本文是宅點百科英國系列的一篇，整理英國出租管理公司的三種服務範例和合約要點，寫給在英國有房、考慮在英國買房或移居英國的讀者（香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞及其他地方，含住在英國以外的人）。
全文會用同一個舉例說明：住在台北的林先生，在蘇格蘭和英格蘭各有一間收租公寓。
三種出租管理服務，差在哪裡？
先用一家代理的範例來比較。在這個範例中，服務範圍是一層一層往上加：代收租金包含只找房客的內容，全面管理又包含代收租金的內容。不過這只是單一代理的做法，不能當成全英國統一定義。
以下是倫敦沃爾瑟姆森林區議會旗下出租代理（letting agent，協助房東處理出租事務的業者）Lettings Waltham Forest（LWF）的網頁內容，查閱日期是 2026 年 11 月 2 日：
| 服務 | LWF 網頁所述內容 |
|---|---|
| 只找房客（Let Only） | 尋找合適房客和準備租賃文件 |
| 代收租金（Rent Collection） | 只找房客的服務，加上每月收租和處理欠租 |
| 全面管理（Full Management） | 代收租金的服務，加上管理保養、維修及每季檢查等工作 |
舉例來說，林先生如果只想請人找房客和準備文件，對照這個範例就是只找房客；如果還想請人每月收租和處理欠租，就是代收租金。
要注意的是，各家代理實際做哪些事，仍然要看你和代理之間的委任契約（你和代理簽的合約，寫明代理替你做什麼）。如果你想了解出租管理的整體分工和自己適合哪一種，可參考外國屋主持有英國房產後，出租管理、維修、合規與房客關係如何安排。
代理會幫忙查核房客資格嗎？
這要看你找的是哪家代理。代理會不會查核、查核哪些項目，需要逐家確認。
以 LWF 的服務為例，向申請人提供房產前，會對所有申請人進行完整信用查核，並查核前任或現任房東和雇用關係的推薦資料。
不過有兩件事不能假設：
- 不能假設每家英國代理都提供同等查核。
- 不能假設查核可以保證日後不欠租。
所以簽約前，最好確認代理的查核項目和你的期待是否一致。
簽管理合約時，要寫清楚哪幾件事？
簽約前先把範圍講清楚。建議確認以下五件事，並寫進委任契約。
- 服務項目：代理提供哪些服務。蘇格蘭代理必須和房東約定。
- 服務標準和回應時間：最低服務標準，以及代理回應房東和房客要求、採取行動的目標時間。守則指出內容應該包括這些，但目標時間不是法定統一期限。
- 維修授權範圍：代理可以自己決定到什麼程度，例如指示維修或購買替代物品的金額門檻，以及不先詢問房東就可以採取行動的情況，例如緊急維修。這部分必須用淺白語言寫明。
- 費用：管理費和服務收費（含稅）及調整方式，必須用書面列明。
- 變更或終止：變更或終止契約的方法、適用費用和情況，必須清楚列出；終止費和相關條款不得過高或不合理。
舉例來說，林先生簽蘇格蘭公寓的合約時，可以請代理寫明維修的金額門檻，以及哪些情況不用先問林先生就能處理。
以上要點整理自蘇格蘭《出租代理實務守則》（Letting agent code of practice，規範蘇格蘭出租代理做事方式的文件）。其他地區的房東可以當成簽約檢查清單，但不能當成當地規定。
人在海外，半夜漏水或緊急維修誰處理？
答案要看你的服務範圍。半夜漏水由誰處理，要看代理的服務範圍是否包含緊急和非營業時間事故，不能假設每個全面管理方案都有。
蘇格蘭的做法如下：
- 書面通報程序：代理如果直接代表房東提供維修管理，必須設適當的書面通報程序，也就是出問題時怎麼通報的書面流程。守則指出，程序應該包括一般和緊急維修的目標時限。
- 緊急安排：如果屬於服務範圍，代理必須設緊急事故和承包商（接下維修工作的業者）入屋程序。
- 非營業時間事故：這部分也屬於服務範圍，才會涵蓋。
- 維修保養延誤：代理必須儘快向相關房東、房客或雙方說明延誤和原因。
海外房東簽約前，要確認緊急安排和非營業時間事故是否列入服務範圍。舉例來說，如果林先生的蘇格蘭公寓合約沒有把非營業時間事故列入服務範圍，就不能假設這段時間的事故有涵蓋。
哪些法定責任可以交給代理？哪些還是房東要負責？
請了代理，不等於責任全部交出去。全面管理不會讓房東免除所有法定責任；哪些事可以交給代理，要看地區和責任項目。以下幾點各地規定不同：
| 地區 | 事項 | 規定 |
|---|---|---|
| 英格蘭 | 燃氣安全 | 英國健康與安全執行局（HSE）要求，燃氣工作交由管理代理協助時，管理契約需要清楚指定維修保養、安全檢查及紀錄由誰負責。如果契約指定代理負責，燃氣安全規則對房東的相同義務也適用於代理；有代理不代表所有義務自動移轉。 |
| 英格蘭 | 租住權查核（Right to Rent，查核房客是否有權在英國租屋） | 房東可以委任代理查核。代理接受查核責任時，應該用書面契約記錄，清楚列明代理是否負責初次和必要的後續查核。責任已經用書面移轉時，相關民事罰款責任由這家代理承擔，而且不能再移轉給這家指定代理以外的人。口頭委任或一般管理契約不算自動完成移轉。 |
| 英格蘭 | 新出租登記 | 這項登記會隨未來分區推出才適用，不能當成現在已經生效。房東需要啟動登記並負責符合要求。取得房產編號，而且房產已有人居住後，可以委由代理提供租賃和健康安全資訊，但房東仍然需要確保房產紀錄於登記後 28 天內完成。死亡、失能及特定收回限制等情況，可以由第三方登記或更新；除非第三方已經成為合法房東，否則房東仍然負登記責任。 |
| 威爾斯 | 房東登記 | 房東原則上需要自行向威爾斯出租管理機構（Rent Smart Wales）登記。委任授權書（Power of Attorney，一種正式授權文件）和遺囑執行人（Executors，負責處理過世者遺囑的人）這兩種情況屬於例外，細節要看官方常見問題。 |
| 威爾斯 | 管理執照 | 房東如果不參與訂立契約與管理出租房產，不需要這項管理執照，但必須委任持照代理；委任代理不能免除房東登記。 |
| 蘇格蘭 | 登記、維修標準與押金 | 即使使用代理，房東仍然依法負責房東登記、房產法定維修標準，以及押金收取、保護與返還規則。 |
| 北愛爾蘭 | 燃氣安全 | 即使使用代理，房東仍然負整體責任。 |
舉例來說，林先生如果想把英格蘭公寓的燃氣安全檢查交給代理，管理契約需要清楚指定由誰負責；至於蘇格蘭公寓，即使請了代理，押金規則仍然由林先生依法負責。
想知道更多出租前要注意的合規事項，可參考英國房東要遵守哪些出租合規？Gas Safety、EPC、Deposit Protection 與 Right to Rent。
對代理服務不滿，可以怎麼辦？
先看房子在哪個地區。在英格蘭或威爾斯，你和代理自己解決不了的服務申訴，可以提交申訴救濟計畫（redress scheme）處理，當地出租代理和房產管理人都必須加入這類計畫。
其他兩項規定也可以一起留意：
- 蘇格蘭：出租代理沒有登記就營業，屬於刑事犯罪。
- 英格蘭：私人出租市場的出租或房產管理代理，如果持有客戶資金（手上有客戶的錢），必須加入客戶資金保障計畫（client money protection scheme）。這項保障不等於租賃押金保護或欠租保險。
更換代理時，鑰匙、文件與租金如何交接？
這裡整理的是蘇格蘭的做法。在蘇格蘭，代理必須用書面把交接事項交代清楚。出租代理委任終止時，代理必須書面確認：
- 停止代理的日期
- 雙方沒有結清的款項
- 鑰匙、證書及必要文件等交接安排和時限
除非另外約定，代理應該在最終帳單結算時，自動返還應付給房東的款項，並扣除沒有償還的債務。舉例來說，林先生如果更換蘇格蘭公寓的代理，就可以對照這份清單確認交接內容。
如果人在海外，想知道更多遠端管理的實務細節，可參考人在海外如何管理英國房產？房客、維修、稅務與代理溝通。
常見問題
房東可以接受高於廣告租金的出價嗎？ 不可以。在英格蘭改革涵蓋的招租中，房東不得鼓勵競價，也不得接受高於廣告所列租金的出價。房客主動提出較高租金，也不是當然可以接受的例外。
房客申請養寵物，多久要回覆？ 28 天內，而且要用書面回覆。這是英格蘭有保障週期租約（assured periodic tenancy，英格蘭新制下的一種住宅租約）的規定：房東收到房客附寵物描述的書面要求後，必須在 28 天內書面回覆，而且不得沒有公平理由就拒絕。
- 房東要求補件：最終期限是原 28 天剩下的時間，或補件後 7 天，取較晚的那個。
- 房客沒有回覆補件要求：房東可以不繼續處理。
- 租賃產權（leasehold）房產：也就是房產上面還有上層產權人的情況，可能需要先取得永久產權持有人（freeholder）許可。
英格蘭有保障週期租約的新出租安排，可以預收多少租金？ 在英格蘭有保障週期租約的新出租安排中：
- 雙方簽妥契約前：房東或代理不得接受、要求或鼓勵支付租金。
- 簽妥到租期開始前：月付租通常最多預收 1 個月，週付租通常最多 28 天租金。
- 例外：地方政府因房客依法屬無家可歸而安排的租賃，以及社會或支持性住房（supported housing，附帶支援服務的住房）另有例外。
名詞小詞典
- 出租代理（letting agent）：協助房東處理出租相關事務的業者，
- 只找房客（Let Only）：以 LWF 網頁為例，包括尋找合適房客和準備租賃文件。
- 代收租金（Rent Collection）：以 LWF 網頁為例，包括只找房客的服務、每月收租和處理欠租。
- 全面管理（Full Management）：以 LWF 網頁為例，包括代收租金的服務，並管理保養、維修及每季檢查等工作。
- 客戶資金保障計畫（client money protection scheme）：英格蘭私人出租市場的出租或房產管理代理持有客戶資金時，必須加入的計畫。
要辦這件事，可以找宅點讀者服務台
英國房東可委任出租代理只找房客、代收租金或全面管理，實際服務範圍依委任契約而定，部分法定責任仍由房東負責。宅點讀者服務台可以按個人情況安排合適的專員協助，第一次諮詢不收費。
相關服務：英國在地服務總覽
資料說明
- 資料查核日期是 2026 年 11 月 2 日。
- 本文的三種服務等級內容，是以倫敦沃爾瑟姆森林區議會旗下 Lettings Waltham Forest（LWF）網頁為範例整理，不是全英國統一定義；各家代理的服務內容仍然以個別契約為準。
- LWF 另外有一份沒有標日期的 PDF，在收租和押金分工上有不同記載。本文只採用網頁所述內容，不能視為確定契約內容。
- 蘇格蘭出租代理守則的相關結論，是從蘇格蘭政府發布的《出租代理實務守則》歸納，不能直接套用到英格蘭、威爾斯與北愛爾蘭。
- 有關英格蘭新出租登記的部分，是根據目前官方指引撰寫，將隨未來分區推出適用，不是現在已經生效。
參考資料
- 倫敦沃爾瑟姆森林區議會－Letting your property to keyworkers
- 蘇格蘭政府－Engaging landlords – Letting agent code of practice
- 蘇格蘭政府－Management and maintenance – Letting agent code of practice
- 英國政府／住宅、社區及地方政府部－Protecting clients’ money if you’re a property agent
- 英國政府／住宅、社區及地方政府部－Registering with a redress scheme as a property agent
- 蘇格蘭政府－Renting from a letting agent as a private tenant
- 英國健康與安全執行局－Gas safety – landlords and letting agents
- 英國內政部－Landlord’s guide to right to rent checks: 1 October 2026
- Rent Smart Wales／卡地夫市議會－Landlord Registration
- Rent Smart Wales／卡地夫市議會－Landlord and Agent Licensing
- 北愛爾蘭行政機關／北愛爾蘭健康與安全執行局－Domestic gas installation and health and safety
- Ministry of Housing, Communities and Local Government－Register your rental property service: guidance for landlords
- Ministry of Housing, Communities and Local Government－Assured periodic tenancies: a guide for tenants: Rent in advance and deposits
- Ministry of Housing, Communities and Local Government－Renters’ Rights Act: an overview for landlords
- Ministry of Housing, Communities and Local Government－Assured periodic tenancies: a guide for landlords – If a tenant wants a pet to live with them
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成針對個別案件的稅務或法律建議。資料查核日期為 2026 年 11 月 2 日。英國與台灣、香港的規定可能更新，請以各地主管機關的現行公告為準，個案請諮詢合資格的專業人士。
