英國續約時房東能加多少租？英格蘭每年最多加一次、須提前 2 個月通知，漲幅沒有法定上限
英國加租規則在英格蘭自 2026 年 5 月 1 日起改為：依《1988 年住屋法》第 13 條，房東只能用 Form 4A 通知書加租，至少提前 2 個月，且距租約開始或上次加租至少 52 週。條文沒有訂出百分比上限，但房客可在新租金生效日前向第一層級審裁處（First-tier Tribunal）申請認定市場租金，審裁處認定的新租金不會高於房東原本提議的金額。
2026 年 10 月 19 日，MyLondon 報導，地產公司 Hamptons 的租金指數顯示，9 月大不列顛新簽租約的平均月租為 £1,433，較去年同期高 2.7%，續約房客被加租的平均幅度為 5.6%（依媒體轉述）。
這篇以這則報導當入口，整理英格蘭房客與房東最常碰到的問題：2026 年 5 月 1 日之後，加租要怎麼加、能加多少、收到通知怎麼回應；也把「已生效」「已公布但尚未生效」「仍在計畫中」的規則分開，並說明威爾斯、蘇格蘭與北愛爾蘭各有自己的規定。
本文重點
- 誰需要留意：在英格蘭租房的外籍居民與新移居家庭（例如持 BN(O) 簽證抵英的家庭）、留學生、換約或準備簽新約的人，以及持有英國出租房產的海外屋主。
- 英格蘭自 2026 年 5 月 1 日起不再有固定租期，既有租約自動轉為滾動式的定期租約，所以沒有「續約」，只有房東送出的加租通知。
- 加租只有一條路：Form 4A；至少 2 個月通知、至少 52 週間隔；租約裡寫好的自動加租條款不再有效。法律沒有訂百分比上限，防線是房客向審裁處申請市場租金認定，費用為 £47。
- 申請必須在新租金生效日之前送到審裁處，並通知房東；什麼都不做，新租金就照通知日生效。
- 租金爭議將改由 HMRC 的 Valuation Office 裁定，政府在 2026 年 9 月 9 日宣布，但生效日尚未公布；在新服務啟用前，申請仍走第一層級審裁處。
英國加租規則怎麼運作：Form 4A、2 個月通知與 52 週間隔
以下各項全部出自《1988 年住屋法》第 13 條（經《租客權利法》第 6 條修訂）與英國政府的 Form 4A 說明，適用於英格蘭的私人 assured tenancy（非社會住宅）：
| 項目 | 規定 | 實務重點 |
|---|---|---|
| 加租方式 | 房東向房客送達 Form 4A 通知書，列明新租金與生效日 | 口頭、訊息或租約條款都不能取代通知書 |
| 通知期 | 通知送達日起至少 2 個月，新租金才可生效 | 新租金從租期週期的開頭起算，例如每月 1 日 |
| 首次加租 | 不得早於租約開始後 52 週 | 租約頭 12 個月內不能加租 |
| 之後加租 | 新租金生效日不得早於上次加租生效後 52 週 | 一年最多一次 |
| 租約內的加租條款 | 條文明訂：除經通知、雙方同意或審裁處裁定外，租約中任何訂明租金會或可以增加的條款都不具效力 | 2026 年 5 月 1 日起不能再用租金調整條款（rent review clause）加租 |
| 送達方式 | 當面、郵寄，或租約允許時用電子郵件 | 房東須能證明已送達 |
2026 年 5 月 1 日前已用租金調整條款加過租的租約有一條過渡規定：之後用 Form 4A 提議的新租金，不得在該次加租生效後 52 週內生效。2026 年 5 月 1 日前送達的舊式通知，則適用舊規則。
英國房東加租能加多少？條文沒有百分比上限，但要過市場租金這一關
英國政府的加租制度沒有訂「一年最多加幾 %」。房東可以提出任何金額，但房客若認為高於「開放市場租金」，可向審裁處挑戰。開放市場租金指的是：房東在公開市場上把同一間房子重新出租，可合理預期收到的租金。審裁處認定的結果不會高於房東通知書上的金額，可能低於或等於。
所以新聞裡的指數（例如 Hamptons 的新租約租金或續約加幅）反映的是市場行情，不是房東可以加多少的法定上限；審裁處看的是同一房子、同一條件在市場上租得到多少錢。
收到英國加租通知怎麼辦：接受、協商、向審裁處申請或搬走
房客收到 Form 4A 後，在新租金生效日之前有幾條路。以下依英國政府的 Form 4A 說明、MR1 表格說明與房客概覽整理：
| 選擇 | 做法 | 後果 |
|---|---|---|
| 接受 | 照通知日起付新租金；領 Universal Credit 或 Housing Benefit 的人要通報變動 | 新租金生效 |
| 協商 | 與房東書面約定較低的金額，或延後加租 | 依雙方書面協議 |
| 向審裁處申請 | 在新租金生效日前，用 MR1 表格申請認定市場租金，並通知房東 | 審裁處認定前，不必付新租金 |
| 終止租約 | 提前 2 個月書面通知，於租金到期日或前一天 | 通知期內仍須付租金 |
什麼都不做的話，新租金會照通知日期生效；若通知本身有問題（例如通知期不足），也可以在申請中請審裁處裁定通知是否有效。
向審裁處申請市場租金：MR1 表格、£47、生效日前遞交
依英國政府的申請說明與 MR1 表格（2026 年 8 月版）：
- 申請對象是第一層級審裁處房產庭（Property Chamber），可線上或用 MR1 表格以郵件、電子郵件遞交。
- 申請費 £47；房東的通知在 2026 年 5 月 1 日前送達、或住社會住宅者免費；儲蓄少、領特定津貼或低收入者可申請減免費用。
- 必須在通知書列明的新租金生效日之前送到審裁處，即使證據還沒備齊；也要告訴房東，否則房東可能當作房客同意。
- 附上房子的資料（面積、設備、照片、維修情形）與附近相似房子的成交租金；官方說明指出，簽約的租賃合約，證據力強過網站刊登的叫價。
- 若要主張付新租金會造成財務困難，須在申請中說明財務狀況，審裁處可延後生效日，但延後日期須在決定日起 2 個月內。
新租金通常從通知書列明的日期起算（若該日在審裁處決定日當天或之後）；若審裁處的決定比通知書日期晚，新租金通常從決定後的下一個繳租日起算，通常不會追溯補收。
審裁處怎麼認定市場租金：2026 年 7 月的一宗實例
英國政府公開的審裁處決定書（案號 CAM/26UH/MRA/2026/0004，決定日 2026 年 7 月 17 日）可看出審裁處如何處理。案情是赫特福德郡 Stevenage 一間三樓兩房出租公寓：房東 2026 年 5 月 20 日送達通知，擬自 2026 年 8 月 1 日起把月租由 £1,282 加到 £1,675；房客在 2026 年 6 月 5 日申請。
審裁處參考雙方提出的可比房源與專業判斷，認定該房在良好狀況、含車位下的市場租金約 £1,625；因為這間房的車位另收 £75，扣除後定為 £1,550，自 2026 年 8 月 1 日起生效。月租加幅從房東提議的 £393 降為 £268。審裁處也指出，房客提出的房源缺少該社區的頂樓露台、健身房與會員交誼廳，不能直接比；房客提出的財務困難證明文件已超過一年，審裁處不予採信，所以未延後生效日。
這宗決定顯示，可比房源要與自己租的房子條件相近，租金內含與另收的項目（例如車位）會被拆開比較，財務困難的證據要新。
英國加租規則的時間表：已生效、已公布待生效與計畫中
以下以 2026 年 10 月 19 日為準，各列依據不同：
| 項目 | 狀態 | 日期 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 取消固定租期與 section 21、Form 4A 加租程序、市場租金挑戰、租金競價禁令、預收租金限制 | 已生效（非社會住宅的 assured tenancies） | 2026 年 5 月 1 日 | 《租客權利法》生效規例 SI 2026/421 第 2、3 條 |
| 房東向既有書面租約的房客提供《資訊說明書》 | 義務期限已屆 | 2026 年 5 月 31 日 | 英國政府房客概覽與路線圖 |
| 房東登記服務（Register your rental property） | 已公布日期，尚未啟動 | 2026 年 12 月 15 日起由西米德蘭茲開始，分區推進；所有出租中房產須在 2027 年 11 月 14 日前登記 | 英國政府 2026 年 9 月 9 日新聞稿 |
| 租金爭議改由 HMRC 的 Valuation Office 裁定 | 已宣布方向，生效日尚未公布 | 尚未公布；過渡期仍向第一層級審裁處申請 | 英國政府 2026 年 9 月 9 日新聞稿 |
| 社會住宅（私營註冊供應商）的 assured tenancies 適用新制 | 尚未生效 | 尚未公布 | SI 2026/421 第 2 條與路線圖 |
| 私人租賃申訴專員（Ombudsman） | 計畫中 | 強制入會政府預期在 2028 年，無確切日期 | 英國政府路線圖（2025 年 11 月 13 日） |
| 私人租賃的 Decent Homes Standard 與 Awaab’s Law | 計畫中 | 時間表視諮詢結果，標示「TBC」 | 英國政府路線圖 |
《租客權利法》於 2025 年 10 月 27 日取得御准（Royal Assent），但各項規定由部長以生效規例分批啟動。各項的生效日以 legislation.gov.uk 與 GOV.UK 公布為準，未公布的日期，本文不推測。
威爾斯、蘇格蘭與北愛爾蘭的英國加租規則不同
英國加租規則不是全國一套。上述《租客權利法》第一階段只涵蓋英格蘭；其他三地各有自己的法律，各列依據不同：
| 地區 | 頻率與通知期 | 通知表格與挑戰途徑 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 威爾斯 | 通知日到生效日至少 2 個月；首次通知可指定任何日期，之後新租金須在上次新租金生效日起至少 1 年後 | 用表格 RHW12；本文不展開挑戰途徑，請以威爾斯政府指引為準 | 《Renting Homes (Wales) Act 2016》第 123 條；gov.wales RHW12 |
| 蘇格蘭（private residential tenancy） | 12 個月內只能加一次；至少 3 個月書面通知；沒有金額上限 | 須用規定的通知表格；房客不同意可在收到通知後 21 天內向 Rent Service Scotland 申請；租金官員認定的金額可高於或低於房東要求；不服可覆核、再向 First-tier Tribunal for Scotland 上訴，上訴免費 | mygov.scot 房客頁面 |
| 北愛爾蘭 | 自 2025 年 4 月 1 日起，租約開始或上次加租後 12 個月內不得加租；須提前 3 個月書面通知（電子方式可） | 12 個月內第二次加租對房客無約束力 | 北愛爾蘭社區部（Department for Communities）與 nidirect |
蘇格蘭另有《2025 年住屋法》（Housing (Scotland) Act 2025）授權的租金管制區：自 2026 年 4 月 1 日起，地方政府須評估租金狀況，首份報告最遲在 2027 年 5 月 31 日提交；部長指定管制區後，加租上限為消費者物價指數（CPI）加 1%、最高 6%。官方頁面沒有列出已指定的管制區或指定日期。
英國加租規則常見誤解
- 誤解：英國有「一年最多加 X%」的上限。 英格蘭的條文沒有訂百分比上限；真正的防線是審裁處的市場租金認定。蘇格蘭的 CPI 加 1%、最高 6% 上限，只適用於未來被指定的管制區。提醒：先查自己住在哪一地，再看適用規則。
- 誤解：租約寫了每年自動調漲，房東就能照加。 英格蘭自 2026 年 5 月 1 日起，租約中的自動加租條款不具效力，加租只能走 Form 4A。提醒：看到租約裡有加租條款，不代表可以不經通知。
- 誤解：不同意就可以直接不付新租金。 新租金會在通知日生效，除非房客在生效日前與房東書面約定，或在生效日前向審裁處申請並通知房東。提醒：不付租金會形成欠租，而欠租是房東可援引的終止理由之一。
- 誤解：向審裁處申請，租金可能被裁得更高。 條文與 Form 4A 說明都寫明，房客不會被要求付比房東原先提議更高的租金。提醒：申請前仍要準備可比房源，因為審裁處可能認定與房東提議相同的市場租金。
- 誤解：續約時才能加租。 英格蘭的固定租期已取消，租約滾動式延續，房東隨時可以送 Form 4A，只要符合通知期與 52 週間隔。提醒：計算 2 個月與 52 週，再看生效日。
情境示例：三種讀者怎麼看英國加租規則
情境一：英格蘭的房客，上次加租是 2026 年 2 月 1 日，11 月 20 日收到 Form 4A。 通知要求自 2027 年 2 月 1 日起把月租從 £1,200 加到 £1,350（假設示例）。2 個月通知期到 2027 年 1 月 20 日，上次加租後 52 週到 2027 年 1 月 31 日，2 月 1 日符合兩項條件。若房客覺得 £1,350 高於市場，須在 2027 年 2 月 1 日之前向審裁處申請，並通知房東；若通知日期或程序有誤，可在申請中一併請審裁處裁定通知是否有效。
情境二：新抵英國的家庭，正準備簽新租約。 2026 年 5 月 1 日起，書面廣告須載明具體租金，房東與仲介不得邀請或接受高於廣告租金的出價；簽約前不得收租金，簽約後入住前通常最多預收 1 個月租金。簽約後 6 個月內，若認為當初同意的租金過高，也可以向審裁處申請認定。
情境三：持有英國出租房產的海外屋主，想在下一個月加租。 先確認租約開始日與上次加租日，再算出最早的生效日：通知送達後至少 2 個月，且距上次加租至少 52 週，並用 Form 4A、保留送達證明。實務上，租金提議多以同一區同類房子的成交租金為依據，因為房客可以向審裁處挑戰，審裁處看的是市場租金。
英國加租規則常見問題 FAQ
英國加租規則下，房東一年可以加幾次租？
在英格蘭，新租金生效日須在租約開始後至少 52 週，之後每次加租也須在上次生效後至少 52 週，實務上一年最多一次，並要用 Form 4A 通知書，至少提前 2 個月。蘇格蘭是 12 個月內一次、3 個月通知；北愛爾蘭也是 12 個月一次、3 個月通知；威爾斯是 2 個月通知、之後間隔至少 1 年。
英國加租規則有漲幅上限嗎？
英格蘭的條文沒有訂百分比或金額上限，房東可以提出任何金額，但房客可申請審裁處認定市場租金，審裁處認定的新租金不會高於房東的提議。蘇格蘭的 CPI 加 1%、最高 6% 上限，只適用於未來被指定的租金管制區，官方頁面尚未列出指定日期。
收到英國房東的加租通知，要在什麼時候之前行動？
必須在通知書列明的新租金生效日之前。若要向第一層級審裁處申請，審裁處須在該日期前收到 MR1 申請，並要通知房東；若要與房東協商，須在該日期前取得書面約定。蘇格蘭則是收到通知後 21 天內向 Rent Service Scotland 申請。
英國向審裁處挑戰加租要付費嗎？要準備什麼？
英格蘭的申請費為 £47，房東通知在 2026 年 5 月 1 日前送達者免費，低收入者可申請減免。申請時附上租約、房東的通知、房子資料與照片，以及相似房子的成交租金，簽約的租賃合約證據力強過刊登的叫價。蘇格蘭的審裁處上訴免費。
英國加租規則下，固定租期還能用嗎？續約怎麼算？
英格蘭自 2026 年 5 月 1 日起不再有固定租期，既有租約自動轉為定期租約，新租約也是。租約中的終止日不再適用，房東不能再用 section 21 無過錯終止，房客可提前 2 個月書面通知搬走。威爾斯、蘇格蘭、北愛爾蘭適用各自的租約制度。
英國租金爭議以後會改由哪個機構處理？
政府在 2026 年 9 月 9 日宣布，HMRC 的 Valuation Office 將負責裁定英格蘭的加租挑戰，取代第一層級審裁處。官方沒有公布生效日；在新服務啟用前，房客仍須向第一層級審裁處申請，申請後不必付高租金，直到審裁處作出最終決定。
剛搬到英國或準備簽租約？問問宅點
想了解在英國租房、簽約與生活的實務，或比較不同城市與租約條件，歡迎問問宅點。
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律建議。內容依英國立法資料庫、英國政府（GOV.UK）、威爾斯政府、蘇格蘭政府與北愛爾蘭社區部於 2025 至 2026 年公布的資料整理；《租客權利法》的後續階段、租金爭議的新裁定機構與各地規則可能更新，租約類型（例如社會住宅、房東同住、學生宿舍）也會影響適用的規則，請以官方最新公告為準，涉及個案爭議時請諮詢合資格的英國法律專業人士或 Shelter、Citizens Advice 等機構。
規則內容截至 2026 年 10 月 19 日，以英國立法資料庫與英國政府（GOV.UK）最新公告為準。
參考資料
legislation.gov.uk – Renters’ Rights Act 2025, section 6（Statutory procedure for increases of rent） / legislation.gov.uk – Renters’ Rights Act 2025, section 7（Challenging amount or increase of rent） / legislation.gov.uk – The Renters’ Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 / legislation.gov.uk – Housing Act 1988, section 13 / 英國政府 – Renters’ Rights Act overview for tenants / 英國政府 – Assured periodic tenancies: a guide for tenants（Rent increases） / 英國政府 – Apply for an open market rent determination（2026年8月10日更新） / 英國政府 – Form MR1: Apply for a determination of an open market rent（08.26） / 英國政府 – Form 4A: Landlord’s notice proposing a new rent（05.26） / 英國政府 – Guide to the Renters’ Rights Act / 英國政府 – Implementing the Renters’ Rights Act 2025: our roadmap（2025年11月13日） / 英國政府 – Stronger protections and greater confidence for renters（2026年9月9日） / 英國第一層級審裁處房產庭（Property Chamber）– Decision CAM/26UH/MRA/2026/0004（2026年7月17日） / legislation.gov.uk – Renting Homes (Wales) Act 2016, section 123 / 威爾斯政府 – Notice of variation of rent: form RHW12 / 蘇格蘭政府 mygov.scot – Rent increases if you have a private residential tenancy / 蘇格蘭政府 – Rent controls（Private renting） / 北愛爾蘭社區部 – Sections 7 & 12 of Private Tenancies Act (Northern Ireland) 2022 / nidirect – Private rent and tenancies / MyLondon – Newly agreed rent price rising at fastest rate in years – how much you will pay（2026年10月19日，轉述 Hamptons 租金指數） / 宅點 – 英國《租客權利法》2026生效：曼徹斯特業主與租客需知的新租務規則 / 宅點 – 英國業主租務仲裁73%敗訴 數據曝光 / 宅點 – 英國預收租金禁令上路後 房東更倚重租客審查
