英國房東要遵守哪些出租合規？Gas Safety、EPC、Deposit Protection 與 Right to Rent

本文是宅點百科英國置產系列的一篇，整理英國出租房產的安全、登記、押金與房客身份合規要求，寫給在英國有房、考慮在英國買房或移居英國的讀者（香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞及其他地方，含住在英國以外的人）。

英國有四個法域（可以想成四個各有一套規則的地區）：英格蘭、威爾斯、蘇格蘭、北愛爾蘭。四地規則不同，所以本文根據官方資料分區說明。人在海外委託代理（幫房東處理出租事務的公司或人員），不等於所有法定責任都移轉給代理；整體分工可參考外國屋主持有英國房產後，出租管理、維修、合規與房客關係如何安排。

舉例說明：假設住在台北的林先生，在倫敦有一間出租公寓，屋內有房東提供的燃氣器具，也委託代理協助管理。下文標示「舉例」的段落，都先假設這間公寓在該項規則涵蓋的範圍內，只是把規則套進情境，不是個案結論。

燃氣安全（Gas Safety）誰要做、多久做一次？

先看檢查頻率。房東需要安排每年一次燃氣安全檢查，檢查對象是房東提供的燃氣器具和煙道（把燃燒廢氣排出去的管道）。

根據英國健康與安全執行局（Health and Safety Executive，HSE）燃氣指引，這項要求適用於用短於 7 年租約或使用許可（licence，讓人住進房子的另一種安排）出租自有房產、符合這項規則房東定義的人：

全新器具或煙道：房東提供的全新燃氣器具或煙道，需要在安裝後 12 個月內由燃氣安全登記工程師（Gas Safe Registered engineer）完成安全檢查，之後每年檢查。
保存紀錄：紀錄保存 2 年。
交給房客：檢查完成後 28 天內交給現有房客；新房客需要在入住前取得。

可以提前檢查嗎？ 可以，不用卡到期當天才做。根據 HSE 說明，2018 年燃氣安全修正規則允許在年度器具或煙道檢查原到期日前最多 2 個月完成檢查，並保留原到期日，就像在前次檢查後整整 12 個月才完成。換句話說，提前做不會讓下次到期日跟著提前。

交給代理，責任就轉走了嗎？ 不會自動轉走。HSE 要求管理契約清楚指定維修保養、安全檢查及紀錄由誰負責；契約如果指定代理負責，燃氣安全規則對房東的相同義務也適用於代理。不是只要有代理，所有義務就自動移轉，所以分工要寫進管理契約。

房客不讓人進屋怎麼辦？ 房東不能硬闖。燃氣檢查或維修的入屋安排應該寫入房客契約，但房東不得強行入屋。如果房客阻止燃氣檢查，HSE 檢查人員會查看至少 3 次嘗試，處理方式仍然需要適合個別情況，最終由法院判定是否已採取合理行動。嘗試 3 次不是固定的免責門檻。

北愛爾蘭一樣嗎？ 要看當地官方指引，HSE 的代理責任說法不能直接套用。北愛爾蘭官方燃氣指引的要求如下：

房東所提供的器具和煙道每年進行安全檢查。
保養與檢查由 Gas Safe 登記安裝人員執行。
紀錄保存 2 年；既有房客於檢查完成後 28 天內取得，新房客入住前取得。
即使使用代理，房東仍然負整體責任。

舉例：林先生需要安排每年的燃氣安全檢查，紀錄保存 2 年，檢查完成後 28 天內交給現有房客。如果想讓代理負責，要在管理契約寫清楚維修保養、安全檢查及紀錄由誰負責。

能源效能證書（EPC）最低要幾級？

這題要先看房子在哪裡。英格蘭和威爾斯受最低能源效率標準（Minimum Energy Efficiency Standards，MEES，可以想成出租住宅的能源及格線）規則涵蓋的住宅私人出租房產，能源效能證書（Energy Performance Certificate，EPC，標示房子能源效率等級的證書）最低要 E 級；這條規則不是全英適用。

自 2020 年 4 月 1 日起，受 MEES 規則涵蓋的住宅私人出租房產，EPC 低於 E 級的，不得開始或繼續出租，除非有有效豁免（符合條件，可以不適用這條規則）。涵蓋範圍是：

租約類型為有保障租約（assured tenancy）、受管制租約（regulated tenancy）或住宅農業租約（domestic agricultural tenancy）；這三個都是法律上的租約類別。
房產依法需要具有 EPC。

如果房子沒有達到 E 級，也不是全部都要花大錢整理。英格蘭和威爾斯 MEES 指引（2026 年 11 月 2 日查閱）所述能效改善費用上限是 3,500 英鎊（含增值稅 VAT）：

情況	處理方式
在 3,500 英鎊內無法達到 E 級	應該完成上限內可做的改善，並登記「已完成所有改善」（all improvements made）豁免
第三方資金可全額支付達到 E 級的改善	上限不適用於這筆資金

要注意，不是支出達到 3,500 英鎊就自動豁免，還要符合條件並完成登記。

英格蘭與威爾斯最低能效指引列明適用出租住宅、EPC最低E級及有效豁免條件 — 圖：英國政府節錄《Domestic private rented property: minimum energy efficiency standard – landlord guidance》截圖（查閱 2026-11-02）

蘇格蘭的交付規則則不同：

新房客：出租 EPC 需要免費提供。
現有房客續租：不需要再交付。
證書到期：原證書 10 年有效期屆滿，也不需要只因到期重做，除非房產正在出售或出租給新房客。

這條規則只談交付和到期重做，不能當成蘇格蘭也有英格蘭和威爾斯的 E 級要求。

舉例：如果林先生公寓的 EPC 低於 E 級，沒有有效豁免就不得開始或繼續出租。即使改善費用達到 3,500 英鎊，也還要符合條件並完成登記。

押金保護（Deposit Protection）各地規則一樣嗎？

押金規則要分地區看。各地規則不一樣，英格蘭、威爾斯、蘇格蘭與北愛爾蘭的押金規定不能互相套用，因為上限、期限和計算方式都可能不同。

以下用表格對比四地的主要規則：

項目	英格蘭	威爾斯	蘇格蘭	北愛爾蘭
押金上限	《2019年房客收費法》（Tenant Fees Act 2019）適用租約：年租金低於 50,000 英鎊，最多 5 週租金；年租金達 50,000 英鎊，最多 6 週租金	見資料說明	最多 2 個月租金	最多 1 個月租金
保護期限	有保障週期租約（assured periodic tenancy，APT）：收到押金後 30 天內交存政府核准計畫	30 天內履行計畫要求並交付保護資訊	多數情況需要使用核准計畫；租期開始後 30 個工作天內交存	收款後 28 天內交存核准計畫
資訊交付期限	收到押金後 30 天內告知規定事項	同 30 天內	同 30 個工作天內提供法定資訊	房客支付押金後 35 天內提供書面資訊

APT 是沒有結束日期、按月等方式滾動延續的租約。英格蘭的 1 週租金，按年租金除以 52 計算。

英國政府押金保護頁說明有保障週期租約的核准計畫義務、三十天交存期限與其他地區另有制度 — 圖：英國政府／住宅、社區及地方政府部節錄官網截圖（查閱 2026-11-02）

押金上限和期限不是唯一要注意的事。英格蘭適用租賃押金保護計畫（tenancy deposit protection scheme，TDP，由政府核准、用來保護押金的計畫）的出租，房東和房客同意返還金額後，房東需要在 10 天內退還押金；如果仍然有爭議，押金會留在計畫中受保護，直到爭議解決。

蘇格蘭要注意四點：

期限是 30 個工作天，不是 30 個曆日（日曆上的每一天都算）。
如果租約依《2016年私人住宅租賃法》特定條文終止，而且房東在租期開始後 30 個工作天內全額退還押金，就不適用交存和資訊提供要求。
約定分期支付押金時，30 個工作天從房東收到這一期款項當天起算。
房東不得用押金替換因正常耗損（normal wear and tear，日常使用造成的自然磨損）而損壞或磨損的物品。

威爾斯：有居住契約（occupation contract，威爾斯的租住契約）、而且在 2007 年 4 月 6 日後支付押金的房客，押金需要由房東放入政府核准計畫；更早支付的押金是否需要保護，依固定期租約和之後的續約情況而定。

北愛爾蘭：2013 年 4 月 1 日當日或之後支付的押金需要受保護。住在海外的房東也有特別要求：居住在北愛爾蘭以外的房東，收取北愛爾蘭私人租賃押金時仍然需要遵守當地規定，並向保護押金的計畫管理人提供北愛爾蘭聯絡地址。

押金合規也會影響日後收回房產的權利。英格蘭新制有保障租賃收過押金時，多數收回理由需要先符合以下其中一項：

已符合押金保護、計畫要求及法定資訊交付。
押金已全額返還，或已按同意的扣款返還。
房客就押金合規提起的案件已決定、和解或撤回。

有兩種反社會行為的收回理由不受這組限制；非金錢押金仍然需要先返還物品，才能依任何理由取得收回。收回程序可參考房客不交租或房產損壞怎麼處理？英國房東風險與程序。

舉例：如果林先生的公寓是 APT，年租金低於 50,000 英鎊，押金最多是 5 週租金。收到押金後 30 天內，要交存政府核准計畫，也要告知房客規定事項。只交存押金還不夠。

租住權查核（Right to Rent）要查誰、何時查？

這項查核的重點是一視同仁。英格蘭租住權查核制度（Right to Rent Scheme，確認住戶是否有權在當地租屋的制度）所涵蓋的住宅租賃，要求房東或代理在租賃開始前，查核所有把這間房產當作唯一或主要住所的成年住戶，不分國籍；成年指已滿 18 歲。

這不是只查外國人，也不是全英國都適用。部分安排按照官方指引排除，不是所有住宅出租都受制度涵蓋。

如果住戶的租住權有期限，查核時機和資料保存也有規定：

初次查核：為了建立法定免責依據（statutory excuse，可以想成房東照規定查核後得到的法律保護），初次查核不得早於訂立租約前 28 個曆日。
保存證據：查核證據及日期需要在整段租期和租約結束後至少 1 年保存。
後續查核：住戶繼續居住時，需要在法定免責依據到期前完成後續查核。

房東可以委任代理做這件事，但責任移轉有條件：

代理接受查核責任時，應該用書面契約記錄。
書面安排應該清楚列明代理是否負責初次和必要的後續查核。
責任已書面移轉時，相關民事罰款責任由這個代理承擔，而且不能再移轉給這個指定代理以外的人。

為了避免歧視，官方建議的做法是對所有人一致查核。英格蘭房東進行租住權查核不得歧視；內政部指引指出，避免歧視的最佳方式，是對所有打算入住的成年住戶採取相同查核程序，不以國籍、族裔、外貌、口音或推測的移民身份區別。

舉例：林先生找到新房客時，要在租賃開始前查核所有把公寓當作唯一或主要住所的成年住戶，不分國籍。如果要由代理承擔查核責任，需要用書面契約記錄。

除了這四項，出租還有哪些合規要做？

清單還沒有結束。除了這四項，還要看電力、警報器、登記、領照與招租規定，而且各地要求不同，以下按項目分區整理。

電力安全檢查（EICR）多久做一次？

檢查週期大多以 5 年為基準。英格蘭與北愛爾蘭的固定電力裝置至少每 5 年要由合格人員檢查測試，威爾斯的電力裝置通常每 5 年檢查。

法域	檢查週期	報告交付	其他條件
英格蘭（電力安全規則涵蓋的出租住宅）	固定電力裝置至少每 5 年由合格人員檢查測試	檢查後 28 天內交給現有房客；新房客在入住前取得；地方議會要求後 7 天內提供	報告要求修復或進一步調查時，需要在 28 天內或報告指定的更短期限內完成
威爾斯（適合人居（fit for human habitation，FFHH）規則適用、租期短於 7 年的居住契約）	通常每 5 年檢查；前份 EICR 建議更短期限時，按照這個期限	現行 EICR 需要在居住開始後 14 天內提供；入住後檢查的，於檢查後 14 天內提供	調查／修復工程書面確認需要在入住後 14 天內交付；入住後工程於房東收到確認後 14 天內交付
北愛爾蘭（私人租賃）	固定電力裝置至少每 5 年由合格人員檢查測試	—	新租約自 2025 年 4 月 1 日起適用；這天之前的既有租約最遲需要在 2025 年 12 月 1 日前符合，這個過渡期限已過

英格蘭取得的報告通常稱為電力裝置狀況報告（Electrical Installation Condition Report，EICR，也就是電力檢查報告），並列出下次檢查日期。指引列出的排除情況包括以下兩種，但這不是完整清單：

與房東或房東的家人共住。
7 年以上居住權的長期租約。不過，如果契約可由任一方選擇在租期開始後 7 年屆滿前終止，就不算授予 7 年以上居住權；法定 long lease（長期租約）另有定義。

北愛爾蘭的多人合住房（house in multiple occupation，HMO）仍然由 HMO 執照制度涵蓋；委任代理不解除房東最終合規責任。

煙霧與一氧化碳警報器要裝在哪裡？

警報器也要分地區看。英格蘭與威爾斯的安裝要求不同，不是全英統一規則。

英格蘭：2022 年 10 月 1 日起的警報器要求，涵蓋的房東需要在每一個有居住用途房間的樓層至少設 1 個煙霧警報器；有固定燃燒器具的居住用途房間需要設一氧化碳警報器，但燃氣爐具（gas cookers）除外；經告知並確認警報器故障後，需要修理或更換。
英格蘭新租賃：規則涵蓋的新租賃，房東或代表房東的人需要在租期開始當日確保每個規定警報器正常運作；只曾安裝，或在另一日期做例行檢查，不等於已履行這項當日檢查。
威爾斯：FFHH 要求每層設正常運作、接市電而且與其他接市電煙霧警報器互聯的煙霧警報器；額外電池警報器不必互聯。安裝燃氣、燃油或固體燃料器具的房間需要設一氧化碳警報器；英格蘭的燃氣爐具排除不能直接沿用。

房東要登記或領執照嗎？

答案要看法域。威爾斯與北愛爾蘭房東需要登記，英格蘭則將自 2026 年 12 月 15 日起分區登記。

威爾斯登記：自 2015 年 11 月 23 日起，在威爾斯以住宅租賃出租私人房產的房東，需要向威爾斯出租管理機構（Rent Smart Wales）登記。原則上由直接房東自行完成登記，委任授權書（Power of Attorney）和遺囑執行人（Executors）兩種情況屬於例外，具體條件按照官方常見問題。登記完成後有效 5 年，期滿需要續登。
威爾斯執照：房東如果不參與訂立契約與管理出租房產，不需要管理執照，但必須委任持照代理，這不能免除房東登記；這項執照自核發日起有效 5 年。
北愛爾蘭：房東義務指引列明，房東需要參加房東登記制度（Landlord Registration Scheme），並於租期開始後 28 天內免費向房客提供租賃資訊通知（Tenancy Information Notice）。
英格蘭：根據查閱日可見的官方指引，私人房東和已由有保障或受管制租約（assured 或 regulated tenancy）房客居住的出租房產，將自 2026 年 12 月 15 日起分區登記，各區有 3 個月窗口。West Midlands 是 2026 年 12 月 15 日至 2027 年 3 月 14 日，London 是 2027 年 7 月 15 日至 2027 年 10 月 14 日，其餘按照官方表格。推出期間到 2027 年 11 月 14 日，只涵蓋已出租或期間開始出租的房產；supported exempt accommodation（一種附支援服務的住宿）有法定排除，空置屋先登記再刊登的要求尚屬未來措施。

舉例：如果林先生的公寓已經出租，倫敦的登記窗口是 2027 年 7 月 15 日至 2027 年 10 月 14 日。

多人合住房（HMO）與地方領照要注意什麼？

領照不能只看人數。實際要求要看所在地區的規則，所以需要按照地址確認。

HMO 許可：英格蘭和威爾斯打算出租 HMO 時，需要向地方議會（local council）確認是否需要許可；即使房產較小、居住人數較少，仍然可能因所在地區規則而需要取得許可。
選擇性領照：英格蘭地方政府可以把全區或部分地區指定為選擇性領照（selective licensing）區，也就是在指定範圍內要求出租房產領照。區內私人出租房產（包括以使用許可居住）原則上需要領照，除了指定法定豁免，或已經需要依法領 HMO 執照的情況。因此只租給一個家庭或不屬於 HMO，也不能單憑人數判斷不必領照，要按照實際地址查指定範圍、豁免及有效日期。

舉例：即使林先生只把公寓租給一個家庭，也不能單憑人數判斷不必領照，要按照實際地址確認。

英格蘭 2026 年出租改革帶來哪些要求？

這次改革同時影響租約、文件和招租。2026 年 5 月 1 日起，英格蘭《房客權利法》（Renters’ Rights Act）改革涵蓋的私人有保障租賃有幾項新要求：

租約改制：主要出租改革自 2026 年 5 月 1 日起生效。現有有保障短期租約（assured shorthold tenancy，AST，舊制的一種租約類型）一般在這天轉為 APT，新租約也採用 APT，按月等方式滾動延續，租賃契約不得訂結束日期。2026 年 5 月 1 日前已有效送達舊制收回通知的案件，需要等通知失效或法院程序結束後才轉為 APT。
既有租約的文件：一般既有契約有書面紀錄的，不需要更換租約，但需要在 2026 年 5 月 31 日前給房客《房客權利法資訊表》（Renters’ Rights Act Information Sheet）；完全口頭的契約，需要在同日前交付主要租約條款的書面資訊。這個一般期限在查核日已過。2026 年 5 月 1 日前已有效送達舊制收回通知、之後因通知失效或法院程序結束沒有獲准收回而轉為 APT，而且有全部或部分書面條款紀錄的，資訊表期限是通知失效或法院程序結束起 1 個月。
新租約的文件：新制 APT，房東需要在簽署租約或以口頭等方式同意租賃前，交主要條款的規定書面資訊。資訊可以放入書面租約或另外提供，沒有提供最高可罰 7,000 英鎊，不能因採口頭約定便省略。
資訊表怎麼交：需要交 2026 資訊表的既有租約，要把官網提供的確切 PDF 交給每位租約具名房客，可以郵寄／親交紙本或用電子附件；只發 PDF 網址不算有效交付。有代管代理時，代理也有交付義務，即使房東已交；lodger（住在房東自己家裡的寄宿房客）不在這份資訊表要求內。
預收租金：APT 的新出租安排，房東或代理不得在雙方簽妥契約前接受、要求或鼓勵支付租金。簽妥到租期開始前的 pre-tenancy period，月付租通常最多預收 1 個月、週付租通常最多 28 天租金。地方政府因房客依法屬於無家可歸而安排的租賃，以及社會住宅或 supported housing（附支援服務的住宅）另有例外；holding deposit（為保留房子先付的訂金）和租賃押金是不同制度。
招租與出價：招租廣告需要刊出要價（to let 告示牌另論，但這不等於可以接受更高租金）；房東不得鼓勵競價，也不得接受高於廣告所列租金的出價。
不得差別對待：房東和代理不得因有兒童或領福利而阻礙取得資訊、看房或簽約。例外限於 2026 年 5 月 1 日前含限制條款的既有保險在續保／終止前，以及限制兒童居住符合合法目的及比例原則（限制要有正當理由，也不能超過必要程度）；後者不能用於領福利的人。可以公平審核負擔能力，但需要同等考慮福利等收入，不以歧視性收入測試排除。

蘇格蘭找了代理，房東還要負責什麼？

答案是主要責任還在房東身上。蘇格蘭房東即使使用代理，仍然依法負責房東登記、房產法定維修標準，以及押金收取、保護與返還規則。蘇格蘭出租代理未登記營業屬於刑事犯罪。

蘇格蘭私人出租房東依法負責房產符合安全出租標準，即使使用代理也一樣。房產需要同時符合修繕標準（repairing standard，房子維修要達到的法定水準）和最低可居住標準（tolerable standard，房子適合住人的基本門檻）；沒有達標就需要修復，否則房客可以向住宅審裁處提出案件。

另外，蘇格蘭自 2026 年 10 月 6 日起，Right to Repair Scheme 或修繕標準涵蓋、而且維修由房東負責的住房，處理潮濕或黴菌有明確時限：

步驟	期限
調查	得知潮濕或黴菌後 10 個工作天內，由適任人員調查
書面摘要	調查結束後 3 個工作天內交付
開工	確認有實質潮濕或黴菌時，調查結束後 5 個工作天內開工
完成	私人房東需要在合理可行範圍儘快完成，不能套用社會房東 20 工作天完成期限

超出控制範圍而無法如期履行時，需要告知沒有履行的義務、理由及新期限，並在可行情況採取合理減害措施；其他法規要求更快的，仍然按照較短期限。預期長期不在時應該安排代辦，人在海外不是當然例外。

威爾斯的適居義務只在交屋時嗎？

不是。威爾斯的適居要求是全程的，不是只有交屋時。《2016 年威爾斯住宅出租法》（Renting Homes (Wales) Act 2016）對租期短於 7 年的居住契約適用，要求房東在居住契約開始時和整段契約期間，都需要確保住宅適合人居；判定需要考量 2022 年威爾斯適居規則所列 29 項事項及情況。

這件事會碰到哪些機構？

會碰到哪個機構，要看項目和法域。下表整理本文提到的主要機構。

機構	和本文相關的事項	你什麼時候會碰到
英國健康與安全執行局（Health and Safety Executive，HSE）	發布房東與出租代理燃氣安全指引	確認燃氣檢查義務，或房客阻止燃氣檢查時
英國能源安全與淨零部（Department for Energy Security and Net Zero）	發布 MEES 房東指引	查詢 EPC 最低等級與改善豁免時
英國內政部（Home Office）	發布租住權查核房東指引	查詢英格蘭租住權查核規定時
威爾斯出租管理機構（Rent Smart Wales）	受理威爾斯房東登記，並說明房東與代理執照	在威爾斯出租房產、辦理房東登記或委任持照代理時
地方議會（local council）	確認 HMO 許可；英格蘭可要求提供電力檢查報告	打算出租 HMO，或地方議會要求提供報告時

人在海外，怎麼確認自己的房子是否合規？

先按照以下四點確認，因為適用的合規項目會跟著不同：

房產所在法域
房型
租約類型
房客組合

如果打算全部或部分委託代理處理，建議在簽約前就把各項合規的責任歸屬寫清楚，並確認代理有當地合法執業資格。關於管理公司的類型與選擇，可參考英國房產出租管理公司做什麼？Let-only、Rent Collection、Full Management 比較；人在海外的日常管理與溝通，可參考人在海外如何管理英國房產？房客、維修、稅務與代理溝通。

常見問題

委託管理公司後，合規責任就全部轉移了嗎？ 不是。根據 HSE 指引，燃氣工作可以由管理契約指定代理負責，英格蘭租住權查核責任也可以書面移轉給代理，但這不代表所有義務都移轉；蘇格蘭房東即使使用代理，仍然依法負責房東登記、法定維修標準與押金規則。

EPC 不到 E 級，房子就不能出租嗎？ 原則上不能，有有效豁免的除外。這裡指英格蘭和威爾斯受 MEES 規則涵蓋的住宅出租：EPC 低於 E 級，原則上不得開始或繼續出租。如果在 3,500 英鎊（含 VAT）內無法達到 E 級，完成上限內可做的改善並登記後可以豁免；第三方資金可全額支付達到 E 級的改善時，上限不適用於這筆資金。

押金只要交存保護計畫就夠了嗎？ 不夠。以英格蘭為例，房東除了要在收到押金後 30 天內交存核准計畫，還要在同樣 30 天內把押金金額、保護方式、計畫聯絡資料等規定資訊告知房客。

名詞小詞典

有保障週期租約（APT）：英格蘭《房客權利法》改革涵蓋的私人有保障租賃自 2026 年 5 月 1 日起採用的租約類型，租賃契約不得訂結束日期，按月等方式滾動延續。
最低能源效率標準（MEES）：英格蘭和威爾斯對涵蓋的私人出租住宅所設的最低 EPC 等級要求，目前是 E 級。
租住權查核（Right to Rent Scheme）：英格蘭要求房東或代理在租賃開始前，查核制度涵蓋租賃的成年住戶的制度。
多人合住房（HMO）：在英格蘭和威爾斯打算出租時，需要向「地方議會」確認是否需要許可的出租類型。