本文是宅點百科「日本置產」系列的入門指南，寫給住在台灣或香港、開始考慮在日本置產、尚未做出決定的人，在閱讀百科各篇的細節之前，先掌握整體輪廓。
外國人可以在日本買房（買樓），取得的是和日本人相同的所有權。只不過，買下之後還有報告與登記手續要辦；買公寓要和其他屋主共同管理大樓；持有期間每年要繳稅；而且房子不會帶來在日本居留的身分。
以下七件事，是往下一步走之前值得先弄懂的；每一件都附上百科文章，細節在那裡。
先看七件事
- 外國人可以買，但看物件時先分清楚土地是所有權還是借地權。
- 日本目前沒有外國人配額，但規則仍在檢討，簽約前要再查一次。
- 住在日本以外的人，買下後20日內要向日本政府報告，登記也要多準備幾項資料。
- 房子的位置和土地種類，可能讓你多一道申報手續。
- 買公寓，等於加入整棟樓的管理，簽約前先看規約、修繕積立金和建築年代。
- 持有期間每年要繳稅，人在海外要安排在日本代為處理的人。
- 買房不等於移民，想在日本居留要另外申請。
一、外國人在日本能買什麼？
先記住：土地、獨棟住宅（一戸建て）、公寓都能買；看物件時，第一件事是確認土地屬於所有權還是借地權。
為什麼：截至2026年9月，日本的不動產買賣不區分外國人或日本人，買方取得的是和日本人相同的所有權（所有権），法律目前也未對所有權設定年期。借地權（借地権）則不同：房子歸你，土地向地主承租；法律規定的基本期間為30年，契約約定更長者從其約定，另有期間規則不同的類型。唯一明顯的例外是農地：以耕作為目的購買農地，須先取得農業委員會（農業委員会）的許可，住在海外的外國人基本上很難取得。
要確認或問的：
- 土地是所有權，還是借地權？
- 如果是借地權，還剩幾年、有沒有到期不更新的約定？其中一種定期借地權（定期借地権）期間在50年以上，可以約定到期不更新。
- 登記上的地目和現況，是不是農地或森林？
細節：外國人可以在日本買哪些房產？；日本土地的所有權、用途與管制地區
二、外國人會不會買不到？有沒有配額？
先記住：日本目前沒有外國人配額，不必擔心名額用盡；但準備簽約前，要再查一次政府有沒有公布新規則。
為什麼：截至2026年9月，日本沒有外國人持有比例或配額制度，目前採取的做法是要求申報、掌握「誰在買」，例如登記時申報國籍（見第三件事）。依截至2026年7月24日公布的政府文件，政府正在檢討從安全保障角度訂定的土地取得規則，也在檢討公寓取得規制等對策，兩者都尚未定案。作為參考，2025年東京都心6區交易的公寓中，從申報或登記姓名等推定為外國人的買家占11.9%，新建與中古均包含在內。
要確認或問的：
- 國家層級沒有配額，但個別公寓的管理規約和建商的銷售條件，要向該物件確認。
- 簽約前查一次，土地或公寓的取得規則有沒有新的公告。
- 同時比較其他市場時，先分清楚對方管的是比例、年期、稅還是許可。例如在新加坡，外國人買有地住宅要先申請核准。
三、買下之後，要向日本政府辦什麼？
先記住：如果你住在日本以外，買下日本房產後20日內要提出外為法報告，自住也要報；簽約前就要講好由誰提出。
為什麼：外為法（外国為替及び外国貿易法）規定，非居住者（非居住者）取得日本的不動產，要在20日內經由日本銀行向財務大臣提出報告書，不論金額或面積；2026年4月1日以後取得的，不問目的都要報告。未報告或報告不實，可處6個月以下拘禁刑（拘禁刑）或50萬日圓以下罰金，即使過了期限仍須補交。辦理所有權登記時，外國人和住在海外的人也要比日本人多準備幾項資料。
要確認或問的：
- 自己是不是非居住者。判斷標準是居住地，不是國籍：外國人原則上推定為非居住者；在日本境內的事務所工作，或入境日本已滿6個月以上的人，推定為居住者。
- 報告書由你自己提出，還是由住在日本的代理人（例如不動產仲介業者）提出。報告書須以日文填寫。
- 登記要的資料由誰準備：羅馬字姓名（ローマ字氏名）和證明資料（例如護照影本，須在登記申請受理日有效）、國內聯絡人（国内連絡先となる者，沒有時可以註明沒有），以及2026年10月5日起要申報的國籍。國籍是登記機關的內部資訊，不隨登記公開。
例子：住在台北的林小姐
林小姐在台灣工作，打算2026年11月買下東京一間公寓，每年去住幾次。她不在日本的事務所工作，也沒有入境滿6個月，在外為法上原則推定為非居住者。
取得後20日內，她要提出報告書；房子自住也要報，可以請住在日本的仲介代為提出。辦登記時，她要提供羅馬字姓名和護照影本等證明資料、國內聯絡人（沒有可以註明沒有），以及國籍；法務省通達列出的地區名包括「台灣」。她要做的是：簽約前問清楚，報告書和登記資料各由誰準備。
四、房子的位置，會不會多一道手續？
先記住：簽約前請仲介確認，物件在不在「特別注視區域」內、面積有沒有達到200平方公尺。
為什麼：特別注視區域（特別注視区域）是依重要土地等調查法，在防衛設施等重要設施周邊和國境離島等地指定的區域。區域內200平方公尺以上的土地或建物，賣方和買方都要在簽約前申報；公寓看的是自己那一戶專有部分的面積。這是申報，不是許可，申報後可繼續辦理買賣手續；但未申報即簽約，可能被處6個月以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金。截至2026年3月，全日本指定了150處特別注視區域。
要確認或問的：
- 物件在不在特別注視區域內，以內閣府的公告為準。名稱相近的注視區域（注視区域）不用辦這項申報。
- 面積怎麼算：土地按每一筆，公寓按自己那一戶的專有部分。另有免申報的情形。
- 土地是不是森林：列入地域森林計畫的森林，新所有人要在90日內向市町村長申報，不論面積。登記上不是森林、現況是森林的，也很可能要申報。
- 土地面積是不是很大：例如在市街化區域2,000平方公尺以上，買方要在簽約日起算2週內申報。
五、買日本公寓，要看什麼？
先記住：買公寓前，先拿到這棟樓的規約和長期修繕計畫，並確認建物取得建築確認的日期。
為什麼：公寓的全體屋主依法組成一個管理團體，稱為管理組合（管理組合）；這棟樓的規則寫在規約（規約）裡，共用部分的費用原則上按你那一戶專有面積的比例分擔。為日後大修預存的錢稱為修繕積立金（修繕積立金），沒有法定標準；令和5年度（2023年度）的官方調查顯示，實際存到的錢比計畫少的公寓占36.6%。耐震方面，現行的新耐震基準自1981年6月起適用，判斷時看建築確認（建築確認）的日期。國土交通省說明，1981年以前依舊耐震基準興建的建物，耐震性不足者很多。
要確認或問的：
- 修繕積立金每月多少、採用哪一種方式累積。國土交通省的指引認為均等積立方式較理想；階段增額積立方式的金額會分階段調高。
- 對照指引的參考值。例如未滿20層、整棟延床面積未滿5,000平方公尺的公寓，平均為每月每平方公尺335日圓，不含機械式停車場。
- 長期修繕計畫上次檢討是哪一年，實際存到的金額和計畫相差多少。
- 這一戶有沒有依規約或集會決議產生、尚未清償的款項。依法，這類債權也可以向承接該戶的人行使。
- 規約有沒有要求選任國內管理人（国内管理人）。2026年4月1日起，在日本沒有住所或居所的屋主，可以選一位住在日本的人代收開會通知、代為表決；法律寫的是「可以選」，規約可以規定必須選。
六、持有期間，每年要付什麼、找誰代辦？
先記住：把每年的持有稅算進持有成本，並在買之前想好：人在海外時，稅務、登記、公寓管理各由誰在日本代為處理。
為什麼：成為屋主（業主）後，每年要繳固定資產稅（固定資産税），以1月1日為基準日，標準稅率1.4%，市町村可以用條例訂不同稅率；稅額依課稅標準額計算，不是用買價。房產在市街化區域內，還要繳都市計畫稅（都市計画税），稅率不得超過0.3%。在日本的代理人有三種，分屬三個不同的制度，辦好其中一項，不代表另外兩項也已辦妥。
| 名稱 | 用在哪裡 | 是否必須 |
|---|---|---|
| 國內聯絡人 | 所有權登記 | 沒有時可以註明沒有 |
| 國內管理人 | 公寓管理 | 法律是可以選任，規約可以規定必須選任 |
| 納稅管理人（納税管理人） | 稅務 | 非居住者處理國稅的申報、繳稅、退稅時必須指定；固定資產稅另向市町村長申報，經認定不影響徵收的可以不指定 |
要確認或問的：
- 國稅和固定資產稅的納稅管理人，各由誰擔任。
- 搬家或改名後，要在2年內辦變更登記，住在海外的屋主要自行申請；沒有正當理由不辦，可能被處5萬日圓以下的過料（過料，一種金錢處罰）。
- 如果打算出租：你是非居住者時，在日本國內付租金的房客要在付款時先扣20.42%；個人租來給自己或親屬住的，不用扣。
- 如果日後出售：在日本國內付價款的買方要先扣10.21%；個人買來給自己或親屬住、價款在1億日圓以下的，不用扣。這兩個稅率依2026年4月1日的現行法令；2027年起稅目名稱改變，合計稅率不變。
七、買了房，可以在日本住下來嗎？
先記住：把「買房」和「在日本居留」當成兩件事分開規劃，買房不會帶來簽證或永住。
為什麼：截至2026年9月，日本沒有因為擁有房產而取得的在留資格（在留資格，外國人在日本居留的身分類別），擁有房產也不是永住許可的要件。沒有其他在留資格、以短期滯在（短期滞在）入境的屋主，每次在留期間為90日、30日或15日，或法務大臣個別指定、不超過90日的期間。另外，在留資格、外為法的居住者、所得稅法的居住者是三套各自獨立的判斷，其中一項成立，不代表另外兩項也成立。
要確認或問的：
- 想以經營・管理（経営・管理）申請：2025年10月16日起的基準包括3,000萬日圓以上的資本金等、僱用1名以上常勤職員等條件，買房本身不在基準之內。出租房子這門生意算不算符合，以出入國在留管理廳（入管廳）的現行要求為準，個案逐案審查。
- 想申請永住：原則上要連續在日本居留10年以上，另有特例。
- 稅務上算不算居住者：所得稅法看的是在日本有沒有住所，或是否連續1年以上有居所。
例子：住在香港的陳先生
陳先生想在大阪買兩間公寓出租，也希望之後能在日本長住。買房本身不會帶來在留資格；他以短期滯在入境時，每次在留期間是90日、30日或15日（另有個別指定）。想以經營・管理申請，要符合2025年10月16日起的基準，例如資本金等3,000萬日圓以上、僱用1名以上常勤職員；出租這門生意算不算符合，由入管廳逐案審查。
出租期間，在日本國內付租金的房客要先扣20.42%，個人租來給自己或親屬住的不用扣。他要做的是：把出租投資和在日本居留分成兩條線，各自確認條件。
要看個人情況的三件事
上面七件事是一般規則。以下三件，答案因人而異：
- 你在日本的居住與工作狀況。外為法和所得稅法各有自己的居住者判斷，結果會影響要不要提出報告、稅怎麼課。
- 你看中的那一間。土地是所有權還是借地權、在不在特別注視區域內、面積多少、公寓的規約怎麼寫，要看到物件資料才能判斷。
- 你打算怎麼用它。自住、度假、出租，或同時希望在日本居留，會影響租金要不要先扣稅，以及要不要另外申請在留資格。
這三件事取決於你自己的資料；準備好之後，可以把情況告訴問問宅點。
接下來要弄清楚的事
這篇只談買房前要懂的規則。準備往下走時，還有幾個題目要另外弄清楚：
- 住在海外，能不能在日本辦房貸：日本住宅房貸
- 買一間房，要付哪些費用：日本買房的交易成本
- 從出價到交屋怎麼走、每一步誰在做事：日本買房的交易流程
- 買下之後，管理組合、出租管理與維修怎麼安排：日本房產的持有與管理
- 打算出租，房客、租金回報與稅務怎麼看：日本出租與租金回報
- 日後出售，流程、稅與資金匯出怎麼走：日本房產的出售與退出
- 家人過世或贈與時，日本房產的遺產稅、贈與稅與繼承手續：日本遺產稅與贈與稅
想釐清自己的情況
還在考慮要不要在日本置產？把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。
日本置產問答 FAQ
外國人可以在日本置產（買樓）嗎？
可以。截至2026年9月，日本的不動產買賣不分外國人或日本人，土地、獨棟住宅、公寓都能買；唯一明顯的例外是以耕作為目的的農地，要先取得許可。住在日本以外的人買下後，要在20日內提出外為法報告，登記也要多交幾項資料。
在日本買房，可以拿到簽證或永住嗎？
不行。目前沒有因為擁有房產而取得的在留資格，擁有房產也不是永住許可的要件。想在日本長住，要依各在留資格的條件另外申請。
住在海外買日本房子，需要在日本找代理人嗎？
要看是哪一種。非居住者處理日本國稅的申報、繳稅或退稅時，必須指定納稅管理人。登記用的國內聯絡人，沒有時可以註明沒有；公寓的國內管理人，法律寫的是可以選任，但規約可以規定必須選任。
資料說明
本文資料查核日期為2026年9月29日。本文沒有另做查證，每一項事實都出自宅點百科「外國人在日本買房規則」系列的核查表，百科更新時本文跟著改。以下結論是從官方文件歸納而來，官方沒有一句話直接寫明：「沒有外國人配額」「所有權沒有年期」「沒有因買房取得的在留資格」「擁有房產不是永住要件」，以及「買房本身不在經營・管理的基準之內」「沒有其他在留資格的屋主以短期滯在入境時適用同一套期間」。「除農地外沒有買賣管制」出自衆議院調查局2026年2月的整理報告，不是法律條文；11.9%是從申報或登記姓名等推定的比例。土地取得規則與公寓取得規制的檢討，依據是截至2026年7月24日公布的政府文件，之後的進展未能核實，日後可能改變。
詳細依據與來源見各篇百科文章。
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、金融或移民方面的個別建議。資料查核日期為2026年9月29日。各項規定可能更新，請以日本主管機關的現行公告為準，必要時諮詢合資格的專業人士。
