英國 Service Charge、Ground Rent 與管理公司如何影響持有成本

本文是宅點百科英國置產系列的一篇，整理英國公寓的服務費、地租與大樓管理相關規則，以英格蘭及威爾斯的租賃產權房產為主，並說明蘇格蘭與北愛爾蘭的差異，寫給在英國有房、考慮在英國買房或移居英國的讀者（香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方，含住在英國以外的人）。

如果你買的是租賃產權公寓，持有成本不只有貸款和稅，還包括服務費、地租與大樓管理相關費用。關於出租管理的整體分工與合規義務，可參考主文 外國屋主持有英國房產後，出租管理、維修、合規與房客關係如何安排。

開始前，先認識三個常見角色和名詞：

• 租賃產權（leasehold）：你買到的是一份長期租約的權利，租約上面還有一位房東。
• 產權承租人（leaseholder）：買下這份長期租約的人，也就是公寓屋主。
• 上層房東：租約裡位在你上面的房東，不是你出租時的房客，也不是你出租時的房東身份。

舉例來說，住在台北的林先生，在英格蘭買了一間租賃產權公寓，打算出租。以下標示「舉例」的段落都是假設情境，只用來說明規則。

服務費包含什麼？可以要求看收據嗎？

這題分成兩部分：費用包含什麼，以及能不能看收據。在英格蘭及威爾斯，服務費包含哪些項目要看租約，而支付服務費的人有權要求查看收據。

服務費（service charge）是按照租約安排和收取的費用。怎麼安排、哪些項目可以收，都由租約規定，所以不同公寓的費用不一定相同。

如果對金額有疑問，你可以要求：

• 服務費的計算和用途摘要
• 支持這份摘要的收據等文件

對方沒有立刻回覆，不能直接視為犯罪。英國法律規定，沒有合理理由又沒有履行相關法定義務，才可能構成犯罪，法律上稱為簡易程序罪行。這項罪行規定不適用於威爾斯地區的地方政府，以及註冊社會房東（registered social landlord，經過註冊的社會住宅房東）。提出要求的法定形式和期限，需要另外確認。

服務費說多少就要付多少嗎？不合理怎麼辦？

服務費的金額受到法律限制。不是說多少就付多少，但有爭議時也不代表可以直接停繳。

法律對金額的限制

在英格蘭及威爾斯，適用這項法律的服務費有以下限制：

• 一般成本：只能在合理發生的範圍內計入。
• 服務或工程：品質也必須合理，因此需要付的金額會受到限制。
• 預收的費用：金額同樣不能超過合理範圍。成本實際發生後，還需要以退費、減收、後續收費或其他方式做必要調整。

大樓工程費：你有權受到諮詢

出現以下任一情況，個別產權承租人有權受到諮詢，也就是有機會對大樓營運維修費用表達意見：

• 個人需要付的計畫工程費用超過250英鎊
• 持續超過12個月的工程與服務，個人每年需要付的費用超過100英鎊

這個程序稱為第20條諮詢（Section 20 consultation）。這兩個金額看的是個別產權承租人需要付的費用，不是整棟工程總價。諮詢權也不等於個別屋主有絕對否決權。

適用這項程序的合資格工程或長期協議，除非已經履行諮詢要求，或由適當審裁處（或上訴機關）依法豁免，否則相關服務費的分攤會受到法律限制。審裁處是處理這類爭議並作出決定的機構，豁免則是依法免除要求。這不代表沒有諮詢就一律免付全部工程費，審裁處是否豁免也需要看個案。

覺得費用不合理：可以提出爭議

根據英格蘭及威爾斯官方指引，如果認為費用不合理、工程品質不好或覺得不該付，可能可以向審裁處提出爭議。以下情況不能按照這項指引申請：

• 已經同意付款
• 爭議已經由法院等處理
• 屬於固定費用

這不代表固定服務費都沒有其他救濟（爭取權益的管道），單純付過款也不等於法律上已經同意，個案需要核對租約和適用法律。如果停止支付自己依法需要負擔的費用，房東可以起訴。

服務費裡的保險，有包含我出租的家具嗎？

先看這份保險保的是什麼。沒有，服務費裡的保險是建物保險，不含屋內物品。

在英格蘭及威爾斯的租賃產權房產，上層房東通常負責建物保險，保費通常列入服務費。產權承租人可以索取保單摘要，如果認為費用不合理，也可以透過審裁處提出爭議。

如果你是出租的房東，不能把大樓的建物保險當成涵蓋家具、租金損失或房東責任的綜合保單，這些保障需要另外確認。

舉例：林先生放在公寓裡出租的家具屬於屋內物品，不在這份建物保險內。

儲備基金或沉澱基金是什麼？搬家時會退嗎？

這是為大樓維修預先繳的錢。在英格蘭及威爾斯，繳入的款項通常不能取回，例如搬家時也一樣。

租賃產權房產可能要求繳入儲備或沉澱基金（reserve or sinking fund），用來支付更換屋頂這類突發保養維修。

不過，不是所有租約都有這類基金，也不是所有情況都不能退款，需要回頭核對自己的租約。

每間公寓都有地租嗎？新舊租約差在哪裡？

地租的關鍵在於租約，不在於房子新舊。不是每間公寓都需要付金錢地租，要看租約的授予時間、類型與約定。

地租（ground rent）是租賃產權下按照租約約定、向房東支付的費用。「授予」是指這份租約最初成立，不是你買下公寓的成交日。

以下是英格蘭及威爾斯的基本規則：

「每年一粒胡椒」的意思，就是不得以金錢收付地租，也不得另外收取處理地租的行政費。

舊租約還有兩點需要留意：房東可以一次追討最多往前6年的未付地租，而且只有經過同意或租約允許時才能調升。

新規則不是所有新租約都適用，以下情況需要特別留意：

• 法定例外：社區主導住宅、特定金融商品、法律定義的商業租約及法定延長租期等，另有例外。
• 生效日前已交換契約：如果在相關生效日前，已經交換具約束力的授租契約（不含選擇權〔option〕或優先承購權〔right of first refusal〕），即使之後才授租也不適用。這個日期通常是2022年6月30日，退休住宅是2023年4月1日。
• 自願或非法定延租：可以在原剩餘租期保留原地租。
• 共有租約（shared ownership）：房東份額的租金另外看待，胡椒地租限制只就承租人份額適用。

舉例：林先生就算是在2022年6月30日之後才買下公寓，只要這份租約是這一天前授予、而且約定有地租，仍然需要支付。

英國住宅、社區及地方政府部2026年的地租政策文件表示，政府同時發布草案供國會立法前審查，打算以主要立法（由國會制定的法律）落實提案，並在這個程序的前提下以2028年實施為目標。這只是文件所述的提案和有條件的目標日期，不能當成已生效，也不保證2028年施行，不可以據此停止繳納現行租約的地租。

大樓管理代理會幫我找房客、處理出租嗎？

先分清楚這兩種代理的工作。不能這樣預期，英格蘭及威爾斯的大樓管理代理（managing agent）和你那一戶的出租代理是兩回事。

上層房東可以委任大樓管理代理，負責：

• 安排服務、維修、改善與保險
• 處理大樓或社區的日常管理

大樓服務費也不等於全面出租管理費。如果你需要有人幫你處理出租，需要另外找出租管理公司，相關服務類型可參考 英國房產出租管理公司做什麼？Let-only、Rent Collection、Full Management 比較。

管理公司服務差，我可以換掉或自行接管嗎？

這件事有制度可用，但有門檻。在英格蘭及威爾斯，符合資格的產權承租人可以接管房東的部分管理責任，但不是單一屋主就能決定。

這個制度稱為管理權接管制度（Right to Manage，RTM）。它不需要證明管理不當；接管後可以自行管理，也可以付費委任管理代理。

基本的資格門檻包括：

• 大樓由公寓組成
• 至少三分之二的公寓，是最初授予時租期超過21年的租賃產權
• 至少50%的樓地板面積是住宅
• 接管前至少半數公寓加入RTM公司

另有例外：如果房東或成年家人在過去12個月以其中一戶為唯一或主要住所，而且大樓不是原建公寓（一開始就建成公寓）、總共不超過4戶，就不能接管。

這裡說的只是基本資格，不是完整的申請程序。

舉例：林先生不滿意管理公司，也不能一個人決定接管；至少需要半數公寓加入RTM公司，其他資格也需要符合。

不同地區的規則一樣嗎？

先確認房子在英國哪個地區。答案是不一樣，前面講的服務費、地租與RTM規則屬於英格蘭及威爾斯，不能直接套用到全英國。

• 蘇格蘭：房產共同管理人（property factor，協助管理房產的人或單位）必須強制登記，申請人需要經過適任性評估。屋主如果認為管理人違反行為守則或沒有善盡職責，可以向蘇格蘭第一級審裁處住宅與房產庭申訴，但必須先以書面通知管理人，並給予解決機會。這套制度不同於英格蘭的租賃產權或RTM制度。
• 北愛爾蘭：可以向土地登記處（Land Registry）申請買斷地租，但公寓（flats and apartments）的屋主不能使用這項買斷安排。

樓宇安全保障會影響我的持有成本嗎？

這要分大樓和租約兩步確認。先看兩者是否符合英格蘭的保障條件；即使合資格，也不代表所有修繕都免費。

第一步：大樓是否屬於相關大樓（relevant building）

大樓需要是獨立大樓或大樓的獨立部分，至少包含2個住宅，而且至少11公尺高或至少5層。

不過，不是達到高度就自動取得所有保障。以下大樓或部分被排除：

• 已行使指定承租人優先承購或強制取得權
• 已行使集體購回權
• 永久產權（freehold，不受租約期限限制的產權）依規則屬承租人擁有（leaseholder owned）
• 位於共同產權（commonhold，由住戶共同擁有的產權形式）土地上

第二步：租約是否屬於合資格租約（qualifying lease）

需要同時符合以下條件：

• 位於符合第一步的相關大樓內
• 是單一住宅、租期超過21年的長期租約
• 產權承租人負擔服務費
• 租約在2022年2月14日前授予
• 在2022年2月14日當天，這個住宅是承租人的唯一或主要住所，或是承租人在全英國合計擁有不超過3個住宅

另外，當天如果有上下層租約，上層租約不合資格。這項保障只涵蓋英格蘭相關大樓，不涵蓋威爾斯、蘇格蘭或北愛爾蘭的房產。

資格是以2022年2月14日當天的狀態判定，而且會自動移轉給日後買受這份租約的人。當天合資格的，出售後仍然有保障；當天不合資格的，也不會因為出售就自動取得資格。

舉例：如果林先生是後來才向別人買下這份租約，要看的仍然是2022年2月14日當天的狀態，不是林先生買下時的狀況。

做短租、養寵物或改裝，要先看租約嗎？

這些決定都可能受到租約限制。需要先看，英格蘭及威爾斯的租賃產權指引指出，許多租約要求先取得許可，才能：

• 以AirBnB等短期方式分租
• 改建
• 養寵物

也有些租約禁止在房產內經營業務。這類限制不是所有租約都一樣；即使租約沒有禁止，也不代表貸款或地方許可都已經滿足，仍然需要另外確認。

舉例：林先生如果想把公寓放上AirBnB短租，需要先看租約是否要求取得許可，再另外確認貸款和地方許可。

常見問題

服務費可以直接停繳抗議嗎？ 覺得不合理可能可以向審裁處提出爭議，但停止支付依法需要負擔的費用，房東可以起訴。

2026年買二手公寓，是不是都沒有地租？ 不是。新零地租規則只適用自2022年6月30日起新授予的租約，買舊租約的二手屋仍然可能需要付地租。

蘇格蘭可以套用RTM制度嗎？ 不能直接套用。本文說明的RTM是英格蘭及威爾斯的制度，蘇格蘭的房產共同管理人有自己的登記與申訴制度。

大樓工程費多少以上，屋主有權受諮詢？ 在英格蘭及威爾斯，個別產權承租人需要付的計畫工程費超過250英鎊，或持續超過12個月的工程與服務每年費用超過100英鎊時，有權受諮詢。

買二手公寓，樓宇安全保障會重新算嗎？ 不會。英格蘭的保障資格以2022年2月14日的狀態判定，會隨租約移轉，不因買賣重新計算。

名詞小詞典

• 服務費（service charge）：按照租約安排和收取的費用，可收項目由租約規定；建物保險保費通常列入其中。
• 地租（ground rent）：租賃產權下按照租約約定、向房東支付的費用；《2022年租賃產權改革（地租）法》涵蓋的新長期住宅租約，地租最多每年一粒胡椒。
• 大樓管理代理（managing agent）：受上層房東委任，安排服務、維修、改善與保險，並處理大樓或社區日常管理的單位。
• 第20條諮詢（Section 20 consultation）：英格蘭及威爾斯對計畫工程或持續超過12個月的工程與服務，在個別應付費用達到門檻時的諮詢程序。
• 管理權接管制度（Right to Manage, RTM）：英格蘭及威爾斯讓符合資格的產權承租人接管房東部分管理責任的制度。

資料說明

本文查核日期為2026年11月2日。

• 服務費：服務費合理性、預收調整、第20條諮詢與罰則，是從《1985年房東與房客法》（Landlord and Tenant Act 1985）與官方指引歸納而來。其中，成本和品質的合理性見第19(1)條，預收與調整見第19(2)條，諮詢要求和分攤限制見第20條及第20(6)、(7)條。本文所說的法定義務是第21至23條，罪行規定見第25條，排除對象見第25(3)條。服務費資訊要求的法定形式與期限，沒有在本文範圍內核定。
• 地租：新舊規則與例外，按照《2022年租賃產權改革（地租）法》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）及官方使用者指引整理；這份使用者指引面向英格蘭，威爾斯個案還需要另外核對當地執行指引。2028年地租改革按照2026年政策文件整理，屬於提案與有條件目標日期，立法與實施時間尚未確定。
• 樓宇安全保障：資格判定以《2022年樓宇安全法》（Building Safety Act 2022）第117條與官方指引為準；高度與樓層測量、leaseholder-owned定義另外依實施規則。
• 蘇格蘭與北愛爾蘭：本文只整理房產共同管理人制度與地租買斷，不代表當地完整規則。

參考資料

英國政府／住宅、社區及地方政府部－Leasehold property: Service charges and other expenses ／ 英國住宅、社區及地方政府部－How to lease ／ 英國國會／國家檔案館－Landlord and Tenant Act 1985（第19(1)、19(2)條） ／ 英國國會／國家檔案館－Landlord and Tenant Act 1985（第20(1)條） ／ 英國住宅、社區及地方政府部－Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 ／ 英國住宅、社區及地方政府部－Addressing unregulated and unaffordable ground rent — Policy statement ／ 英國政府／住宅、社區及地方政府部－Leasehold property: Right to Manage and management disputes ／ 英國政府／住宅、社區及地方政府部－Right to Manage: a guide for landlords: Qualifying ／ 英國住宅、社區及地方政府部－Qualifying date, qualifying lease and extent ／ UK Parliament / The National Archives－Building Safety Act 2022, section 117 ／ Ministry of Housing, Communities and Local Government－Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022: Guidance for leaseholders, landlords and managing agents ／ 蘇格蘭政府－Property factor registration ／ Northern Ireland Executive / Land & Property Services－Buying out your ground rent

重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成針對個別案件的稅務或法律建議。資料查核日期為2026年11月2日。英國與台灣、香港的規定可能更新，請以各地主管機關的現行公告為準，個案請諮詢合資格的專業人士。