、租稅特別措置法、地方稅法與國稅廳、東京都主稅局、法務省的文件，台灣《遺產及贈與稅法》與財政部公告，以及香港財經事務及庫務局的頁面。
以下幾點是依條文文字套用或歸納，官方沒有針對這些情形的直接說明：住在海外的家人互贈日本房產，在日本贈與稅範圍內；贈與人住在日本以外時能否選相續時精算課稅（條文列的要件沒有住所限制，國稅廳只回答過受贈人住在外國的情形）；香港沒有贈與稅，是依財經事務及庫務局頁面所列稅種判斷，無償轉讓在香港的印花稅未查核；受贈人住在海外時要提出外為法的取得報告，是依財務省問答「繼承、遺贈與0日圓的取得都要報告」的文字判斷，問答沒有逐字寫到贈與。
所查文件未說明：沒有日本戶籍的家庭提出選擇申報書時以何種文件代替戶籍謄本；日本贈與稅能否依台灣《遺產及贈與稅法》第11條扣抵，以及台灣在日本、香港由哪個機構辦簽證。
會變動的項目：不動產取得稅100分之3與宅地2分之1是至2027年3月31日的特例，之後是否延長未查；東京都以外道府縣的減免細節未逐一查。台灣的金額只適用2026年（115年）發生的贈與，2027年的金額尚未公告。生前贈與加回期間依過世日期分段延長。登記時申報國籍的規定在2026年10月5日施行，晚於查核日，法務省說明系統改修完成前的處理會另行通知。